Wohnungen statt Bürogebäude: Eine Lösung für die Wiederbelebung der Innenstädte?

Here is a summary of the key points from the article in Korean, organized into bullet points using Markdown:

Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum in Downtown Manhattan

• Nathan Berman hat über Metro Loft Management große Gebäude, die einst voller Bürokabinen waren, in attraktive Wohnräume umgebaut und damit Manhattans Finanzdistrikt aus der „Doom Loop“ gerettet.
• Bermans Unternehmen hat kürzlich das bislang größte Umwandlungsprojekt seiner Geschichte angekündigt. Der frühere Pfizer-Hauptsitz östlich der 42nd Street soll in 1.300 Wohnungen umgewandelt werden.

Rückgang von Büroflächen nach der Pandemie und wachsende Notwendigkeit von Wohnnutzungen

• Durch die Pandemie und die Ausbreitung von Homeoffice ist die Besucherfrequenz in den Innenstädten von 52 großen US-Metropolregionen im Durchschnitt um 26 % gesunken.
• Es entstand das Phänomen der „Doom Loop“. Weil Angestellte nicht mehr in die Büros in den Innenstädten pendeln, schließen Läden und Restaurants, die von ihnen lebten, wodurch die betroffenen Viertel weiter ausdünnen.
• In Manhattan stehen 22 % der Büroflächen leer – das entspricht 35 Empire State Buildings.
• Die Umwandlung in Wohnraum bietet Eigentümern leerstehender Türme eine neue Finanzstrategie.
• Die Umwandlung von Büros in Apartments ist zwar kein Allheilmittel für New Yorker Immobilienmagnaten, dürfte aber dazu beitragen, besonders hart getroffene Gegenden wie den Finanzdistrikt wiederzubeleben.

Projekt zur Umwandlung des Bürogebäudes 55 Broad Street in Wohnraum

• Der 30-stöckige Büroturm, 1967 von Emery Roth & Sons gebaut, wird derzeit in 571 Wohnungen umgebaut.
• Das frühere Bürolayout wird vollständig entkernt und für Wohnzwecke neu organisiert: kleinere Aufzugskerne, Tageslicht über die Fensterfassade, kompakte Küchen usw.
• Bei der Umnutzung von Bürogebäuden ist die Zeitspanne zwischen Baufinanzierung und Einzug ein entscheidender Faktor für die Rentabilität. Schnelles Bauen ist der Schlüssel.
• Viele Nachkriegsbauten sind schwieriger umzuwandeln als ältere Gebäude, doch Berman sagt, „wenn der Preis pro Pfund stimmt, kann jedes Bürogebäude in Wohnraum umgewandelt werden“.

Vorteile von Wohnumwandlungen: niedrigere Kosten und bessere Energieeffizienz

• Die Umwandlung kostet nur etwa die Hälfte eines Neubaus, wodurch sich niedrigere Mieten als bei Neubauten ansetzen lassen.
• Laut dem National Bureau of Economic Research kann die Umwandlung veralteter Bürogebäude in Apartments die Energieeffizienz um bis zu 80 % verbessern.
• Laut dem Ingenieurunternehmen Arup Group lassen sich bei der Umwandlung von Manhattans Bürotürmen im Vergleich zu Neubauten weniger als halb so viele CO2-Emissionen verursachen.

Wandel des Finanzdistrikts und seine Attraktivität als Wohnort

• Laut der Volkszählung von 1970 lebten südlich der Chambers Street gerade einmal 833 Menschen.
• Dank Berman ist der Finanzdistrikt heute zu einem typisch New Yorker, dicht besiedelten Wohnviertel geworden.
• In FiDi leben inzwischen mehr als 30.000 Menschen, und einige betrachten den Stadtteil inzwischen als dauerhaften Wohnort.
• Es ziehen zunehmend Familien ein. In 180 Water wurde sogar ein Spielzimmer für Kinder eingerichtet.

Meinung von GN⁺

• Der Ansatz, die durch die Covid-19-Pandemie gestiegene Leerstandsquote von Büroflächen in den Innenstädten durch Umwandlung in Wohnraum zu lösen, ist unter dem Aspekt nachhaltiger Stadterneuerung positiv zu bewerten. Allerdings sollte er mit einer langfristigen Stadtplanung verknüpft werden.
• Für eine Wiederbelebung der Innenstädte braucht es neben der Wohnfunktion eine ganzheitliche Betrachtung städtischer Annehmlichkeiten wie Arbeitsplätze, Verkehr, Bildung und Kultur. Insbesondere ist eine inklusive Wohnungspolitik nötig, die über die Versorgung junger Einpersonenhaushalte hinaus verschiedene Bevölkerungsgruppen einbezieht.
• Damit die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum Fahrt aufnimmt, sind institutionelle Rahmenbedingungen wie gelockerte Nutzungsänderungsregeln, steuerliche Vorteile und finanzielle Unterstützung unverzichtbar. Gleichzeitig sind technische Standards zur Sicherung von Sicherheit und Wohnqualität sowie die Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft wichtige Aufgaben.
• Solche groß angelegten Gebäudeumwandlungen dürften der gesamten Bauwirtschaft neue Chancen eröffnen – von Planung und Ausführung bis zur Materialbeschaffung. Insbesondere könnten sie ein Anlass sein, innovative Technologien wie Energieeffizienzverbesserungen und Universal Design breiter einzuführen.
• Da infolge von Covid-19 strukturelle Veränderungen wie weniger Präsenzarbeit und mehr Onlinekonsum zu erwarten sind, scheint eine Neuordnung des Marktes für Gewerbeimmobilien unvermeidlich. Jetzt ist der Zeitpunkt, flexible und kreative Nutzungsformen für Räume zu suchen.

[GN⁺]

Hacker-News-Kommentar

Zusammenfassung:

• Erfolgreiche Beispiele für die Revitalisierung der Innenstadt von Kansas City:
  • Von den 1970er-Jahren bis in die frühen 2010er litt die Innenstadt von KC unter Kriminalität, Unterentwicklung und dem Verfall historischer Gebäude
  • Etwa ab 2012 begann die Stadterneuerung mit kostenlosem ÖPNV, der Belebung des Einzelhandels, Veranstaltungen im Kunstviertel, dem Bau neuer Stadien und Projekten zur Umwandlung großer Bürogebäude in Wohnraum
  • Historische Gebäude wie der Fidelity Tower und das Power & Light Building, die jahrzehntelang leer standen, wurden in Hunderte Wohnungen umgewandelt
  • Solche Umnutzungsprojekte sind ein bewährtes Erfolgsmodell, wenn auf Stadtebene der politische Wille vorhanden ist
• Gängige Annahmen und Herausforderungen bei der Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum:
  • Die Tiefe und Form des Gebäudes sind wichtig; viele Bürogebäude sind zu tief, sodass viele Bereiche kein Tageslicht erhalten
  • Man könnte jedoch nach Wegen suchen, solche tiefen Innenbereiche neu zu nutzen
• Vorteile einer Mischnutzung aus Wohnen, Büros und Gewerbe:
  • Es wirkt absurd, zum Leben, Einkaufen und Arbeiten jeweils in unterschiedliche Gegenden fahren zu müssen
  • Ideal wäre es, an einem Ort zu leben, an dem Arbeitsplatz, Universität, Supermarkt, Schwimmbad und Wald alle innerhalb von 15 Gehminuten erreichbar sind
• Probleme mit der Sanitär- und Leitungsinfrastruktur bei der Umwandlung von Büros in Wohnraum:
  • Bei der Umwandlung in Wohnungen sind die Installationskosten für Bäder und Küchen hoch
  • In bestehenden Bürogebäuden gibt es pro Etage oft nur eine Toilettenanlage und eine kleine Teeküche
  • Wird dieselbe Etage in Wohnungen umgewandelt, braucht man mehr als die zehnfache Zahl an Leitungen sowie deutlich mehr Wasser- und Abwasserkapazität
• Neue Wohngebäude könnten eine bessere Methode sein, um Innenstädte zu beleben:
  • Es könnte kostenseitig kaum einen Unterschied machen, bestehende Büros weiter als Gewerbeimmobilien zu nutzen und in der Nähe neue Wohngebäude zu errichten
  • Das würde helfen, lebendige Innenstädte zu schaffen, in denen man ohne Pendeln mit dem Auto zu Fuß unterwegs sein kann; das einzige Hindernis für Wohnungsbau sind Flächennutzungs- bzw. Zonenbeschränkungen
• Nach der Pandemie ist der Wert von Büros durch die Verbreitung von Homeoffice gesunken:
  • Die Umwandlung in Wohnraum kann für Bewohner großer Städte eine gute Option sein, aber da der Immobilienmarkt auf Rentabilität ausgerichtet ist, sind Wohnungen nicht unbedingt die beste Nutzung
• Unterschiede zwischen New York City und anderen Städten bei den Bedingungen für innerstädtisches Wohnen:
  • New York hat eine lange Tradition urbanen Lebens, in dem man auch ohne Auto gut auskommt
  • Die meisten anderen Städte dagegen haben sich autozentriert entwickelt, sodass für ein normales Leben ein Auto unverzichtbar ist
• Vorteile neuer Wachstumsstädte:
  • Frühere Wachstumsstrategien lassen sich auf heutige Wachstumsmodelle umverteilen
  • Je schneller das Wachstum, desto geringer die Reibung durch Loyalität gegenüber früheren Wachstumsmustern
  • Ältere Städte dagegen sind ohne etwas Besonderes und sehr Konkretes dazu verdammt, dass ihre Innenstädte ausbluten