Die Kritik am Anti-Abundance-Ansatz im Wohnungsbau ist unbegründet
(derekthompson.org)- Die vorherrschende Ansicht, den Hauptgrund für Wohnungsknappheit in rechtlichen Beschränkungen zu sehen, wird von Hauptökonomen und der wissenschaftlichen Gemeinschaft gestützt
- Die von der antikartellistischen Bewegung vertretene Behauptung der Angebotskürzung durch Großbauunternehmen stimmt nicht mit realen Daten und den Meinungen von Fachleuten vor Ort überein
- Zentrale Forschungsarbeiten selbst erwiesen sich als auf Kriterien gestützt, die sich auf die meisten Großstädte wie Dallas nicht anwenden lassen
- Marktkonzentration allein reicht nicht aus, um monopolistisches Verhalten festzustellen; in der Praxis können auch Skaleneffekte vorteilhaft sein
- Viele als Belege herangezogene Branchenanalysen, Zitate, Studien u. Ä. sind aus dem Kontext gerissen oder verzerrt und kaum als vertrauenswürdige Evidenz zu bewerten
Einleitung: Das Problem der Wohnungsknappheit und eine kritische Perspektive
- Die schärfste Kritik an Literatur zur Anti-Abundance-Bewegung stammt aus der Antimonopolbewegung
- Diese Gruppe sieht die gravierendsten Probleme in den USA in Monopolen und der Korruption großer Unternehmen
- Der Autor und Ezra Klein betonen seit Jahrzehnten, dass die Hauptengpässe beim Wohnungsangebot in Zonenregelungen und rechtlichen Hürden wie Mindestgrundstücksgrößen liegen, was eine Position ist, der viele Ökonomen und Wissenschaftler in der Mainstream-Forschung zustimmen
- Aus antimonopolistischer Sicht wird behauptet, dass große Bauunternehmen das Angebot absichtlich einschränken, und der Einsatz antitrust-politischer Instrumente wird gefordert
- Der Autor hält diese Argumente für wenig überzeugend und weist darauf hin, dass die Renditen der Entwickler nicht übermäßig gestiegen sind
Widerlegung der Dallas-Wohnungsmarktanalyse
Musharbash' Behauptung: Dallas als Oligopolmarkt im Wohnungsbau
- Musharbash behauptet, die Hauspreise in Dallas seien stark gestiegen und große Bauunternehmen hätten sich eingenistet und behinderten den Wettbewerb
- Er verlangt von der Politik eine strenge Regulierung großer Bauunternehmen
Ergebnisse der Prüfung durch Experten
- Aus Gesprächen mit den von Musharbash zitierten Kernökonomen und Marktanalysten ergaben sich Aussagen, die darauf hindeuteten, dass die Theorie falsch angewandt oder der Kontext verzerrt wurde
- Es wurde bestätigt, dass die von Professor Quintero verwendeten Kriterien, um einen Oligopolstatus für Dallas zu behaupten, auf den realen Markt in Dallas nicht zutreffen
Konkrete Faktenprüfung
- Professor Quintero erklärt, dass 90 % der neu bereitgestellten Wohnungen in einer einzelnen Stadt von 5 bis 6 Unternehmen kontrolliert werden müssten, damit oligopolistische Schäden auftreten können
- In Dallas liegen die Marktanteile der Top-2 bei 30 % und der Top-6 bei etwa 50 %, was keinen Oligopolstatus bedeutet
- In den 50 wichtigsten US-Städten erfüllen 49 Städte nicht die Quintero-Kriterien, sodass verlässliche Belege für Oligopole fehlen
- Viele von Musharbash verwendete Behauptungen und Zitate werden von den Autoren der wichtigsten zugrunde liegenden Studien selbst nicht geteilt
Grenzen der Quintero-Studie und weitere Fragen
- Die Quintero-Studie nutzt 2006 als Bezugsjahr – ein für den Immobilienmarkt kein ideales Bubble-Jahr – was Zweifel an der Verlässlichkeit der Ergebnisse weckt
- Obgleich 49 von 50 Städten die Quintero-Schwelle verfehlen, wird der Schluss auf einen jährlichen Produktionsausfall von 106 Milliarden US-Dollar als inkonsistent kritisiert
- In der Studie wird ebenfalls eingeräumt, dass sich große Bauunternehmen in neuen Vorstädten und kleineren Städten überdurchschnittlich konzentrieren können
Interviews mit lokalen Experten in Dallas: Gegenargumente zu Monopol- und Oligopolbehauptungen
- John McManus von Builder’s Daily ist eine Person, die Musharbash mehrfach zitiert hat
- Tatsächlich stimmt er nicht der Aussage zu, dass große Bauunternehmen der Hauptgrund für Preissteigerungen sind, und sagt stattdessen, dass Nutzungsvorschriften und Zonierung sowie andere Regulierungen das größere Problem darstellen
- Er erklärt, dass dadurch die Einstiegshürden steigen und bezahlbarer Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen blockiert wird
- Ein von Musharbash als „Marktmonopol“ genanntes Zitat bedeute laut McManus lediglich Stabilität in der Bauabwicklung, nicht die angedeutete politische Aussage
Grenzen von Zitaten aus der Praxis
- Auch ResiClub-Experte Lance Lambert sieht die Marktbeherrschung großer Unternehmen nicht als den Hauptfaktor für die Reduktion des Wohnungsangebots
- Er deutet im Gegenteil an, dass große Unternehmen durch ihre Kapitalstärke und Skaleneffekte langfristig tendenziell mehr Wohnungen liefern können
- Wenn nur kleine Bauunternehmen übrigbleiben, könnte die Resilienz in Krisenzeiten sinken
- Die Präsenz großer Unternehmen kann in bestimmten Branchen sogar einen gesamtgesellschaftlichen Nutzen bringen
Schwierigkeit, monopolistisches Verhalten allein aus Marktkonzentrationskennzahlen zu schließen
- Professor James Roberts von der Duke University erklärt, dass es nach der bloßen Kennzahl „wie viel Prozent ein paar Unternehmen abdecken“ nicht sinnvoll möglich ist, monopolistisches Verhalten eindeutig zu bestimmen
- Er betont, dass in jedem einzelnen Fall geprüft werden müsse, ob Monopole tatsächlich reale Probleme wie Preiserhöhungen, Qualitätsverluste oder Benachteiligung von Subunternehmern verursachen
Fehlende empirische Evidenz in der Debatte um Monopole und Wohnen
- Tatsächlich gibt es kaum empirische Studien, die belegen, dass große Bauunternehmen das Angebot beschränkt haben, um die Preise zu erhöhen
- Die meisten zitierten Studien, Kolumnen und Artikel folgen in der Regel einem Muster aus Behauptung zu Behauptung ohne belastbare Daten
- Auch neue Forschungen stützen sich weiterhin auf Referenzstudien und verzichten weitgehend auf harte empirische Nachweise
Fazit und Empfehlungen
- In der Tat können Monopole Verbraucherschäden, Innovationshemmung und gesellschaftliche Verluste verursachen
- Ohne belastbare Grundlage kann jedoch eine überstarke Monopolregulierung der Branche eher schaden und das Vertrauen in die Politik untergraben
- Bei Monopolregulierungsdebatten im Wohnungssektor sind empirische Daten und objektive Prüfung zwingend erforderlich
- In Musharbashs Essay wird fehlende Zuverlässigkeit in Experteninterviews, Forschungszitaten und Interpretation betont
- Politikgestalter sollten wie Detektive Fakten prüfen, bevor sie Entscheidungen treffen, und auch die Antimonopolbewegung sollte dieses Prinzip beachten
Im nächsten Beitrag wird dargestellt, was in Dallas tatsächlich passiert ist und welche Ursachen neben Oligopolstrukturen für stark steigende Immobilienpreise verantwortlich sind
1 Kommentare
Hacker-News-Meinungen
Mir wird wieder bewusst, dass die meisten journalistischen Artikel, die wir lesen, überredigiert sind und oft kaum auf echter Recherche beruhen, und wie mächtig grundlegende Vor-Ort-Recherche sein kann. Derek Thompson schreibt extrem klug, ist aber kein Experte für Wohnungsökonomie. Er hat einfach nur Papers gelesen und die in den Papers zitierten Experten angerufen, worauf das Narrativ dieser Papers zusammengebrochen ist. Auf Hacker News wird Journalismus oft kritisiert, aber ich glaube, das liegt eigentlich daran, dass es zu wenig tiefgehende Recherche gibt. Ich lese Thompsons Substack in letzter Zeit gerne.
Früher begannen Reporter ihre Laufbahn an Orten wie dem City News Bureau. Das City News Bureau in Chicago machte 100 Jahre lang Vor-Ort-Nachrichtenrecherche. Nachwuchsreporter zogen durch alle Polizeiwachen, zu großen Vorfällen, Bränden und Gerichtsverfahren und prüften Fakten akribisch. Das berühmte Motto dort lautete: „Wenn deine Mutter sagt, sie liebt dich, überprüfe es.“ Ich glaube, so ein System brauchen wir wieder. Heute beginnen Nachrichten oft mit einer Pressemitteilung, also sollte man sich nach dem Lesen fragen, was eigentlich der Ausgangspunkt war. Früher liefen Reporter selbst auf der Straße herum, heute gibt es zu viele Kommentatoren. Ich empfehle auch das Buch "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite"
Bei der Diskussion über den Artikel in The Atlantic stimme ich der Aussage zu, dass die Medien sich eher auf die Analyse von Stimmungen als auf grundlegende Vor-Ort-Recherche verlegt haben. Selbst große Medienhäuser gehen nicht wirklich in die Tiefe und jagen meist nur Themen hinterher, die gerade Aufmerksamkeit bekommen. Vom alten Journalismus kann man viel lernen, und obwohl es tatsächlich Menschen gibt, die solche Recherche betreiben, ist es bitter, dass diese Rolle oft nicht von professionellen Journalisten, sondern von normalen Bürgerreportern übernommen wird. Zum Beispiel wurde die Tatsache, dass die Staatsanwaltschaft in D.C. 2/3 der Strafsachen fallen ließ, von dem anonymen Internet-Account DCCrimeFacts durch eigene Datenauswertung aufgedeckt, und erst danach berichteten große Medien darüber, was schließlich zu Reformen führte. Auch beim FAA-Skandal kam die entscheidende Information aus dem Blog eines Jurastudenten. Wieder einmal sind es eher private Projekte von Bürgern als Berufsreporter, die echte Veränderungen anstoßen; das ist einerseits erstaunlich und andererseits bedauerlich.
Abundance-YIMBYism (Bewegung für mehr Angebot und pro Wohnungsbau) hat viele Schwächen. Auf die zentralen Fragen von Gentrifizierung, Verdrängung, der schwachen Trickle-down-Wirkung von marktpreisigen Wohnungen und der Notwendigkeit von Sozialwohnungen für Geringverdiener gibt es keine ausreichenden Antworten. Wenn Journalisten nur die schwächeren Argumente der Gegenseite angreifen und grundlegende Kritik ignorieren, gibt es daran nichts zu loben.
Es wurde als Stärke des Zusammenbruchs des Narrativs gewertet, dass Derek Thompson die Autoren der Papers direkt angerufen hat, aber Matthew Stoller hat dieselben Leute noch einmal angerufen und meint, Derek habe ihre Ansichten offenbar falsch wiedergegeben. Das heißt, direkte Feldrecherche hat Autorität oder Reputation noch einmal demontiert.
Ich habe die Debatte darüber, „was echter Journalismus ist“, schon oft geführt, und Ian Betteridge sagte dazu: „Ein Journalist greift zum Telefon.“ Oberflächlich klingt das etwas altmodisch, aber ich finde, die eigentliche Messlatte für echten Journalismus ist diese Hartnäckigkeit: Dutzende Anrufe, E-Mails und Nachfragen, nur um Inhalte zu verifizieren. Der Einfluss des Internets, niedrigere Bezahlung und Produktionsdruck haben diesen Mangel an Recherche verursacht, aber am Ende ist Journalismus ein erlerntes Handwerk. Gerade deshalb wirkt die Seltenheit von echtem Journalismus heute noch wertvoller.
Jedes Mal, wenn im Artikel von der „anti-trust left“ die Rede war, hat mich das aus dem Text gerissen. Als Leser hatte ich stark das Gefühl, dass der Text sich selbst in ein Lager einordnen will, das „anders als die Anti-Monopol-Linke und besser informiert“ sei. Es wirkte, als würde die Gegenseite zum Strohmann gemacht und zugleich ein Gruppensignal ausgesendet. Außerdem hatte ich kein Vertrauen darin, dass die Quellen wirklich telefonisch überprüft wurden, und obwohl der Autor behauptet, nur objektive Wahrheit offengelegt zu haben, gibt er allein der „anti-trust left“ die Schuld; ob man das wirklich so eindeutig sehen kann, ist fraglich.
Ich bin selbst ziemlich links (syndikalistischer Anarchist) und hatte dieses Gefühl auch ein wenig. Trotzdem halte ich es nicht für wirklich besorgniserregend, weil ich denke, dass er nicht „die gesamte Linke“, sondern nur eine bestimmte Position kritisiert hat. Außerdem gibt es auch innerhalb der Linken sehr unterschiedliche Ansichten zur Wohnungspolitik. Es gibt viele Meinungsverschiedenheiten über Kartellpolitik, Begrenzung von Kapitalbesitz, Entkommodifizierung, umfassenden öffentlichen Wohnungsbau und mehr, aber scherzhaft heißt es ja oft, dass Linke am meisten andere Linke hassen.
Es gibt eine repräsentative „anti-trust left“-Gruppe in den Medien um Matt Stoller und eine Gruppe von „abundance liberals“ wie Dereck Thompson und Ezra Klein. In den Bereichen Demokratische Partei/Linke, Medien, Wissenschaft und Politik konkurrieren diese beiden Strömungen erbittert um öffentliche Aufmerksamkeit und Vertrauen. Die Ressourcen zwischen beiden sind begrenzt und im Grunde ein Nullsummenspiel.
Ich denke, übermäßige Regulierung ist für 90 % des Wohnungsproblems verantwortlich. In einem vernünftigen Markt müssten Wohnanlagen mit der Zeit altern und billiger werden, während wohlhabendere Haushalte wegziehen und dadurch bestehender Wohnraum frei wird. Aber viele Kommunen erkennen diesen positiven Kreislauf nicht an. Sie zwingen neue Bauprojekte zu Quoten für günstigen Wohnraum. Eine einzelne Einheit für Obdachlose kann bis zu 600.000 Dollar kosten (Beispielgebäude). Voucher-Programme für Geringverdiener und Section 8 sind ein Albtraum (11 Jahre Warteliste). Die Ursachen sind zwei Dinge. Erstens ist es viel zu schwer geworden, Wohnungen zu bauen. In Kalifornien werden Bauprojekte verzögert, weil jemand sagt, „das neue Gebäude nimmt mir das Sonnenlicht“. Stellplatzpflichten priorisieren Autos statt Wohnraum, und 30 % der Baukosten fließen in Parkplätze. Auch Städte hätten Probleme von vor Jahrzehnten schon früher lösen müssen, aber es ist zu spät. Für Einzelne bleibt oft nur, in bezahlbarere Orte umzuziehen. Ich habe vier Generationen in LA, aber die Hälfte meiner Familie ist weggezogen. Mit einem Mittelschichtsgehalt kann man gut leben, aber man muss die Stadt, in der man lebt, bewusst wählen. Man kann nicht in einer teuren Stadt bleiben und erwarten, dass Politiker das Problem lösen.
Auf die Behauptung, dass „übermäßige Regulierung 90 % der Ursache“ sei: Die Wohnkrise zeigt sich in den meisten entwickelten Ländern, also in Europa, Japan und den USA. Ich denke, das Problem beruht auf viel breiteren globalen Faktoren als bloß auf Regulierung.
Auch die Logik des „vernünftigen Marktes“ könnte selbst ein Produkt von Regulierung sein. Wenn man mit hohem Kapitaleinsatz ein Apartmenthaus baut, ist es nur rational, zum Schutz dieser Investition für mehr Regulierung zu lobbyieren, oder als Eigentümer zusätzliche Regeln zum Schutz von Aussicht oder gegen Lärm zu wollen. Auch diese Logik ist menschlich völlig nachvollziehbar.
In Washington, D.C. erscheint eine einzelne Person zu jeder Sitzung des Nachbarschaftsgremiums und verhindert so den Bau von Hunderten Wohnungen.
Wenn Wohnungspreise proportional zur Regulierung wären, müssten weniger dichte Orte immer günstiger sein, aber in Wirklichkeit ist Wohnen in Großstädten immer teurer. Auch Metropolen mit weniger Regulierung sind keine Ausnahme. Ein von Menschen geschaffener „vernünftiger Markt“ ist ein unmögliches Konzept, wie „trockenes Wasser“. Das eigentliche Problem ist, dass Wohnraum als Vermögenswert betrachtet wird, und die Politik konzentriert sich darauf, Immobilien wie Aktien Rendite abwerfen zu lassen. Aktien steigen durch Produktivitätszuwachs im Wert, Wohnraum aber nur dann, wenn er teurer wird.
Es gibt eine große Lobbygruppe, die will, dass Häuser teurer werden oder wenigstens nicht billiger: Hausbesitzer. Und hochrangige Politiker besitzen meist ebenfalls mehr als eine Immobilie und wollen daher auch stabile oder steigende Preise.
Noch wichtiger als der bloße Immobilienbesitz von Spitzenpolitikern ist, dass Hausbesitzer eine um 50 % höhere Wahlbeteiligung haben als Mieter. Zudem gibt es unter Mietern viele Menschen ohne Wahlrecht (Quelle dazu).
Nicht nur Eigentümer wollen keine fallenden Hauspreise. Auch Banken verlieren, wenn Preise sinken, weil mehr Kredite ausfallen und die Nachfrage nach Darlehenszinsen sinkt. Städte freuen sich ebenfalls nicht über Preisrückgänge, weil sie von Bauträgern und Grundsteuereinnahmen abhängig sind.
Fallende Hauspreise hätten große negative Auswirkungen auf die Wirtschaft. Kreditvermittler, Bauunternehmen und Materiallieferanten würden alle verlieren. Meiner Ansicht nach wäre die beste Lösung, wenn die Immobilienpreise stagnieren und dadurch im Verhältnis zur allgemeinen Inflation allmählich günstiger werden.
Es gibt auch eine große Lobbygruppe, die voll auf Neubau setzt: Immobilienentwickler. Politiker sind auf große politische Spenden angewiesen und dadurch tief mit ihnen verflochten.
In der NIMBY-Bewegung sehe ich selten, dass ernsthaft darüber nachgedacht wird, was sinkende Hauspreise tatsächlich bedeuten würden. Dass in einer gesamten großen Region über längere Zeit fallende Preise zugelassen werden, scheint faktisch unmöglich. Wenn man etwas weniger düster und realistischer denkt, ist ein leichter Preisanstieg unterhalb der Inflationsrate wohl das wahrscheinlichste Szenario.
Ich möchte darüber sprechen, dass die Wurzel der Wohnungsnot eigentlich Vermögensungleichheit ist. Selbst wenn das Angebot ausreicht, kaufen Wohlhabende den zusätzlichen Marktbestand auf und vermieten ihn an Arme. Die Logik von Piketty greift: Gewinne werden reinvestiert und die Vermögenslücke wächst weiter. Am Ende gibt es zwar viele Häuser, aber sie gehören wenigen. Ich denke, man sollte gesetzlich Investitionen in selbstgenutzte Einfamilienhäuser als Erstwohnsitz begrenzen und zugleich Neubauauflagen lockern.
Ich habe nicht den Eindruck, dass reiche Menschen massenhaft Mietobjekte aufkaufen, so häufig vorkommt. Ich habe in Vancouver gelebt, und die meisten Häuser in meiner Gegend waren von den Eigentümern selbst bewohnt. Aber die Zahl der Wohnungen ist dort 100 Jahre lang kaum gestiegen, während sich die Zahl der Menschen, die in Vancouver wohnen wollen, verzehnfacht hat. Das Problem ist nicht, dass Bestand aufgekauft wurde, sondern dass kein neues Angebot hinzugekommen ist. Außerdem ist Vancouver ein globales Immobilienziel, man konkurriert also mit Reichen aus aller Welt. Ich bin vor einigen Jahren weggezogen und habe mich woanders niedergelassen; Vancouver ist für Kanadier nicht mehr wirklich da. Ohne wirksame Maßnahmen wie Steuern auf ausländische Investitionen und nicht selbstgenutztes Eigentum, gelockerte Genehmigungsregeln und höhere Zinsen wird sich daran wenig ändern.
Pikettys Theorie setzt voraus, dass die Nachfrage unendlich ist. In nordamerikanischen Städten war dieses Phänomen besonders stark, weil dort 100 Jahre lang fast alle Wohnformen außer Einfamilienhäusern faktisch verboten waren, aber Nachfrage ist in Wirklichkeit nicht unendlich. Wenn Piketty recht hätte, müssten inflationsbereinigte Quadratmeterpreise überall und immer nur steigen. Tatsächlich wurden Mieten in Bau-Boomphasen stabiler oder sanken, und die stärksten Preissprünge gab es dort, wo am wenigsten gebaut wurde. Nach derselben Logik hätten Reiche auch alle Autos kaufen und vermieten können, aber weil die Autonachfrage nicht künstlich begrenzt ist, passt sich das Angebot direkt an. Beim Wohnungsmarkt könnte es genauso sein.
Wenn man immer weiter baut, gibt es irgendwann mehr Häuser, als die Menschen haben wollen. Dann fallen die Preise. Wenn niemand vermieten will, muss man billiger anbieten oder verkaufen. Sobald das Angebot die Nachfrage vollständig übersteigt, sinken die Preise zwangsläufig.
Wenn Reiche alle zusätzlichen Einheiten aufkaufen, müssen sie diese Wohnungen vermieten und konkurrieren damit mit dem bestehenden Bestand. Danach sinken die Preise.
Es gibt keine klaren Belege dafür, dass Vermögensungleichheit die eigentliche Ursache der Wohnungsnot ist. Der Kern ist eher ein Mangel an realem Wohnungsangebot. Und selbst wenn Reiche neuen Bestand aufkaufen und vermieten, führt das zusätzliche Mietangebot zu sinkenden Mieten.
Das Wohnungsproblem ist in Wahrheit ein kulturelles Problem. Wir haben uns gegen dichte Bebauung und gegen Verkehrsinfrastruktur gestellt, weil so viele Eigentümer keine sinkenden Hauspreise wollen, weil wirtschaftliche Unsicherheit droht und weil Politiker Wiederwahlchancen verlieren könnten. Deshalb entsteht neuer Wohnraum in den USA eher in Vororten und Randlagen statt in großen Städten. Wenn man in Agrarstädten mehr Bauland ausweist und Autobahnen baut, verliert niemand an Immobilienwert, während Entwickler sowie Auto- und Energieindustrie profitieren. Texas und andere Staaten wachsen nach diesem Muster, aber in den Vororten und Außenbereichen von SF oder NYC gibt es nicht einmal dieses Modell. In der Kultur progressiver Städte steckt eine selbstzufriedene Haltung gegenüber den selbst errichteten „Zäunen“ und „Privilegien“. Persönlich glaube ich nicht, dass sich diese Struktur auflösen wird. Städte wie SF und NYC haben ihre Grenzen erreicht, und wenn man das Problem lösen will, muss man anderswo mehr Dichte schaffen. Es braucht innovative Politik: stärkere Nutzung von Remote-Arbeit, Off-grid- und kostengünstige Infrastruktur, transit-orientierte Städte und direkte Anreize zum Umzug. Kleine Genehmigungsreformen reichen dafür überhaupt nicht.
Laut Gary’s Economics sind hohe Wohnkosten eine Folge von Vermögensungleichheit. Wenn sich Kapital immer stärker konzentriert, treiben Superreiche die Preise von Vermögenswerten nach oben, und wie beim jüngsten Goldpreisanstieg werden dadurch auch Häuser teurer. Staatliche Konjunkturmaßnahmen werden am Ende ebenfalls von Wohlhabenden absorbiert. In den meisten Großstädten der Welt sieht die Struktur ähnlich aus.
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Tatsächlich sind alle Metalle und fast alle Rohstoffe viel stärker gestiegen als die offiziellen CPI-Werte des BLS. Das wirft eher größere Zweifel an der Verlässlichkeit der offiziellen Inflationszahlen auf als an den Rohstoffmärkten.
Die Kausalität ist umgekehrt. Wohnungsregulierung erklärt 100 % der Ungleichheit. Schon die Lockerung der Geschossflächenzahl würde übermäßige Ungleichheit praktisch verschwinden lassen (Brookings-Paper)
Ich kenne mich mit Ökonomie nicht besonders gut aus, aber ich habe den Eindruck, dass Menschen aus praktisch allen Lagern, sobald sie Gary erwähnen, sich einig sind, dass Gary ökonomisch keine wirklich vertrauenswürdige Figur ist.
Egal wie reich jemand ist: Eine Familie kann immer nur in einem Haus gleichzeitig wohnen. Auch wenn ein Milliardär mehrere Ferienhäuser oder Penthouses besitzt, sind das Objekte, die für normale Menschen ohnehin nie erschwinglich gewesen wären. Ultra-Luxus-Käufe sind nicht die Hauptursache der Wohnungsnot.
Wenn man die Debatten im Internet mit den realen Wohnkonflikten in lokalen Gemeinschaften vergleicht, sind vor Ort die NIMBY-Stimmen, die sich um Immobilienwerte und Sicherheit sorgen, viel lauter als die „anti-trust left“ auf Twitter. Offline ist Widerstand gegen Entwicklung tatsächlich die wichtigere Gegenkraft. Und weniger online geprägte linke Kritiker scheinen zunehmend zu akzeptieren, dass Upzoning und öffentlicher Wohnungsbau sich nicht zwingend widersprechen.
Bei Kritik am heutigen Wohnungsmarkt darf ein Punkt nicht fehlen: die Qualität des Wohnraums. Die Apartments, die ich kürzlich besichtigt habe, waren extrem eng und hatten nur schlampig eingebaute Fenster und Türen. Ich wohne derzeit in einem Haus mit 9-Fuß-Decken, und die neu gesehenen Wohnungen waren wirklich enttäuschend. Auch kürzlich gebaute Mietwohnungen sind schlecht schallisoliert, haben Türen, die sich wie Papier anfühlen, und überall schiefe Wände. Die Zwei-Zimmer-Wohnung, in der ich vor 30 Jahren lebte, wäre heute mehr als 1,5 Millionen wert. Auch Qualitätsinflation darf man nicht ignorieren
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Angebotsbeschränkungen sind die Ursache für dieses Phänomen. Würde man nur zehnmal so viele Genehmigungen erteilen, hätten solche minderwertigen Einheiten keine Wettbewerbsfähigkeit mehr. Der Kern des Problems ist Angebotsmangel.
Auch in dem Apartment, aus dem ich kürzlich ausziehen musste (Neubau 2023–2024, als „luxuriös“ vermarktet), gab es einen Monat lang kein Warmwasser, und Wände und Böden waren so dünn, dass man jeden Schritt des Nachbarn über einem hören konnte.
Die Qualität hat sich wahrscheinlich nicht in der erwarteten Weise verbessert, aber man muss alle möglichen Anforderungen im Code einhalten — Steckdosen alle 12 Fuß, Hitze in Arizona, Erdbeben in Kalifornien, Hurrikane in Florida, Kälte in Minnesota, allerlei Katastrophen usw. — weshalb Materialien in der Realität günstiger sein müssen. Wenn die Bauvorschriften immer umfangreicher werden, bleibt am Ende oft nur minderwertiges Material für Starter Homes.
Apartments können kaum anders bewertet werden als als „eng“ oder „luxuriös“. Egal was man tut, es wird kritisiert.
In Australien wird die Wohnungskrise meist mit Angebotsmangel und NIMBY-Logik erklärt. Aber Melbourne hat sich von der viertteuersten Stadt des Landes zu einer zunehmend erschwinglicheren Stadt entwickelt, und als Hauptursache gilt eine Reform der Grundsteuer, die spekulative Käufe unattraktiver machte, sodass Immobilieninvestoren in andere Bundesstaaten abwanderten und der Preisanstieg nachließ. Angebot ist wichtig, aber ich glaube, die Investitionsnachfrage ist der eigentliche Preistreiber.