Bürotürme in Wohnungen umwandeln – eine Lösung für die Wiederbelebung der Innenstädte?

• Seit der Pandemie haben Remote Work und sinkende Fußgängerzahlen in den Innenstädten zusammen zu mehr leerstehenden Büros geführt. In New York, wo zusätzlich Wohnungsmangel herrscht, rückt die Umwandlung von Büros in Apartments als Lösung in den Fokus
• Nathan Bermans Metro Loft Management hat seit 1997 acht Bürotürme in Manhattan in Mietapartments umgewandelt und damit rund 5.000 Wohneinheiten geschaffen. Auch die frühere Pfizer-Zentrale an der East 42nd Street soll in etwa 1.500 Wohnungen umgebaut werden
• In den Downtowns von 52 US-Großstädten ist die Fußgängerfrequenz seit 2019 im Schnitt um 26 % gesunken. Auch in New York stehen in den letzten drei Jahren rund 22 % der Büroflächen, also 100 Mio. Quadratfuß, leer, während die Leerstandsquote bei Wohnungen auf 1,4 % gefallen ist
• Das Projekt 55 Broad Street verwandelt einen 1967 errichteten, 30-stöckigen Büroturm in 571 Wohnungen. Dafür werden Aufzüge reduziert, Technikgeschosse in Wohnetagen umgewandelt, fensterlose Flächen zu Homeoffices gemacht und die Ausstattung im Untergeschoss ausgebaut
• Umnutzungen können Leerstand und CO₂-Emissionen reduzieren, stoßen aber an Grenzen, wenn es darum geht, die gesamte Bürofläche aufzunehmen. Auch in FiDi bleiben trotz eines Bevölkerungswachstums auf über 30.000 Menschen Probleme wie temporäres Wohnen und abgeschottete Amenities bestehen

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Die Entwicklungslogik, bestehende Bürotürme aufzuteilen

• Nathan Berman ist Immobilienentwickler in New York City und konzentriert sich darauf, bestehende Gebäude umzunutzen, statt Neubauten von Grund auf zu errichten
• 2017 verwandelte er 443 Greenwich Street in Tribeca, ein ehemaliges Lagerhaus und eine Buchbinderei von 1883, in Luxus-Eigentumswohnungen; auch Harry Styles und Jake Gyllenhaal besitzen dort Apartments
• Das Feld, das Berman noch mehr interessiert, ist die Aufteilung alter großer Bürotürme in Mietwohnanlagen, vor allem mit Ein- und Zweizimmerwohnungen
• Metro Loft Management hat seit 1997 acht Bürotürme in Manhattan in Mietapartments umgewandelt und rund 5.000 Wohneinheiten geschaffen
• Die frühere Pfizer-Zentrale an der East 42nd Street soll zu etwa 1.500 Wohnungen umgebaut werden und ist damit das bislang größte Umnutzungsprojekt in den USA
• Der Architekt Avinash Malhotra sagt, ein Büroturm könne wie ein Hotel in Hunderte kleiner Einheiten aufgeteilt werden, und scherzt, diese Arbeit sei „ein Slum für Reiche“

Wo Büroleerstand und Wohnungsnot aufeinandertreffen

• Seit Covid-19 ist unter White-Collar-Arbeitern die Präferenz für Remote Work gewachsen, und auch nachdem die Rückkehr ins Büro wieder möglich wurde, entschieden sich viele Beschäftigte weiter für Remote Work
• Landesweit sind Büros in den USA nur zu etwa 50 % belegt; seit 2019 ist die Fußgängerfrequenz in den Downtowns von 52 US-Großstädten im Durchschnitt um 26 % gesunken
• Wenn Arbeitnehmer die innerstädtischen Büros nicht füllen, schließen die Geschäfte und Restaurants, die von ihnen lebten; die Downtown mit weniger Services kann in eine Doom Loop geraten und immer leerer werden
• Der A.T. & T. Tower in St. Louis wurde 2006 für 205 Mio. Dollar verkauft, zuletzt aber für 3,6 Mio. Dollar veräußert
• New Yorks Erholung war vergleichsweise stark, doch viele Türme in Manhattan sind besonders montags und freitags leer
  • Die Fußgängerfrequenz an der Wall Street hat sich auf 80 % des Niveaus vor der Pandemie erholt
  • Die Mieten für große Büroflächen in New York können über 300 Dollar pro Quadratfuß liegen
  • Große Mieter in Lower Manhattan wie Spotify und Meta reduzieren ihre genutzte Fläche und geben einzelne Etagen auf
  • In den letzten drei Jahren waren rund 22 % der New Yorker Büroflächen, also 100 Mio. Quadratfuß, nicht vermietet; das entspricht etwa 35 Empire State Buildings
• Umgekehrt liegt die Leerstandsquote bei Wohnungen in New York mit 1,4 % auf dem niedrigsten Stand seit 50 Jahren
• Berman sieht New Yorks Kultur, Vielfalt, Business, Technologie, Medizin und Bildung auf einer Insel gebündelt und glaubt nicht, dass junge Menschen nur noch im Wald Zoom-Calls machen wollen
• Zugleich sagt er, Büro-Umnutzungen seien kein Allheilmittel für den New Yorker Immobilienmarkt; selbst 20 % der gesamten Bürofläche aufzunehmen, wäre bereits optimistisch

Wie 55 Broad Street in 571 Wohnungen umgebaut wird

• 55 Broad Street ist ein 1967 von Emery Roth & Sons entworfener, 30-stöckiger Büroturm; Berman baut das Gebäude derzeit in 571 Wohneinheiten um
• Zum Zeitpunkt des Besuchs waren noch einige Büromieter im Gebäude, und fünf Etagen beherbergten weiterhin Unternehmen
• Die Drehtüren, weißen Marmorwände, grelle Beleuchtung und der lange Security Desk der bestehenden Lobby sollen durch eine Gestaltung ersetzt werden, die eher zu einem Wohngebäude passt
  • Flügeltüren
  • gedimmte Beleuchtung
  • Wände mit Holzpaneelen
  • Kamin
  • Sofas
  • eine breite Treppe zu den Amenities im Untergeschoss
• 55 Broad Street durchlief Stationen mit Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, einem Tech-Hub der 1990er, Leerstand nach dem Dotcom-Crash und einem 2014 gescheiterten Ersatzbauplan; im Juli 2023 kam die Familie Rudin zu dem Schluss, dass der Turm als Bürogebäude keine Zukunft habe
• Der Verkaufspreis lag bei 172,5 Mio. Dollar, der Baukredit bei 220 Mio. Dollar, die gesamten Projektkosten bei fast 400 Mio. Dollar
  • Berman sagt, ein Ersatz durch einen Neubau hätte weit über 600 Mio. Dollar gekostet
  • Upgrades, um neue Büromieter anzuziehen, hätten seiner Einschätzung nach etwa 80 Mio. Dollar gekostet
  • Wegen der aktuellen Zoning-Reform besteht die Möglichkeit, dass ein neuer Turm gleicher Höhe rund 20 % der vermietbaren Fläche verlieren würde
• Die ersten Bauarbeiten begannen mit einem vollständigen Innenrückbau, bei dem Leuchtstofflampen, PVC-Abhangdecken und Gipskartonwände entfernt wurden, die Büros, Toiletten und Putzräume getrennt hatten
• Bürogebäude benötigen mehr Aufzüge als Apartmenthäuser; in 55 Broad Street sollen daher fünf Aufzüge entfernt werden
• Vier Monate nach Abschluss des Deals sah die 13. Etage bereits wie eine neue Apartmentanlage aus: schimmelresistenter, violett lasierter Gipskarton und Metallschienen zur Positionierung neuer Wände waren installiert

Die Grenzen beim Umbau tiefer, dunkler Grundrisse zu Wohnraum

• Vorkriegsgebäude lassen sich vergleichsweise leicht umnutzen, weil sie schmale, kleine Etagen, Innenhöfe oder Lüftungsschächte, Setbacks, die zu Terrassen werden können, und Aufzüge haben, die sich wohnlich anfühlen
• Nachkriegsgebäude wie 55 Broad Street haben dagegen tiefe Innenbereiche, niedrige Decken und wenig Fassadencharme als Hindernisse
• Übrig bleibende Aufzugsschächte werden zu Müllschächten oder zu Eingangsbereichen einzelner Wohnungen; die bestehende Bürostruktur wird für Wohnzwecke wiederverwendet
• Das zweigeschossige Technikgeschoss von 55 Broad Street wird in zwei Wohnetagen umgewandelt, und Bewohner erhalten unter einigen Fenstern kleine HVAC-Einheiten im Motel-Stil
  • Diese Einheiten nehmen weniger Platz ein als das bestehende System
  • Sie sind energieeffizienter
  • Sie senken die Kosten dafür, Tausende Fuß Leitungen in Betonböden zu verlegen
  • Berman sagt, 55 Broad Street werde Manhattans erstes elektrisches emissionsfreies Apartmentgebäude
• Einer Studie des National Bureau of Economic Research zufolge kann die Umwandlung alter Bürogebäude in Wohnungen die Energieeffizienz um bis zu 80 % erhöhen
• Laut einem Bericht der Arup Group verursachen Umnutzungen von Bürotürmen in Manhattan im Durchschnitt weniger als halb so viel CO₂ wie Neubauten
• Berman schätzt, dass die Monatsmiete für ein Studio in Neubauten in Lower Manhattan weit über 4.000 Dollar liegt, während eine vergleichbare Einheit in 55 Broad Street etwa 3.500 Dollar kosten werde
• Unter der Annahme, dass junge Mieter hotelkettenartige Grundrisse gewohnt sind, gelten ein einzelnes Fenster auf der Schlafzimmerseite, Bad und Küche ohne Sonnenlicht sowie kleine Küchen als akzeptable Elemente
• Fensterlose Räume werden „Home Offices“ genannt, könnten aber oft als Schlafzimmer genutzt werden
  • In New York City muss jedes Schlafzimmer ein Fenster haben, das geöffnet werden kann, daher ist dies technisch verboten
  • In Immobilienanzeigen werden One-Bedroom-Wohnungen mit fensterlosem Büro manchmal als „convertible two-bedroom“ bezeichnet

Wie Amenities FiDi verändert haben – und wo die Grenzen liegen

• Die Architekten von 55 Broad Street sind John Cetra und Nancy J. Ruddy; es ist ihr sechstes Projekt mit Berman
• Cetra und Ruddy entwerfen so, dass man in möglichst vielen Apartments beim Öffnen der Tür Licht sieht, und gehen davon aus, dass die Form des Büroturms jeder Einheit andere Proportionen und Ecken gibt
• Eine der gemeinsamen Funktionen von 55 Broad Street sind Waschmaschinen und Trockner; die Gemeinschaftsflächen im Untergeschoss sollen statt einer großen Waschküche eher Amenities werden, in denen sich Bewohner begegnen
• Ruddy sagt, kleine Apartments erzeugten Nachfrage nach Amenities, und Amenities wiederum machten kleine Apartments akzeptabel; sie nennt das einen „amenities war“
  • Umnutzungsgebäude im Financial District folgen dem Trend zu Coworking-Flächen, Fitnessstudios und weichen Sofas
  • Auf dem Dach von 55 Broad Street sind ein 11 × 45 Fuß großer Pool, nach Osten ausgerichtete Liegestühle, eine Einfassung aus Sträuchern sowie Indoor- und Outdoor-Arbeitsbereiche geplant
• Berman hat unter anderem 20 Broad Street, 63 Wall Street, 67 Wall Street und 180 Water Street in Apartmenthäuser umgewandelt; auch 25 Water Street wird derzeit in 1.300 Wohnungen umgebaut
• Gebäude, die sich leicht umnutzen lassen, konzentrieren sich auf Bauten vor bestimmten Jahren
  • Unterhalb der Murray Street: Gebäude vor 1977
  • Im übrigen Manhattan: Gebäude vor 1961
  • Solche Gebäude können ohne besondere Abweichungsgenehmigung umgenutzt werden
• Die von Mayor Eric Adams unterstützte Zoning-Änderung würde die Umnutzung aller Gebäude in New York erlauben, die vor 1990 errichtet wurden, und könnte dem potenziellen Wohnungspool eine Fläche hinzufügen, die nahezu der gesamten Bürofläche Philadelphias entspricht
• In FiDi lebten 1970 südlich der Chambers Street nur 833 Menschen; heute wohnen dort über 30.000
• Rund um die Restaurantmeile Stone Street, Whole Foods und die von Touristen besuchte „Fearless Girl“ ist mehr Leben entstanden als früher, doch weiterhin bestehen Probleme wie ein Mangel an Parks, ein hoher Anteil temporärer Bewohner und interne Gebäude-Amenities, die den Straßenhandel ersetzen
• Berman sagt, früher hätten mehr als die Hälfte seiner Mieter in Wohngemeinschaften mit Roommates gelebt; bei 55 Broad Street erwarte er, dass dieser Anteil eher bei etwa 15 % liegen werde, was er als Zeichen für den Zuzug von Familien wertet
• In 180 Water Street wurde der Ping-Pong-Raum in einen Kinderspielbereich umgewandelt, und Berman sagt, in dem Gebäude gebe es 60 Kinder

[GN⁺]

Hacker-News-Meinungen

• Es ist seltsam, dass Kansas City bei diesem Thema kaum erwähnt wird. Von den 1970er-Jahren bis Anfang der 2010er steckte die Innenstadt in einer ähnlichen Abwärtsspirale aus Kriminalität, fehlender Entwicklung und veralteten historischen Gebäuden; 75 % der Bevölkerung der Metropolregion lebten in den Vororten, pendelten nur zur Arbeit hinein und verschwanden danach sofort wieder.
  Etwa ab 2012 kam die Stadterneuerung richtig in Gang, mit kostenlosem ÖPNV, Einzelhandel, Veranstaltungen in Kunstvierteln, neuen Stadien und vor allem groß angelegten Umwandlungen von Büros in Wohnungen. Der historische Fidelity Tower 909 Walnut (https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut) war ein 35-stöckiges Gebäude, das fast zehn Jahre leer gestanden hatte und zu 159 Wohneinheiten wurde; auch das Power & Light Building (https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...) stand fast 20 Jahre größtenteils leer, bevor dort fast 300 Wohneinheiten einzogen.
  Als ich selbst im 30-stöckigen Commerce Tower (https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower) wohnte, kostete eine 1-Zimmer-Wohnung mit 750 Quadratfuß im 14. Stock etwa 1.100 Dollar im Monat, und ich war in zehn Minuten zu Fuß im Büro – großartig. Wenn der politische Wille auf Stadtebene da ist, sind solche Umwandlungen bereits erprobt; nachdem ich vier Jahre in SF gelebt habe, bin ich überzeugt, dass das kein wirtschaftliches, sondern ein politisches Problem ist.

  • Das ist nicht dieselbe Abwärtsspirale, von der der Originaltext spricht. Dort geht es darum, dass durch Remote Work die Nachfrage nach Büros sinkt, Geschäfte und Restaurants, die von den Beschäftigten in der Innenstadt lebten, schließen und dadurch noch mehr Leerstand entsteht.
    Außerdem zeigen der Originaltext und andere Quellen, dass ältere Gebäude wegen ihrer kleineren Grundflächen leichter umzunutzen sind, weil sich für jede Wohnung einfacher Fenster vorsehen lassen. In vielen Regionen sind Fenster auch gesetzlich vorgeschrieben.
  • Aus europäischer Sicht erstaunt mich immer wieder, wie groß die USA sind: Selbst eine drittklassige Stadt, von der man kaum je gehört hat, ist groß genug, um eine Innenstadt voller Wolkenkratzer zu haben. Das fühlt sich an, als würde man eine kleine Stadt in Indien nachschlagen und feststellen, dass sie mehrere Millionen Einwohner hat.
    https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
  • Ich hatte Kansas City in Sachen Kriminalität noch als ziemlich problematisch im Kopf, daher danke für den Hinweis auf die positiven Veränderungen. Besonders der kostenlose ÖPNV ist überraschend und beeindruckend.
    Ich habe das in Estland erlebt, und wenn man die Kosten für Fahrkartenkontrollen und Fahrgelderhebung bedenkt, war es zusammen mit den Vorteilen einer stärkeren Nutzung des ÖPNV eine sehr gute Idee.
    https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
  • In Europa macht man solche Umwandlungen schon ziemlich lange; viele Gebäude, die vor 100 Jahren Fabriken oder anderweitig genutzt wurden, sind heute Wohnungen.
    Wirklich schwierig ist meiner Ansicht nach die Umwandlung moderner Büroblöcke in Wohnraum. Typischerweise sind die Geschossflächen mit 10.000 bis 40.000 Quadratfuß zu groß, sodass es an Tageslicht fehlt, und wenn man Fensterzugang sicherstellen will, werden die Wohnungsgrundrisse sehr unpraktisch. Deckenhöhen, Bodenlasten und Lage passen ebenfalls oft schlecht zu Nutzungen außerhalb von Büros.
  • Ich habe die Sanierung der West Bottoms mit Interesse verfolgt. In den 1980er- und 1990er-Jahren konnte man nachts in den Bottoms rund um die 12th Street Bridge Verstecken spielen, ohne jemandem zu begegnen, und die Leute fürchteten sich nachts vor dem Ort.
    Es war ein trostloses Gebiet mit verlassenen hohen Backsteingebäuden aus den 1900er-Jahren und Gassen mit unbefestigten Wegen; heute ist es erstaunlich zu sehen, wie kleine Unternehmen blockweise einziehen und daraus einen ziemlich ordentlichen Ort machen. Ohne Unterstützung auf Bürgerebene wäre das wegen Themen wie Bodensanierung wohl unmöglich gewesen, aber Politik und niedrige Preise scheinen zusammenzuwirken und die Wende zu schaffen.

• Die gängige Annahme ist, dass sich nur bestimmte Bürogebäude in Wohnraum umwandeln lassen. Gebäudetiefe und Form sind wichtig, und viele Bürogebäude sind so tief, dass viele Zimmer und Flächen ohne Fenster oder Tageslicht entstehen würden.
  In der Region DC funktionieren solche Umwandlungen ziemlich gut, und ein großer Teil der mittelgroßen Gebäude passt dafür gut. Sehr breite mittelgroße Gebäude sind allerdings ungeeignet. Trotzdem könnte man die Annahmen über die Umwandlung tieferer Gebäude infrage stellen und darüber nachdenken, wie sich die tief im Inneren liegenden Flächen neu nutzen lassen.

  • Wenn man ein Gebäude billig genug kaufen kann, kann man die gängigen Annahmen über Bord werfen. Ich habe mir früher einmal ein Gebäude angesehen, in dem ein altes Lagerhaus in Wohnraum umgewandelt worden war; die Geschossfläche war riesig, und man hatte an den Rändern Eigentumswohnungen geschaffen, einen Flur angelegt und den inneren Bereich in Lagerflächen aufgeteilt.
    Jede Eigentumswohnung besaß die Fläche auf der gegenüberliegenden Seite des Flurs, und die Leute verwandelten sie in Büros, Spielzimmer, Werkstätten, Kinderzimmer, Heimkinos usw. Da es kein „Wohnraum“ war, gab es weniger Sorgen wegen Lärm und auch niedrigere Grundsteuern. Man konnte diese Fläche zwar nicht als Wohnraum einpreisen und verkaufen, aber am Ende ist alles möglich, wenn man das Gebäude billig genug kauft.
  • Aus der Sicht von jemandem, der Hunderte Dollar für Verdunkelungsvorhänge ausgibt und jede LED im Haus mit Isolierband abklebt, würde ich bereitwillig in einer Wohnung mit ein paar Zimmern ohne Tageslicht leben. Ich verstehe, dass ein Schlafzimmer ein Fenster haben muss, damit die Feuerwehr einen im Brandfall herausholen kann, aber persönlich mag ich Lärm und Licht größtenteils nicht.
    Auch in Wohnungen gibt es viele Räume, die man ohne Tageslicht nutzen kann. Möglich wären ein Filmzimmer, wenn man die Vorschriften ignorieren dürfte ein Schlafzimmer, ein Bereich für 3D-Drucker und Maker-Aktivitäten usw. Wenn es sich um Flächen handelt, die andere nicht wollen, würde ich sie gern zu einem reduzierten Preis kaufen.
  • Es gibt einen Artikel mit einer hervorragenden Visualisierung dazu, wie Entwickler in der Mitte wiederverwendeter Bürogebäude Bereiche herausbrechen, um Tageslichtschächte zu schaffen. In manchen Rechtsgebieten kann die dadurch verlorene Fläche auch wieder hereingeholt werden, indem man oben auf das Gebäude neue Stockwerke setzt: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
  • Bei tieferen Gebäuden könnte man vielleicht jede zweite Etage entfernen, sodass alle Wohnungen Loftdecken bekommen. Dann könnte das Licht von den oberen Fenstern tiefer bis ins Zentrum des Gebäudes vordringen, und man könnte auch Räume mit niedrigerer Decke und Oberlichtern schaffen, etwa Bäder oder Homeoffices.
  • Nicht das gesamte Gebäude muss direkt Wohnraum sein. Man kann sich zum Beispiel auch gut kleine Einzelhandelsflächen, Computerräume, eine Werkzeugbibliothek, eine Indoor-Laufbahn oder ein Fitnessstudio vorstellen.

• Vor ein paar Monaten hat der Odd-Lots-Podcast von Bloomberg dieses Thema behandelt. In Großstädten wie New York gibt es die beiden Probleme, dass Wohnraum knapp ist und Büros leer stehen oder untergenutzt sind; Büros in Wohnungen umzuwandeln wirkt daher wie eine naheliegende Lösung, ist in der Praxis aber extrem schwierig, weil Zoning, Finanzierung und Bauausführung alle zusammenpassen müssen.
  Gemeinsam mit Joey Chilelli von der Vanbarton Group wurde diskutiert, welche Voraussetzungen nötig sind, um solche komplexen Umwandlungen tatsächlich umzusetzen – aus der Perspektive von jemandem, der solche Projekte schon seit zehn Jahren vor der Pandemie macht.
  https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
  https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk

  • Südlich von Prospect Park, direkt neben meinem Wohnort, habe ich um 2019 ein Beispiel für eine solche Umwandlung gesehen. Ein kastenförmiges Bürogebäude wurde in ein Wohngebäude umgewandelt und sehr schnell vermietet.
    Es war kein Tower, daher war die Umwandlung vergleichsweise einfach, und besonders die großen Fenster zur Parkseite hin dürften attraktiv gewesen sein. Allerdings war es nicht Manhattan, sondern Brooklyn, und der angrenzende Block war ebenfalls ein Wohngebiet.
  • Ich habe ein Beispiel gesehen, bei dem ein Bürogebäude erfolgreich in Apartments oder Eigentumswohnungen umgewandelt wurde. Soweit ich mich erinnere, war das Gebäude 1986 errichtet worden, stand eine Zeit lang leer, und das Unternehmen, das es kaufte, konnte es sehr billig erwerben und so die Rentabilität herstellen.
    Grundriss und Struktur waren für die Umwandlung perfekt geeignet. Ironischerweise ging der Entwickler während des Immobiliencrashs 2008 bankrott, und andere geplante Umwandlungen scheiterten ebenfalls. Cloud 9 Sky Flats: https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
    Aktueller Artikel zu einem Angebot: https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...

• Es erschien mir immer offensichtlich, dass Büro- und Wohngebäude gemischt sein sollten. Wohnen, Einkaufen und Büros in unterschiedliche Zonen aufzuteilen, wirkt ausgesprochen absurd.
  Dort, wo ich lebe, ist das nicht so: Von meiner Wohnung bis zum Büro sind es weniger als 15 Minuten zu Fuß, und auch Supermarkt, Schwimmbad, Wald, Universität und fast alles, was man zum Leben braucht, sind in der Nähe.

  • In Oslo wurde vor Kurzem das Mixed-Use-Gebäude Vertikalen offiziell eröffnet. Im Erdgeschoss befinden sich eine Cafeteria und ein Restaurant, darüber einige Etagen mit Büros, und der gesamte restliche obere Teil besteht aus Wohnungen.
    Die Fassade mag umstritten sein, aber die Idee der Mischnutzung ist interessant. Es gibt hier nicht viele solcher Gebäude, daher bin ich gespannt, wie sich das entwickelt.
    https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
    https://vertikalnydalen.no/
  • Genau. Ich habe gehört, dass dies im Grunde ein weiterer Bereich von Fehlanreizen ist. Auf Ebene einzelner Projekte sind Büros günstiger zu bauen, es gibt weniger Genehmigungsrisiken, und auch die Verwaltung ist billiger, weil man statt Hunderten Mietern nur mit ein paar großen gewerblichen Kunden zu tun hat.
    Auch aus Sicht der Stadt können Büros attraktiver sein, wenn Kapazitäten wie Schulen knapp sind. Aber wenn alle so handeln, wird die Stadt unattraktiv und ist übermäßig der Konjunktur einiger weniger Unternehmen oder Branchen ausgesetzt.
  • Trennung entsteht meiner Ansicht nach auf natürliche Weise, und Effizienz treibt sie voran. Die Umgebung, die nötig ist, um Arbeit zu maximieren, und die Umgebung, die Freizeit maximiert, geraten oft miteinander in Konflikt.

• Ein großes Problem bei der Umwandlung sind Leitungen, also Küche und Bad. Es ist nicht ungewöhnlich, dass es auf einer ganzen Büroetage nur einen Toilettenbereich und eine kleine Küche gibt.
  Wenn man dieselbe Etage als Wohnungen aufteilt, passen dort zehn oder mehr Einheiten hinein, und man braucht zehnmal so viele zuvor nicht vorhandene Bad- und Küchenleitungen. Außerdem braucht es Zu- und Abwasserleitungen, die die erhöhte Wasserversorgung und Abwassermenge bewältigen können.

  • Mein Büro ist ein ehemaliges Lager auf einer Bodenplatte, das in Büros, ein Labor und eine Fertigungshalle umgewandelt wurde. Ursprünglich gab es nur einen Raum in der Ecke mit einer Toilette; durch den revolutionären Akt, PEX zu verlegen und Gräben für Abwasser in die Bodenplatte zu schneiden, wurden acht mehrkabinenfähige Toilettenräume installiert.
    In Hochhäusern ist dasselbe trivial. Statt Gräben zu schneiden, macht man Löcher in den Boden und führt Leitungen und Lüftung durch den Deckenhohlraum; das könnte sogar einfacher sein. Strom und Wasserversorgung sind auch kein großes Problem, denn Gewerbeflächen verbrauchen fast immer mehr Strom als Wohnflächen, besonders wenn dort diese äußerst seltenen Arbeitskräfte mit Computern und Kopierern sitzen. Für ein Gebäude mit dicker Drehstromversorgung ist eine Person, die Netflix schaut und eine Mikrowelle benutzt, in einem Bereich, in dem früher zwölf Beschäftigte saßen, aus Sicht des Transformators Erholung.
  • Es geht nicht nur um die offensichtlichen Leitungen, die Warm- und Kaltwasser liefern und Abwasser abführen. Für alle Abflüsse braucht man auch Entlüftungsleitungen, außerdem fallen viele Elektroarbeiten an, um Warmwasserbereiter und deren Strombedarf zu bewältigen.
  • Man kann zusätzliche Wände in den Räumen einziehen und so viele zusätzliche Leitungen von den vorhandenen Leitungen abzweigen, wie nötig. Man verliert zwar Fläche, aber zumindest ließe sich damit wohl Wohnraum schaffen, der den Vorschriften entspricht.
  • Allgemeines Baurecht und Brandschutz könnten das größere Problem sein. Leitungen lassen sich lösen, aber die Einhaltung der Bauvorschriften dürfte die größere Herausforderung sein.
  • Auf NYC-TikTok habe ich viele „Apartments“ gesehen, praktisch Einzimmerwohnungen, die kein richtiges Bad haben, sondern nur ein kleines Waschbecken.

• Die Aussage des Originaltexts bezieht sich nicht auf „Innenstädte“ im ganzen Land, sondern auf einen bestimmten Entwickler in NYC. Ältere Gebäude unterliegen nicht denselben Standards wie Neubauten und haben daher mehr nutzbare Fläche.
  Wegen der Reform des Baurechts sind Neubauten, die wie die riesigen Türme der Nachkriegszeit die Straßen Manhattans dominieren, heute nicht mehr zulässig. Würde man einen Turm mit der Höhe von 55 Broad neu bauen, müsste man wahrscheinlich 20 % der vermietbaren Fläche aufgeben.
  Die Zielmieterschaft stört sich kaum an fensterlosen Flächen. New York ist ein Ort, an den ambitionierte junge Menschen kommen, um ihre Karriere zu starten, und sie sind die ideale Zielgruppe für hotelartige Umwandlungen, zu denen Bürotürme am besten passen. Sie sind Grundrisse wie in Kettenhotels gewohnt, also ein Fenster neben dem Bett; sie brauchen kein Sonnenlicht in Bad und Küche, und die Küche darf klein sein. Berman sagte: „Unsere Kundschaft kocht nicht“, und nannte andere fensterlose Räume „Homeoffice“.
  Der Architekt Avinash Malhotra, der an mehreren Umwandlungen mitgearbeitet hat, sagte, man könne einen Büroturm wie ein Hotel in Hunderte kleiner Einheiten aufteilen, und: „Wir bauen zwar keine Wohnungen für Obdachlose, aber unter Kollegen scherzen wir, dass wir Slums für Reiche schaffen.“

• Stimmt und stimmt auch wieder nicht. Viel neuer Wohnraum kann Innenstädte beleben, aber man kann auch einfach neue Wohngebäude bauen. Das ist nicht einmal viel teurer.
  Bestehende Büros können weiter als Gewerbeimmobilien genutzt werden, und die neuen Bewohner können diese Nachfrage erzeugen. Wenn beides zusammenspielt, entstehen begehbare, lebendige Innenstädte, in denen man nicht mit dem Auto pendeln muss. Was das derzeit verhindert, sind vor allem Flächennutzungsvorschriften, die den Großteil neuen Wohnraums verbieten.

  • Wenn die Innenstadt bereits voller gewerblicher Hochhäuser ist, ist das weniger machbar. Man kann die verbleibenden Grundstücke weiter umzonen und dort Türme bauen, aber das garantiert nicht, dass dadurch bestehender Büroleerstand gefüllt wird.
  • Viele Städte haben in der Innenstadt kaum noch unbebaute Flächen. Kommt dann noch Homeoffice bei klassischen Büroberufen hinzu, gibt es viel mehr Bürofläche als nötig, und der Druck steigt, eine Nutzung für diese Gebäude zu finden, bevor der Markt für Büroimmobilien völlig einbricht.
  • Dabei wird ignoriert, dass mit der Entfernung der kommerziellen Funktion einer Stadt auch viele Elemente verschwinden, die eine lebendige Kultur ausmachen. Wenn es kein Ort ist, an dem Menschen Geld verdienen, sich anstrengen und etwas werden wollen, wird er eher zu einer Rentner-Community oder einem Ferienort im Erhaltungsmodus.
  • Ich war kürzlich in Dublin, und ehrlich gesagt stimmt das. Es gibt wirklich viel Fläche, die für große Wohngebäude genutzt werden könnte, aber die Leute stehen trotzdem Schlange und konkurrieren um enge Flächen im Erdgeschoss.

• Völlig richtig. Es gibt keinen Grund, warum man Bürogebäude nicht umwidmen und die Vorschriften lockern sollte, sodass alle Büros in bezahlbaren Wohnraum umgewandelt werden können.
  Das Problem ist nur der fehlende politische Wille bei Flächennutzung und Vorschriften. Ein häufiger Einwand lautet, dass manche Apartments kein Tageslicht hätten oder die Haustechnik an einer Stelle konzentriert sei; in vielen Ländern mit mangelnder Wohnsicherheit leben Menschen aber auch in Wohnungen ohne Fenster.
  Auch Wohngemeinschaften mit gemeinsam genutzter Küche und Bad, also wohnheimartiges Wohnen, waren früher für die arme Arbeiterklasse üblich. Wenn die Wahl zwischen Straße und WG-Haus besteht, ist die Antwort eindeutig. Es ist nicht festgeschrieben, dass bezahlbarer Wohnraum Tageslicht, ein eigenes Bad und eine eigene Küche bieten muss. Bis der politische Wille entsteht, zu Formen zurückzukehren, die in den USA und vielen Teilen der Welt einst normal waren, wird das Problem der Obdachlosigkeit weiterbestehen.
  Was Obdachlose manchmal wollen, ist nur ein Dach über dem Kopf und ein Ort zum Schlafen, und der Preis sollte dazu passen.

• Das große Problem ist weniger, wie viel gebaut oder was umgewandelt wird, sondern was gebaut wird. In NYC entstehen viel zu viele Ultra-Luxusgebäude.
  Sie sind zu profitabel, und es gibt kaum Anreize, Wohnungen zu bauen oder umzuwandeln, die sich normale Menschen leisten können. Ein weiteres Problem in NYC ist, dass viele bereits existierende Gebäude nach heutigen Standards illegal wären. Der Wunsch, zu vermeiden, dass Nachbargebäude die Straße ständig verschatten, ist nachvollziehbar, aber wenn man Aufzüge, Nottreppen sowie Elektro- und Technikschächte berücksichtigt, nutzen Gebäude mit großer Grundfläche den Raum effizienter.
  Die Stadtregierung von NYC handelt nach dem Willen der Immobilienentwickler, daher scheint eine Änderung unwahrscheinlich.

  • Ich verstehe nicht, warum Luxusgebäude ein großes Problem sein sollen. Die Menschen, die dort einziehen können, ziehen dorthin, und dadurch werden die günstigeren Wohnungen frei, in denen sie zuvor gewohnt haben oder gewohnt hätten.
  • Ich habe von Ende der 1990er bis Ende der 2000er zehn Jahre in Manhattan gelebt und wohne jetzt in NJ; ich habe gesehen, wie NYC sich immer stärker auf Reiche und Superreiche ausrichtet und die Wohlhabenden und die Mittelschicht ignoriert.
    Als ich NYC nach einigen Jahren wieder besuchte, hatte ich das Gefühl, dass alles zu Gucci, YSL, Bulgari und Ähnlichem geworden war. Wenn man bedenkt, dass Manhattan eine Insel ist, weiß ich nicht, wie das nachhaltig sein soll.
  • Ultra-Luxus ist profitabler, weil die regulatorischen Fixkosten hoch geworden sind, wodurch Projekte mit geringerer erwarteter Rendite, etwa günstigere Wohnungen, noch weniger rentabel werden.

• Während der Pandemie sind die Werte stark gefallen, und wegen Homeoffice hält das immer noch an. Die Umwandlung in Wohnraum könnte für Menschen in Großstädten eine gute Option sein, aber der Immobilienmarkt folgt dem Geld, und Wohnraum ist für ihn nicht die beste Wahl.

  • Die andere Wahl sind leere Büros.