Die Wohnungs-Theorie der Welt (2021)
(worksinprogress.co)- Hinter dem schwachen Wachstum, dem Klimawandel, der Verschlechterung der Gesundheit, finanzieller Unsicherheit, Ungleichheit und sinkenden Geburtenraten in der westlichen Welt wirkt ein gemeinsamer Druck: Wohnraummangel in Regionen mit hoher Nachfrage
- Steigende Immobilienpreise lassen sich nur schwer allein durch Einkommenszuwächse und niedrige Zinsen erklären; in beliebten Städten halten Beschränkungen des Neubauangebots die Preise lange deutlich über den Baukosten
- Seit 1980 sind die Immobilienpreise in New York, San Francisco, London, Sydney und Dublin stark gestiegen; London verzeichnete einen Anstieg von über 2.100 %, San Francisco von 932 %
- Teurer Wohnraum verhindert den Zuzug in hochproduktive Städte, senkt dadurch Löhne und Innovation und wirkt sich auch auf regionale Unterschiede, Vermögensungleichheit, sinkende Geburtenzahlen, Fettleibigkeit und CO₂-Emissionen aus
- Die Lösung sollte darin bestehen, die Vorteile dichterer Bebauung mit den bestehenden Bewohnern zu teilen; die Entschärfung des Wohnungsmangels kann nicht nur zu günstigeren Wohnungen führen, sondern auch zu besseren Jobs und höherer Lebensqualität
Wie in Städten mit hoher Nachfrage Wohnraum knapp wurde
- Der Wohnort beeinflusst nahezu jeden Aspekt des Lebens: Arbeit, Freizeit, Freunde und Nachbarn, die Zahl der Kinder und den Zeitpunkt der Geburt sowie die Gesundheit
- Für die meisten Menschen ist Wohneigentum der größte Vermögenswert; in der Gesamtwirtschaft bestimmt es Standort und Angebot der zentralen Ressource Mensch
- In vielen westlichen Ländern liegen die Preise neuer Wohnungen weit über den Kosten, mehr davon zu bauen
- Hohe Löhne in Städten ziehen Menschen an, und ein Teil der gestiegenen Einkommen treibt Mieten und Immobilienpreise nach oben
- Leichter Zugang zu Krediten und niedrige Zinsen tragen ebenfalls zu steigenden Immobilienpreisen bei
- Bei gewöhnlichen Gütern würden höhere Einkommen und niedrige Zinsen normalerweise zu mehr Angebot führen, doch das Wohnungsangebot rund um Städte mit hoher Nachfrage kann damit nicht Schritt halten
- In vielen Städten wie Dublin, Singapore, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelona, Moscow, Cape Town und Zurich sind Immobilienpreise im Verhältnis zu den Neubaukosten sehr hoch
- In Branchen, die wie Software und Finanzdienstleistungen auf immateriellem Kapital beruhen, steigen Produktivität und Innovationskraft, wenn Menschen räumlich nah beieinander sind; daher wächst die Wohnraumnachfrage besonders in Regionen, in denen diese Branchen stark sind
- Die San Francisco Bay Area ist eine der produktivsten Regionen der westlichen Welt und zugleich ein stark nachgefragter Wohnort; zusammen mit Beschränkungen beim Wohnungsbau ist sie dadurch extrem teuer geworden
Das Ausmaß des Anstiegs der Immobilienpreise
- In den vergangenen 40 Jahren ist die Belastung durch Wohnkosten deutlich größer geworden; dies überschneidet sich mit dem Wachstum der auf Software und geistigem Eigentum beruhenden immateriellen Wirtschaft und wurde teilweise davon beeinflusst
- In den 1960er-Jahren war es in den USA und Großbritannien üblich, dass ein Mittelklassehaushalt mit einem einzigen Einkommen ein komfortables Haus kaufen konnte
- Wenn mehr Menschen in einer bestimmten Region leben wollen, geschieht eines von zwei Dingen
- Es werden mehr Wohnungen gebaut, um die Nachfrage aufzunehmen
- Mehr Menschen werden in den bestehenden Wohnraum gedrängt, und sie treiben die Wohnkosten gegenseitig nach oben
- In London sind die Kosten dafür, Wohnungen leer stehen zu lassen, so hoch geworden, dass Leerstand nur noch wenige Prozent des Gesamtbestands ausmacht
- Der Anstieg der Immobilienpreise in großen Ballungsräumen seit 1980 ist ein starkes Indiz für die Knappheit von Wohnraum
- Die Immobilienpreise im Großraum New York City stiegen um 706 %; das liegt 376 % über der US-Verbraucherpreisinflation und 326 % über dem Lohnanstieg
- San Francisco legte um 932 % zu
- London stieg um über 2.100 % und damit rund 1.500 % stärker als die Löhne
- Sydney verzeichnete einen Anstieg von 1.450 %, während die Stundenlöhne um 480 % zunahmen
- Ireland stieg um etwa 800 %, wobei insbesondere der Anstieg in Dublin ins Gewicht fiel
- Diese Preise liegen etwa beim Zwei- bis Vierfachen der Kosten für den Bau neuer Wohnungen gleicher Qualität; die Differenz zwischen Baukosten und Immobilienpreisen ist ein grober Indikator für die Zusatzkosten, die durch Beschränkungen des Neubaus entstehen
Wohnraum wurde im Gegensatz zu anderen langlebigen Gütern teurer
- Fast alle anderen Haushaltsprodukte sind seit den 1970er-Jahren besser und günstiger geworden
- 1975 musste ein medianer US-Arbeiter 60 Stunden arbeiten, um einen Fernseher zu kaufen; 2013 waren es nur noch 7 Stunden
- Bei Kühl- und Gefriergeräten sank der Aufwand von 65 auf 20 Stunden
- Bei einem manuellen Laufband ging er von 18 auf 6 Stunden zurück
- Bei Wasch-Trocknern fiel er von 67 auf 30 Stunden
- Auch Autos sind gemessen am durchschnittlichen Stundenlohn rund dreimal günstiger als 1964 geworden
- Wohnraum ist im Gegensatz zu anderen langlebigen Gütern im Laufe der Zeit teurer geworden; berücksichtigt man Qualitätsverbesserungen, wird der Abstand zu anderen Gütern noch größer
- Zwar sind die Einkommen gestiegen, doch um sich in einer Großstadt ein ordentliches Familienhaus leisten zu können, müssen heute in der Regel beide Elternteile arbeiten
- Viele Menschen ziehen weiter aus den Innenstädten weg, um bezahlbaren Wohnraum zu finden, und geben mehr Zeit und Geld fürs Pendeln aus
- Die direkte Folge teuren Wohnraums ist, dass viel Geld für Miete oder Kauf ausgegeben wird und weniger Spielraum für anderen Konsum bleibt; die größere Wirkung besteht jedoch darin, dass sich verändert, wo Menschen leben, wo sie arbeiten, wie groß ihre Familien sind und wie sie sich im Alltag verhalten
Wohnungsmangel senkt die Produktivität
- Gute Jobs treiben die Immobilienpreise nach oben; zugleich werden manche Menschen bei Wohnraummangel vollständig aus hochproduktiven Regionen verdrängt
- Dadurch bleiben viele Menschen in Jobs mit niedriger Produktivität, statt in Berufe zu wechseln, die sie in produktiveren Orten hätten bekommen können
- Auch hochproduktive Unternehmen haben es schwerer, die benötigten Leute einzustellen; selbst Menschen, die bereits in der Region leben, können sich nicht mit Personen mit komplementären Fähigkeiten verbinden, wodurch ihre Produktivität sinkt
- Unternehmen bringen hochqualifizierte Beschäftigte dazu, Arbeiten selbst zu erledigen, die auch andere übernehmen könnten; dasselbe Phänomen zeigt sich im Privatleben
- Wenn die Wohnkosten eines nahegelegenen Klempners steigen und dadurch die Servicepreise zunehmen, verbringen Menschen Zeit damit, ein undichtes Rohr selbst zu reparieren, statt einen Klempner zu rufen
- Beschäftigte in großen Städten sind im Durchschnitt produktiver als Beschäftigte mit ähnlichen Fähigkeiten und ähnlicher Ausbildung in kleineren Städten
- Wichtiger als die bloße Bevölkerungsgröße ist Komplementarität
- Ein erfahrener Software Engineer dürfte sein Einkommen bei einem Umzug nach Berlin stärker steigern können als bei einem Umzug nach Mexico City
- Eine spanische Studie zeigte, dass Menschen, die aus kleinen in große Städte zogen, einen Lohnaufschlag erzielten und im Laufe der Zeit bessere Erfahrung sammelten; dieser Erfahrungseffekt blieb später auch nach einem Wegzug in Form höherer Löhne erhalten
- In den USA steigt die Produktivität pro Beschäftigtem tendenziell um mehr als 2 %, wenn sich die Größe einer Stadt verdoppelt
- Dieser Zusammenhang ist in Städten mit qualifizierten und hochgebildeten Arbeitskräften deutlich
- Großräume, in denen überwiegend ungelernte Arbeitskräfte leben, werden durch Wachstum nicht produktiver
Durch Regulierung geschaffene niedrige Dichte und wirtschaftliche Verluste
- Die erfolgreichen Städte in den USA und anderen westlichen Ländern sind heute nach historischen und globalen Maßstäben sehr niedrig verdichtet und weitläufig
- Haussmanns Paris, Gaudis Barcelona sowie Londons Georgian- und Victorian-Viertel sind deutlich dichter als fast alle Teile der Bay Area und der größte Teil des Großraums NYC außerhalb Manhattans
- Die Hauptursache sind Regulierungen, die Gebäude verbieten, mit denen Land effizienter genutzt werden könnte
- Gilles Duranton und Diego Puga gehen davon aus, dass die Mieten und Immobilienpreise in New York nahe an die Baukosten heranrücken würden, wenn die Stadt Dichten zuließe, wie sie historisch üblich waren; die Bevölkerung könnte auf mindestens das Doppelte, also über 40 Millionen Menschen, wachsen
- Auch in anderen amerikanischen „Superstar“-Städten wie der Bay Area, Boston und Los Angeles könnten ähnliche Veränderungen entstehen, wenn hohe Dichten erlaubt würden
- Einer Studie zufolge könnte das gesamte US-BIP um 8,9 % steigen, wenn allein New York City, San Jose und San Francisco ihre Beschränkungen für den Bau dichter Wohnformen auf das landesweite Durchschnittsniveau lockern würden
- Millionen Menschen würden in Jobs wechseln, in denen sie ihre Fähigkeiten besser einsetzen können
- Der durchschnittliche US-Lohn würde um 8.775 Dollar pro Jahr steigen
- Duranton und Puga schätzen, dass ein Wohnungsregime, in dem leicht gebaut werden kann, das Durchschnittseinkommen um etwa 25 % erhöhen könnte, also um 16.000 Dollar pro Kopf und Jahr
Innovation entsteht eher in dicht besiedelten Städten
- Fast alle Innovationen entstehen heute wie früher in Städten
- Städte funktionieren wie große Arbeitsmärkte und erleichtern es Innovatoren, zusammenzuarbeiten und neue Ansätze zu entwickeln
- Städte wie Amsterdam, Edinburgh, London, Cleveland, Wien, Detroit und heute San Francisco brachten in bestimmten Epochen Innovationen hervor, die die Welt veränderten
- Die Bay Area mit Silicon Valley und San Francisco hat rund 7,5 Millionen Einwohner, zählt aber mehr Tech-Startups, die auf einen Unternehmenswert von über 1 Milliarde US-Dollar gewachsen sind, als ganz Europa mit 750 Millionen Einwohnern
- 2007 erzeugten zehn US-Städte mit weniger als 10 % der US-Bevölkerung 70 % der Patente im Bereich Informatik und 79 % der Patente im Bereich Halbleiter
- Geografische Nähe ist besonders wichtig für die Übertragung und Kombination von Ideen
- Bei unkonventionellen Ideen lässt sich im Voraus schwer erkennen, welche Kombinationen wertvoll sind; sie können von zufälligen Begegnungen oder der Vermischung von Elementen abhängen
- Bell Labs wurde so gestaltet, dass sich alle irgendwann begegnen würden, und auch Steve Jobs platzierte bei Pixar einen zentralen Gemeinschaftsbereich
- Die London Stock Exchange und Lloyd’s of London entstanden im 17. Jahrhundert aus Kaffeehäusern
- Daten zu mehr als 600.000 US-Patenten, die von 2000 bis 2010 angemeldet wurden, zeigen: Auch Regionen mit geringer Dichte können spezialisierte Cluster aufrechterhalten, doch unkonventionelle Durchbrüche profitieren von hoch verdichteten städtischen Umgebungen
- Standortvorteile in ideengetriebenen Branchen wie Software verschwinden innerhalb von 10 Meilen; in noch stärker ideengetriebenen Branchen wie Werbung verschwinden sie innerhalb von 0,5 Meilen
- Erfinder, die von kleinen in große Cluster umziehen, verzeichnen tendenziell einen deutlichen Anstieg ihrer Patentproduktivität
- Wenn die Zahl der Wohnungen in Regionen wie der Bay Area begrenzt wird, kann das nicht nur Produktivität kosten, sondern auch neue Ideen, die die Gesellschaft voranbringen
Wohnraum ist zu einem knappen Vermögenswert geworden und verstärkt Ungleichheit
- Angebotsbeschränkungen haben Wohnraum nicht zu einem langlebigen Konsumgut wie Kühlschrank oder Auto gemacht, sondern zu einem knappen Vermögenswert wie Anleihen, Kunstwerken oder Edelmetallen
- In Orten wie Tokyo, Seoul oder New York City vor den 1920er-Jahren, wo Bauträger leicht zusätzlichen Wohnraum schaffen konnten, führte steigende Nachfrage nicht nur zu höheren Preisen, sondern auch zu mehr Angebot
- Bei einem fixen Wohnungsangebot fließt ein Teil des steigenden Gesamteinkommens der Menschen an Grundbesitzer
- Menschen treiben mit einem Teil ihres höheren Einkommens die Immobilienpreise nach oben
- Henry Georges Vorschlag einer Bodenwertsteuer beruht auf dieser Struktur
- Auch lokale Verbesserungen wie ein neuer Park oder bessere Hygiene erhöhen die Bereitschaft, in der Umgebung zu wohnen, sodass bestehende Grundbesitzer einen erheblichen Teil des Wertzuwachses abschöpfen
- Konflikte um Gentrifizierung entstehen aus derselben Struktur
- Die hohen Löhne von Bankern und Tech-Arbeitern treiben die Mieten in angesagten einkommensschwachen Vierteln nach oben
- Viele einkommensschwache Communities werden durch steigende Mieten und eine Verlagerung von Geschäften und Dienstleistungen hin zu wohlhabenden Neukunden aufgelöst
- Die größte Sorge bestehender Bewohner ist nicht die Verbesserung des Ortes an sich, sondern das Risiko, aus ihrem Zuhause und ihrer Gemeinschaft verdrängt zu werden
- Wenn das Angebot an Wohn- und Gewerbeflächen erhöht wird und bestehende Bewohner davon profitieren, kann eine Nullsummensituation in eine Struktur verwandelt werden, in der alle besser dastehen
- Ein Beispiel wäre ein Modell, bei dem bestehende Bewohner per Abstimmung eine Verdichtung genehmigen und direkt davon profitieren
- In den meisten westlichen Ländern geht ein größerer Anteil des Wirtschaftswachstums an Grundbesitzer, während der Anteil für andere sinkt
- Der von Thomas Piketty gezeigte Anstieg des Kapitalanteils entsprach in den USA zumindest eher einem Anstieg des Anteils der Grundeigentümer, der durch höhere Wohnkosten verursacht wurde, und war besonders groß in Bundesstaaten mit strenger Regulierung des Wohnungsneubaus
- In den meisten westlichen Ländern wird das Ausmaß der Vermögensungleichheit stärker durch Wohnungsungleichheit bestimmt als durch Einkommensungleichheit
Regionale Kluft und der Zusammenbruch der Mobilität
- Wohnungsmangel vergrößert auch regionale Ungleichheit
- Menschen ohne hohe Löhne können immer schwerer in einkommensstarke Städte umziehen
- Das Beispiel einer Reinigungskraft aus Alabama zeigt den Wandel
- 1960 konnte ein Umzug nach New York City den Lohn um 84 % erhöhen; selbst nach Abzug der Miete konnte das Einkommen um 70 % höher sein
- 2010 steigen Produktivität und Lohn bei einem Umzug nach New York City zwar um 28 %, doch die Wohnkosten sind so viel höher, dass Nettoeinkommen und Lebensstandard sinken
- Klempner, Empfangskräfte und andere sind ähnlich betroffen
- Für Spitzenanwälte ist der Lohnzuwachs sowohl 1960 als auch 2010 groß genug, um trotz hoher Mieten einen Umzug zu rechtfertigen
- Peter Ganong und Daniel Shoag kamen zu dem Schluss, dass dieser Effekt direkt verlangsamte, wie schnell arme US-Bundesstaaten zu reichen Bundesstaaten aufschlossen
- Von 1880 bis 1980 holten arme Bundesstaaten mit einer Rate von etwa 2 % pro Jahr zu den reichsten Bundesstaaten auf
- Danach halbierte sich die Konvergenzrate auf etwa 1 % pro Jahr
- Früher zogen Menschen aller Einkommens- und Qualifikationsniveaus an wohlhabendere Orte; heute ist Mobilität vor allem für Spitzenverdiener leicht
- In vielen westlichen Regionen wandern produktive Menschen ab, während die verbleibenden gering qualifizierten Arbeitskräfte um begrenzte Niedriglohnjobs konkurrieren, was die Löhne weiter drückt
- Wenn Wohnraum in Superstar-Städten knapp und teuer ist, verlassen bei einer Stagnation einer Stadt nur die am höchsten qualifizierten Menschen den Ort; ihre positiven Spillover-Effekte verschwinden, wodurch die Aktivität weiter schrumpft
- Historisch war es üblich, dass Menschen aus ärmeren Regionen wegzogen, wenn sich die Lage verschlechterte
- Es gab viele Versuche, Braindrain zu verhindern, um die Verluste zurückbleibender Regionen zu verringern, doch nur wenige waren erfolgreich; nötig ist eine Lösung, die die historisch normale berufliche Mobilität über alle Einkommens- und Qualifikationsniveaus hinweg wiederherstellt
Auswirkungen auf Familiengründung und Geburtenrate
- Immobilienpreise bestimmen nicht nur, in welcher Region Menschen leben, sondern auch, in welcher Art von Wohnung oder Haus
- Je teurer ein zusätzliches Zimmer ist, desto höher werden auch die Kosten, Kinder zu haben
- Teurer Wohnraum kann dazu führen, dass Menschen den Zeitpunkt für Kinder hinausschieben und bei der Geburt von Kindern aus der Innenstadt in günstigere Vororte ziehen
- Sie verlieren die Vorteile städtischer Annehmlichkeiten und sozialer Kontakte
- Längere Pendelwege kommen hinzu
- Die Auswahl an Arbeitsplätzen kann kleiner werden
- In den Industrieländern liegt die tatsächliche Kinderzahl von Frauen deutlich unter der Zahl der Kinder, die sie nach eigenen Angaben gern hätten
- Eine neuere Studie zeigte: Wenn andere Faktoren kontrolliert werden, führt ein Anstieg der Hauspreise um 10 % zu einem Rückgang der Gesamtzahl der Geburten um 1,3 %
- In Verbindung mit dem starken Anstieg der Wohnkosten in den vergangenen 40 Jahren deutet das darauf hin, dass die Zahl der Geburten in westlichen Ländern deutlich gesunken ist
- Ein Bericht schätzt, dass der Anstieg der Wohnkosten im Vereinigten Königreich von 1996 bis 2014 die Zahl der Geburten in diesem Zeitraum um 157.000 verringert haben könnte
- Höhere Einkommen können es erleichtern, Kosten wie childcare zu tragen, und so die Kinderzahl erhöhen; Wohnkosten können Menschen jedoch daran hindern, so viele Kinder zu bekommen, wie sie möchten
- Das hat auch fiskalische Kosten, vor allem aber große persönliche und menschliche Kosten: weniger Geschwister, weniger Zeit mit Großeltern und weniger Sinn, den Eltern aus ihren Kindern ziehen
Stadtform, Adipositas und Gesundheit
- Die Adipositasrate in den USA ist von etwa 10 % Anfang der 1960er-Jahre auf heute 35 % gestiegen, doch eine einzelne Ursache ist nicht eindeutig
- In Japan stiegen die Einkommen im selben Zeitraum schneller, doch die Adipositasrate bewegte sich kaum und blieb bei unter 5 %
- Verarbeitete Lebensmittel, bestimmte Fette oder Zucker sowie weniger Rauchen könnten Ursachen des Anstiegs der Adipositas sein
- Japaner essen etwa halb so viele verarbeitete Lebensmittel wie Amerikaner
- Japaner nehmen deutlich mehr Omega-3-Fettsäuren zu sich
- Die Raucherquote in Japan ist etwas höher als in den USA
- Ein weiterer großer Unterschied ist die Art, wie Städte gebaut sind
- Japans Landnutzungsregeln sind vergleichsweise locker; selbst an den restriktivsten Orten erlauben sie dreistöckige Gebäude, die das gesamte Grundstück nutzen
- Deshalb wachsen Japans Superstar-Städte viel dichter als US-Städte und nehmen mehr Menschen auf
- Japans städtische Umgebung ist geprägt von schmalen, kleinteiligen Straßen, hoher Fußgängerfreundlichkeit, teurem Parken, mautpflichtigen Hauptverkehrsstraßen und einer nahezu fußgängerorientierten Priorisierung
- In Tokyo und Osaka beträgt der Anteil der Wege mit dem privaten Auto 12 % beziehungsweise 13 %
- Los Angeles: 85 %
- Chicago: 77 %
- Houston: 91 %
- Phoenix: 87 %
- Viele US-Städte sind zu weitläufig, um sich gut zu Fuß, mit dem Fahrrad oder dem öffentlichen Verkehr fortzubewegen
- Im Großraum Tokyo leben 38,1 Millionen Menschen auf 8.500 km², während sich im Großraum New York City 23,7 Millionen Menschen auf 34.500 km² verteilen
- In den beiden größten japanischen Städten Tokyo und Osaka leben mehr als 45 % der Bevölkerung Japans; in den USA leben selbst nach der weitesten Definition nur etwa 12 % der Bevölkerung in den größten Städten
- Durchschnittliche Japaner gehen jeden Tag mehrere Tausend Schritte mehr als durchschnittliche Amerikaner, und Schrittzahldaten von Smartphones liefern Hinweise darauf, dass solche Unterschiede Adipositas zwischen Ländern und innerhalb von Ländern erklären
- New York City, die dichteste und fußgängerfreundlichste Stadt der USA, hat die niedrigste Adipositasrate des Landes, etwa halb so hoch wie der nationale Durchschnitt
- In Manhattan ist sie nochmals halb so hoch, also etwa ein Viertel des nationalen Durchschnitts
- Zersiedelung mit geringer Dichte und der durch ihre Politik verursachte Wohnungsmangel können Gesundheit, Gleichheit, durchschnittlichen Wohlstand und Kinderzahl beeinträchtigen; die gesundheitlichen Effekte dichter Wohnbebauung werden jedoch häufig ignoriert
Klimawandel und Wohndichte
- Fußgängerfreundliche Städte sind nicht nur für Adipositas, sondern auch für CO2-Emissionen wichtig
- 2018 lagen die konsumbezogenen CO2-Emissionen eines durchschnittlichen Japaners bei 10,3 Tonnen, die eines durchschnittlichen Amerikaners bei 17,6 Tonnen; damit lagen die USA um 74 % höher
- 2016 betrugen die Emissionen des Verkehrssektors in Japan 1,63 Tonnen, in den USA 5,22 Tonnen; damit waren sie in den USA mehr als dreimal so hoch
- Karten des UK und der US-Ostküste zeigen, dass dicht besiedelte Gebiete in Städten wie New York, Philadelphia und London pro Kopf deutlich weniger CO2 ausstoßen als die umliegenden Zersiedelungsgebiete
- Das UK Centre for Cities schätzt, dass Menschen, die außerhalb von Städten wohnen, 50 % mehr CO2 ausstoßen als Stadtbewohner
- 2020 ging die Bevölkerung Californias erstmals seit Beginn der Aufzeichnungen zurück
- Die Pandemie war der jüngste Faktor, der Menschen dazu brachte, teure Städte mit mildem Klima in California zu verlassen
- Einige zogen aus Städten wie San Francisco, mit öffentlichem Nahverkehr und vergleichsweise dichter Bebauung, in günstigere Sunbelt-Städte wie Atlanta, Phoenix und Dallas
- Diese Städte sind stärker auf Autos und energieintensive Kühlung angewiesen
- In den vergangenen 20 Jahren ist die Bevölkerung Atlantas um fast 50 % gewachsen, Houston wurde zur dritt- bzw. viertgrößten Stadt der USA, und Phoenix stieg von Platz 99 im Jahr 1950 auf heute Platz 5
- Die Abhängigkeit von Autos und Klimatisierung trägt zu ökologischen Katastrophen bei
- Neue Wohnungen und Häuser sind deutlich besser gedämmt als alte
- PassivHaus bezeichnet Häuser, die so konzipiert sind, dass sie ohne zusätzliche Energie eine angemessene Temperatur halten; Heiz- und Kühlkosten können bei nur wenigen Dollar im Monat liegen
- Ein PassivHaus in Oregon blieb während einer jüngsten Hitzewelle ohne Klimaanlage um 30 Grad Fahrenheit kühler als draußen
- Wohnblocks haben pro Wohneinheit weniger Außenfläche als Einfamilienhäuser, verlieren bzw. gewinnen daher weniger Wärme und sind umweltfreundlicher
- Neue Häuser können durch Zahlungen für Wiederaufforstung oder andere Umweltverbesserungen so gebaut werden, dass sie netto kein gebundenes CO2 verursachen
- Wenn fußgängerfreundliche Städte neue Wohnungen verbieten, ziehen Bewohner an Orte wie Atlanta, wo sie größere, CO2-intensivere Häuser bauen und mehr Auto fahren
Mögliche Folgen bis hin zu Finanzkrise, Covid und politischen Konflikten
- Die Auswirkungen des Wohnungsmangels können sich auch jenseits von Adipositas, Geburtenrate, Ungleichheit, Klimawandel und Lohnwachstum zeigen
- Scott Sumner und Kevin Erdmann halten es für möglich, dass die Immobilien-„Blase“ vor der Finanzkrise 2008 in Wahrheit keine Blase war
- Weil in den Regionen, in die Menschen am liebsten ziehen wollten, zu wenige Häuser gebaut wurden, könnte der Preisanstieg eher eine rationale Reaktion als irrationale Spekulation gewesen sein
- Ihrer Ansicht nach war die Zinserhöhung der Fed, mit der sie die Blase zum Platzen bringen wollte, das Ergebnis einer Fehldiagnose – und Ursache der folgenden Krise
- Dass die heutigen Preise die damaligen „Blasen“-Höchststände wieder übertroffen haben und keine baldigen Anzeichen für einen Rückgang zeigen, stützt diese Sichtweise
- Auch Covid könnte durch Wohnungsmangel verschärft worden sein
- Überbelegtes Wohnen führt dazu, dass Menschen, die sich in derselben Wohnung drängen, einander Krankheiten übertragen, und begünstigt so Infektionskrankheiten einschließlich Covid
- Mehr Dichte kann Überbelegung sogar reduzieren, wenn sie bedeutet, dass mehr Wohnungen entstehen
- Ob das Wohnungsangebot in der Covid-Pandemie eine wichtige Rolle spielte, lässt sich noch nicht sicher sagen
- Auch politische und kulturelle Konflikte könnten im Wohnungsmangel wurzeln
- Wahlen im englischsprachigen Raum spalten sich zunehmend zwischen relativ wohlhabenden, gut ausgebildeten Bürgern in Städten und Vororten einerseits und Bürgern in ländlichen bzw. abgehängten Städten andererseits
- Letztere können den Eindruck haben, das System sei bereits zugunsten der Reichen manipuliert
- Briten und Franzosen, die in Regionen mit stagnierenden Immobilienpreisen leben, stimmten eher für Brexit bzw. den National Front
- Viele junge Menschen verschieben die Familiengründung, um in kulturell attraktiven Städten zu leben, und nehmen schlecht bezahlte, unsichere Jobs in Kauf, mit denen sie Miete und Lebenshaltungskosten gerade so stemmen können
- Umgekehrt besitzen ältere Generationen oft Immobilienvermögen, das ein Vielfaches des Kaufpreises wert ist, und priorisieren den Schutz ihres eigenen Viertels gegenüber dem Bedarf an mehr Wohnraum
Lösungen, die Nullsummenspiele vermeiden
- Wohnungsmangel lässt sich schwer allein durch politisches Tauziehen als Nullsummenspiel lösen; der Westen könnte um Billionen Dollar reicher werden, wenn er den Wohnungsmangel behebt
- Gut gestaltete Lösungen sollten die Vorteile breit verteilen können – auch an Menschen, die derzeit gegen Neubau sind
- Eine Möglichkeit ist eine extrem lokalisierte Demokratie, bei der einzelne Straßen per Abstimmung eine Verdichtung wählen
- Wo keine Mehrheit zustimmt, wird nicht gebaut
- Straßen, die sich für Verdichtung entscheiden, werden sehr viel wertvoller; Hauseigentümer in stark nachgefragten Gegenden hätten daher einen großen Anreiz, für höhere Dichte zu stimmen
- Es gibt auch andere Ansätze wie Californias Senate Bill 9, doch wichtiger als eine bestimmte Lösung ist die Erkenntnis, dass Wohnungsmangel eines der größten Probleme unserer Zeit sein könnte
- Wie die Politisierung der Covid-Impfstoffe in den USA zeigt, sollte man wachsam sein, damit auch die Wohnungsfrage nicht zu einem verfestigten politischen Lagerkampf wird
- Kreative, weniger exponierte Lösungen, die ein Nullsummenspiel in ein Positivsummenspiel verwandeln, haben höhere Erfolgschancen
- Wenn der Wohnungsmangel behoben wird, kann das nicht nur niedrigere Immobilienpreise bringen, sondern auch bessere Jobs, eine höhere Lebensqualität, stärker verbundene Gemeinschaften, größere Familien und ein gesünderes Leben
1 Kommentare
Kommentare auf Hacker News
Die makroökonomischen Effekte, die Wohnraum hervorbringt, sind alle nachvollziehbar. Ich bin Wohnraum-Aktivist und in der Lokalpolitik in Oak Park, Illinois, engagiert; auch die mikro- und lokalen Auswirkungen von Wohnraumbeschränkungen sind erheblich.
Es kommt zu einer Schwächung des Einzelhandels. Einzelhandel hängt von Laufkundschaft ab, doch Bewohner von reinen Einfamilienhausgebieten verstehen nicht, was nötig ist, um die von ihnen gewünschten Angebote wie Yogastudios, Cafés, Galerien oder Buchläden zu erhalten. Am Ende führen Planungen für Geschäftsachsen zu fast verfallenen Straßen mit Tankstellen, Brachflächen und gelegentlich einem Nagelstudio oder Domino's Pizza.
Auch die öffentliche Sicherheit leidet. Nach Sonnenuntergang werden solche untergenutzten Geschäftsstraßen zu toten Räumen; weil niemand zu Fuß unterwegs ist, gibt es auch keine beobachtenden Augen mehr, und auf der Karte sieht man deutlich, wohin sich Kriminalität verlagert.
Auch die Grundsteuern steigen. Viele Menschen möchten in dem Viertel in Rente gehen, in dem sie ihr Leben lang gewohnt haben. In Kommunen mit guten Schulen, die überwiegend ausschließlich für Einfamilienhäuser ausgewiesen sind, ist der Höchstbietende für ein Wohngrundstück jedoch eine Familie mit schulpflichtigen Kindern. Schulen machen mehr als die Hälfte der Grundsteuerlast aus, bei uns zwei Drittel, und je größer der Anteil der Familien wird, die wegziehen, sobald ihre Kinder die Highschool abgeschlossen haben, desto schlimmer wird es. Mit vielfältigeren Wohnformen könnten Rentner an Orte ziehen, die wirtschaftlich sinnvoll sind, und in der Steuerbasis bleiben; aber wir verbieten genau das.
Das Problem an dieser Argumentation ist, dass fast jedes Problem, unter dem städtische Kommunen leiden, wahrscheinlich auf über Generationen hinweg verhängte Wohnungsbauverbote zurückgeht; wenn man darüber spricht, klingt man irgendwann wie ein Sonderling.
Die Stelle „wenn man darüber spricht, klingt man irgendwann wie ein Sonderling“ trifft es wirklich. Besonders verschärft wird das durch den Generationenkonflikt, weil jede Interaktion als Angriff auf langjährige Bewohner dargestellt wird. Man will zum Beispiel nicht anerkennen, dass die Steuern steigen müssen, weil der Unterhalt der Infrastruktur mehr kostet; oder dass Rentner, die in Häusern für 2 Millionen Dollar sitzen, nicht in eine Wohnung downsizen können, sodass Menschen, die tatsächlich pendeln müssen, aus weiter entfernten Vororten mit dem Auto kommen müssen; und dass öffentlicher Nahverkehr keine Option ist, weil offensichtlich ist, wer beständig dagegen stimmt.
Die Debatte, in der „Denkmalschützer“ für ein Apartmentgebäude direkt neben einer U-Bahn-Station einen riesigen Parkplatz verlangten, war surreal. Selbst der Entwickler hielt das für übertrieben, aber wegen dieser Forderung sank die Zahl der Wohneinheiten und die Preise stiegen; am Ende werden ungenutzte Stellplätze als Lagerräume vermietet. Denn Menschen, die sich dafür entscheiden, neben öffentlichem Nahverkehr zu wohnen, wollen oft keine Kosten für ein Auto tragen. Versicherungsmathematisch gesehen sind die meisten Menschen aus dieser Sitzung inzwischen wahrscheinlich verstorben, aber ihre Entscheidungen werden auch 2050 noch sichtbar sein.
Selbst nach einer Liberalisierung des Wohnungsbaus stößt man auf das Problem, dass wirtschaftliche Kräfte Wohnraum zu einer attraktiven Investition machen wollen. Wenn man eine Wohnung kauft und 20 Jahre lang den Kredit abzahlt, entsteht auf der Grundlage normaler Ersparnisse ein durch Hebelwirkung vergrößerter Geldbetrag. Derzeit genießt selbst genutzter Wohnraum in Spanien jedoch enorme steuerliche Vorteile. Beim Verkauf übersteigen die Steuern die Grundsteuern bei Weitem, und obwohl Grundsteuern eine sehr vernünftige Steuer sind, werden sie niedrig gehalten, weil Eigentümer sie als unfair empfinden; dadurch ist es besser, Wohnraum unterausgelastet zu lassen. Am Ende wohnten in den 1980er-Jahren in einem Gebäude durchschnittlich fünf bis sechs Menschen pro Haushalt, heute sind es etwa 1,5. Damit Menschen in guter Lage nichts anderes tun müssen, als mit ihrer „Investition“ Geld zu verdienen, müsste man absurd viel überbauen.
Die USA können mehr bauen. Es gibt zu viele innere Vororte, die aufgefüllt und auf acht Geschosse gebracht werden müssten. Aber solange Wohninvestitionen nicht weniger wichtig werden und sich Wohnpreise nicht an steigenden Bodenwerten darunter, sondern am Nutzen orientieren, schiebt man das Problem am Ende nur auf.
Dass Georgisten die Bodenwertsteuer zur einzigen Steuer der Welt machen wollen, geht zu weit. Aber wenn man nicht zugleich das Bauen erleichtert und Bodenspekulation tatsächlich riskant macht, ist keine langfristige Lösung für die vom Wohnungsmarkt ausgehenden Probleme in Sicht.
Unsere Wohnungspolitik hat diesen Gesellschaftsvertrag gebrochen. Viele junge Menschen können es sich nicht leisten, in teuren Städten mit vielen Chancen zu leben, und diejenigen, die es können, verdanken das oft der Unterstützung ihrer Familie. [1]
NIMBY ist auf beiden Seiten des politischen Spektrums dominant, besonders unter älteren Menschen. Um Veränderungen zu erreichen, müssen sich junge Menschen der YIMBY-Bewegung anschließen.
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
Der Buchladen konnte eine Mieterhöhung von 30 % nicht verkraften, der Donutladen schloss aus ähnlichen Gründen, und anderen kleinen Unternehmen geht es genauso. In den vergangenen sieben Jahren sind viele Projekte mit dichter Wohnbebauung entstanden, wodurch das Viertel fußgängerfreundlicher wurde; es sieht so aus, als hätten die Eigentümer der Gewerbeimmobilien beschlossen, ihre Mieter auszupressen. Kleine Unternehmen können sich mit den hohen Mieten nicht rentieren und schließen, sodass leere Ladenlokale zurückbleiben, oder große Ketten ziehen ein und zerstören den lokalen Charakter. Dann gibt es auch weniger Orte, zu denen man laufen kann.
Ich werde am Montag nach Salem, Oregon, fahren und für HB 2138 aussagen, das große Wohnraumgesetz von Gouverneurin Kotek in diesem Jahr.
Henry George hatte diesen Punkt schon vor über 100 Jahren in Progress and Poverty angesprochen. Seine Lösung bestand darin, nicht Gebäude, sondern Grund und Boden zu besteuern, um höheres Bauen zu fördern; Ökonomen sagen, das gehöre zu den effizientesten möglichen Steuern.
Theoretisch könnte das etwa ein Perzentil wie das 80. Perzentil des pro Kopf gehaltenen Bodenwerts sein. Auch nach diesem Maßstab würde vermutlich der Großteil des Bodens besteuert, zumindest anfangs. Der darüberliegende Teil würde nach Wert besteuert. So ließe sich eine Revolte der verwundbarsten und am ehesten bemitleideten Hauseigentümer vermeiden. Natürlich müsste Boden, der über undurchsichtige Eigentumsstrukturen gehalten wird, als oberhalb der Grenze liegend gelten. Bei juristischen Personen mit transparenter Eigentumsstruktur könnte man den Boden auf die jeweiligen Eigentümer aufteilen; sobald börsennotierte Unternehmen einbezogen werden, würde das aber wohl zu einem schwer lösbaren mathematischen Problem, sodass man Näherungen verwenden oder schlicht den Boden besteuern könnte.
Gegenüber einer allgemeinen Vermögenssteuer, etwa einem Ansatz nach Piketty, hat eine Bodenvermögenssteuer den Vorteil, dass Boden als „Immobilie“ viel schwerer über Offshore-Gesellschaften zu verstecken ist als allgemeines Vermögen. Notwendigerweise ist alles dokumentiert.
Anders als George erwarte ich nicht, dass eine Bodensteuer allein den allgemeinen Haushalt vollständig decken kann. Aber sie kann eine beträchtliche Rolle spielen. Die große Schwierigkeit bei einer Bodenwertsteuer ist die Bewertung des Bodenwerts; das ist ein schwieriges Problem und war auch in der Vergangenheit wegen Volatilität und scheinbarer Widersprüche umstritten. In den USA wäre mein bevorzugter Weg eine Verfassungsänderung, damit Ressourcen des Bundes genutzt werden können, um die nötige Expertise zu zentralisieren.
Wenn es in der Innenstadt ein großes unbebautes Grundstück gibt, wäre die Grundsteuer auf den unverbesserten Teil ziemlich hoch. Das Problem ist jedoch, dass der unverbesserte Wert wegen restriktiver Zoning-Regeln bei der Steuerbewertung meist recht niedrig angesetzt wird.
Wenn man zum Beispiel auf 2 Acres lebt, die Zoning-Regeln aber nur eine Wohneinheit pro 5 Acres erlauben, kann man mit dem übrigen Land nicht viel anfangen. Daher ist der Wert des verbleibenden Bodens niedrig und die Steuer ebenfalls niedrig. In Gegenden mit wenig Industrie gilt das besonders, weil dieselben Regeln auch industrielle oder landwirtschaftliche Nutzung verbieten können.
Die gesuchte Struktur könnte also bereits existieren, aber der Kern bleibt trotzdem das Zoning.
Wer ein Haus besitzt, hat ein Interesse daran, dass das Problem schlimmer wird; wer ein Haus kauft, kauft in der Annahme, dass es schlimmer werden wird. Auch wer sich über die Kosten beschwert hat, ändert seine Haltung, sobald er ein Haus kauft.
Das Problem ist, dass alle Beteiligten wollen, dass es schlechter wird.
Wenn man aber ein Haus im Wert von 500.000 Dollar besitzt und es verkaufen will, um ein Haus für 750.000 Dollar zu kaufen, bedeutet ein Anstieg der Hauspreise um 10 % Nettokosten von 25.000 Dollar.
Begrenztes Angebot reduziert die Auswahl. Die Chance, genau das passende Haus zu finden, sinkt, und die Wahrscheinlichkeit, Kompromisse einzugehen, steigt.
Wohnungsmangel entsteht, weil eine Region wegen der Arbeitsplätze zu attraktiv ist; paradox erscheint, dass die einzige „Lösung“ darin besteht, mehr Wohnungen zu bauen, wodurch das Arbeitskräfteangebot steigt und die Region für Unternehmen noch attraktiver wird. Es wirkt wie ein Kampf gegen Windmühlen und scheint letztlich außer Kontrolle geraten zu müssen. Der Versuch, es abzumildern, verschlimmert es.
Als anderer Ansatz wäre interessant zu prüfen, ob man den Mangel verringern kann, indem man die Region weniger attraktiv macht. Zum Beispiel könnte man Unternehmen in sehr dicht besiedelten Gebieten deutlich stärker besteuern oder den Gesamtumsatz aller Unternehmen in einer bestimmten Region begrenzen. Natürlich hätten auch solche Ansätze eigene Probleme und Herausforderungen, aber es gibt nur wenige wirtschaftliche Probleme, die so schlimm sind wie eine Wohnungskrise, und Land gibt es genug.
Menschen wollen in der Nähe ihrer Arbeitsplätze und der Geschäfte wohnen, die sie nutzen möchten. Der vorgeschlagene Ansatz würde diese Unternehmen reduzieren oder verdrängen und den Bestand an dichtem Wohnraum zurücklassen; während die Unternehmen eingeschränkt werden oder wegziehen, fällt dessen Wert stark. So hat man einen Slum geschaffen.
Mehr Wohnungen zu bauen lindert das Problem tatsächlich. Für die neu Eingezogenen wird es gelindert, und es wird zugleich verschärft, weil noch mehr Menschen dorthin ziehen wollen. Selbst wenn die Warteschlange gleich lang bleibt: Wenn mehr Menschen dort wohnen können, sind anteilig mehr Menschen glücklich.
Realistisch betrachtet ist Tokyo trotz einer etwa viermal so großen Bevölkerung bei den Mieten besser bezahlbar als LA. Und Japan ist das Land, das das Konzept generationenübergreifender Hypothekendarlehen erfunden hat.
Ernsthaft gesagt: Wenn man befürchtet, dass die Netzwerkeffekte der Bevölkerungsdichte das Problem sind, sollte das Ziel nicht sein, sie zu stören, sondern sie anderswo zu replizieren.
Aber wir strengen uns weder bei dem einen noch bei dem anderen ernsthaft an. Naiv betrachtet sollte man alle möglichen Lösungen vorantreiben, doch die Gesellschaft bewegt sich in die genau entgegengesetzte Richtung.
In meinem Land habe ich oft gesehen, wie junge Leute, die für eine bessere Ausbildung in die Stadt gingen, in einer stagnierenden Wirtschaft mit anderen jungen Absolventen konkurrierten, die ebenfalls in die Stadt gezogen waren, und dann arbeitslos wurden oder in Sackgassenjobs landeten.
Die Gewinnstrategie hier ist zumindest, nur für die Ausbildung in die Stadt zu gehen und danach aufs Land oder in eine kleinere Stadt zurückzukehren, um günstigere Wohnungen und weniger harten Wettbewerb bei der Jobsuche zu haben. Die Lohnunterschiede sind auch nicht so groß, und manche Berufe wie Ärzte oder Psychologen verdienen in ländlichen Regionen sogar mehr, weil Arbeitgeber die Löhne erhöhen, um Bewerber zu finden.
Die Kultur „Ich hab meins, du sieh zu“ bringt uns um.
Warum lehnen Menschen, die dank Umwidmung ein Haus kaufen konnten, Umwidmungen ab, die den Wert ihres eigenen Hauses erhöhen würden?
Wegen Rassismus und eines grundlegenden Mangels an wirtschaftlichem Verständnis.
Hauseigentümer nehmen an, dass alle anderen ebenfalls Hauseigentümer sind, und glauben deshalb, steigende Hauspreise seien für alle gut.
Was ich daran, mir kein Haus leisten zu können, am meisten hasse, ist, dass die Mieten so hoch sind, dass es praktisch unmöglich wird, noch ein Kind zu bekommen. Zumindest nicht ohne große Probleme und Risiken.
Es fehlt nicht an Land, sondern an effizientem Verkehr. Hoch zu bauen oder kreative Ideen rund ums Wohnen sind gut, aber das eigentliche Problem ist am Ende der Verkehr. Um das Wohnungsproblem in LA zu lösen, müsste man in Reno, Nevada, wohnen und in Santa Monica, Kalifornien, arbeiten können. Ich sage nicht, dass es dafür eine Lösung gibt; ich benenne nur den Problembereich.
Die USA haben keine moderne Verkehrsinfrastruktur wie China, ein Land vergleichbarer Größe. Im Allgemeinen werden Wohnungen am Wasser oder entlang von Verkehrsachsen zum Wasser gebaut. Selbst das NIMBY-Problem ließe sich lösen, wenn man unterirdische Hochgeschwindigkeitsstrecken baut, die das Erscheinungsbild nicht beeinträchtigen. Das ist ein schwieriges Problem, aber kein unlösbares. Es braucht nicht nur Skaleneffekte, staatliche Investitionen und kluge wirtschaftliche Strategien, sondern eine echte Revolution bei Bauverfahren und Verkehr. Wir brauchen Bauzeitenpläne von Jahren, nicht Jahrzehnten. Ich fürchte aber, dass die heutige Politik das nicht zulässt.
Unbegrenzte Ressourcen darauf zu verwenden, Pendelstrecken über riesige Distanzen auszudehnen, ist nicht realistisch. Bis zum logischen Extrem gedacht müssten dann alle mit Privatjets pendeln. Je größer das Verkehrsnetz, desto teurer wird es; bei gleichen Kosten werden die Taktabstände länger und der Komfort sinkt.
Der effizienteste Verkehr ist Remote Work, weil er Wege von vornherein vermeidet. Danach kommen Gehen und Fahrradfahren, danach öffentlicher Nahverkehr, der dort am besten funktioniert, wo viele Nutzer sind, also in dichten Städten. https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
Man kann Zugverkehr wie Pfannkuchen betrachten. Mit demselben Teig kann man einen normalen Pfannkuchen machen, ihn dünn über eine große Fläche ausstreichen oder einen kleinen, dicken machen. Wenn man in einer riesigen Region hervorragenden Service will, muss man den Ressourceneinsatz massiv erhöhen.
Verkehr ist tatsächlich ein großes Problem, aber die Richtung ist die entgegengesetzte. Wir brauchen öffentlichen Nahverkehr und ausreichende Dichte, damit Menschen nicht jeden Tag ein Auto benötigen; dann könnte fast die Hälfte der städtischen Flächennutzung in den USA freigesetzt und Wohnen günstiger werden. Hilfreich wäre, in Burbank oder Chatsworth zu wohnen, ohne eine Stunde nach Santa Monica fahren zu müssen oder jedes Jahr Tausende Dollar für dieses Privileg zu zahlen.
Das ist durch hochverdichteten Wohnraum oder effizienten Verkehr möglich, oder durch beides.
Leider ist High-Speed Rail enorm teuer geworden, und meines Wissens wird alles öffentlich finanziert. Dagegen wurden der Wohnungsbau insgesamt und das bestehende Eisenbahnnetz des 19. Jahrhunderts privat finanziert. Nebenbei gesagt ist das der Grund, warum der Internet-Backbone von Küste zu Küste in Privatbesitz ist: Er liegt auf Eisenbahntrassen.
Derek Guy hat einmal darüber geschrieben, warum es in Japan dank niedriger Mieten und hoher Dichte so viele Handwerker gibt.
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
Auch wenn man dieselbe Geschichte erzählt, würde ich das Wurzelproblem bei Autos sehen. Ohne Autodominanz wäre die Wohndichte weiterhin hoch geblieben.