Die Kritik am Anti-Abundance-Ansatz im Wohnungsbau ist unbegründet

• Die vorherrschende Ansicht, den Hauptgrund für Wohnungsknappheit in rechtlichen Beschränkungen zu sehen, wird von Hauptökonomen und der wissenschaftlichen Gemeinschaft gestützt
• Die von der antikartellistischen Bewegung vertretene Behauptung der Angebotskürzung durch Großbauunternehmen stimmt nicht mit realen Daten und den Meinungen von Fachleuten vor Ort überein
• Zentrale Forschungsarbeiten selbst erwiesen sich als auf Kriterien gestützt, die sich auf die meisten Großstädte wie Dallas nicht anwenden lassen
• Marktkonzentration allein reicht nicht aus, um monopolistisches Verhalten festzustellen; in der Praxis können auch Skaleneffekte vorteilhaft sein
• Viele als Belege herangezogene Branchenanalysen, Zitate, Studien u. Ä. sind aus dem Kontext gerissen oder verzerrt und kaum als vertrauenswürdige Evidenz zu bewerten

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Einleitung: Das Problem der Wohnungsknappheit und eine kritische Perspektive

• Die schärfste Kritik an Literatur zur Anti-Abundance-Bewegung stammt aus der Antimonopolbewegung
• Diese Gruppe sieht die gravierendsten Probleme in den USA in Monopolen und der Korruption großer Unternehmen
• Der Autor und Ezra Klein betonen seit Jahrzehnten, dass die Hauptengpässe beim Wohnungsangebot in Zonenregelungen und rechtlichen Hürden wie Mindestgrundstücksgrößen liegen, was eine Position ist, der viele Ökonomen und Wissenschaftler in der Mainstream-Forschung zustimmen
• Aus antimonopolistischer Sicht wird behauptet, dass große Bauunternehmen das Angebot absichtlich einschränken, und der Einsatz antitrust-politischer Instrumente wird gefordert
• Der Autor hält diese Argumente für wenig überzeugend und weist darauf hin, dass die Renditen der Entwickler nicht übermäßig gestiegen sind

Widerlegung der Dallas-Wohnungsmarktanalyse

Musharbash' Behauptung: Dallas als Oligopolmarkt im Wohnungsbau

• Musharbash behauptet, die Hauspreise in Dallas seien stark gestiegen und große Bauunternehmen hätten sich eingenistet und behinderten den Wettbewerb
• Er verlangt von der Politik eine strenge Regulierung großer Bauunternehmen

Ergebnisse der Prüfung durch Experten

• Aus Gesprächen mit den von Musharbash zitierten Kernökonomen und Marktanalysten ergaben sich Aussagen, die darauf hindeuteten, dass die Theorie falsch angewandt oder der Kontext verzerrt wurde
• Es wurde bestätigt, dass die von Professor Quintero verwendeten Kriterien, um einen Oligopolstatus für Dallas zu behaupten, auf den realen Markt in Dallas nicht zutreffen

Konkrete Faktenprüfung

• Professor Quintero erklärt, dass 90 % der neu bereitgestellten Wohnungen in einer einzelnen Stadt von 5 bis 6 Unternehmen kontrolliert werden müssten, damit oligopolistische Schäden auftreten können
• In Dallas liegen die Marktanteile der Top-2 bei 30 % und der Top-6 bei etwa 50 %, was keinen Oligopolstatus bedeutet
• In den 50 wichtigsten US-Städten erfüllen 49 Städte nicht die Quintero-Kriterien, sodass verlässliche Belege für Oligopole fehlen
• Viele von Musharbash verwendete Behauptungen und Zitate werden von den Autoren der wichtigsten zugrunde liegenden Studien selbst nicht geteilt

Grenzen der Quintero-Studie und weitere Fragen

• Die Quintero-Studie nutzt 2006 als Bezugsjahr – ein für den Immobilienmarkt kein ideales Bubble-Jahr – was Zweifel an der Verlässlichkeit der Ergebnisse weckt
• Obgleich 49 von 50 Städten die Quintero-Schwelle verfehlen, wird der Schluss auf einen jährlichen Produktionsausfall von 106 Milliarden US-Dollar als inkonsistent kritisiert
• In der Studie wird ebenfalls eingeräumt, dass sich große Bauunternehmen in neuen Vorstädten und kleineren Städten überdurchschnittlich konzentrieren können

Interviews mit lokalen Experten in Dallas: Gegenargumente zu Monopol- und Oligopolbehauptungen

• John McManus von Builder’s Daily ist eine Person, die Musharbash mehrfach zitiert hat
• Tatsächlich stimmt er nicht der Aussage zu, dass große Bauunternehmen der Hauptgrund für Preissteigerungen sind, und sagt stattdessen, dass Nutzungsvorschriften und Zonierung sowie andere Regulierungen das größere Problem darstellen
• Er erklärt, dass dadurch die Einstiegshürden steigen und bezahlbarer Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen blockiert wird
• Ein von Musharbash als „Marktmonopol“ genanntes Zitat bedeute laut McManus lediglich Stabilität in der Bauabwicklung, nicht die angedeutete politische Aussage

Grenzen von Zitaten aus der Praxis

• Auch ResiClub-Experte Lance Lambert sieht die Marktbeherrschung großer Unternehmen nicht als den Hauptfaktor für die Reduktion des Wohnungsangebots
• Er deutet im Gegenteil an, dass große Unternehmen durch ihre Kapitalstärke und Skaleneffekte langfristig tendenziell mehr Wohnungen liefern können
• Wenn nur kleine Bauunternehmen übrigbleiben, könnte die Resilienz in Krisenzeiten sinken
• Die Präsenz großer Unternehmen kann in bestimmten Branchen sogar einen gesamtgesellschaftlichen Nutzen bringen

Schwierigkeit, monopolistisches Verhalten allein aus Marktkonzentrationskennzahlen zu schließen

• Professor James Roberts von der Duke University erklärt, dass es nach der bloßen Kennzahl „wie viel Prozent ein paar Unternehmen abdecken“ nicht sinnvoll möglich ist, monopolistisches Verhalten eindeutig zu bestimmen
• Er betont, dass in jedem einzelnen Fall geprüft werden müsse, ob Monopole tatsächlich reale Probleme wie Preiserhöhungen, Qualitätsverluste oder Benachteiligung von Subunternehmern verursachen

Fehlende empirische Evidenz in der Debatte um Monopole und Wohnen

• Tatsächlich gibt es kaum empirische Studien, die belegen, dass große Bauunternehmen das Angebot beschränkt haben, um die Preise zu erhöhen
• Die meisten zitierten Studien, Kolumnen und Artikel folgen in der Regel einem Muster aus Behauptung zu Behauptung ohne belastbare Daten
• Auch neue Forschungen stützen sich weiterhin auf Referenzstudien und verzichten weitgehend auf harte empirische Nachweise

Fazit und Empfehlungen

• In der Tat können Monopole Verbraucherschäden, Innovationshemmung und gesellschaftliche Verluste verursachen
• Ohne belastbare Grundlage kann jedoch eine überstarke Monopolregulierung der Branche eher schaden und das Vertrauen in die Politik untergraben
• Bei Monopolregulierungsdebatten im Wohnungssektor sind empirische Daten und objektive Prüfung zwingend erforderlich
• In Musharbashs Essay wird fehlende Zuverlässigkeit in Experteninterviews, Forschungszitaten und Interpretation betont
• Politikgestalter sollten wie Detektive Fakten prüfen, bevor sie Entscheidungen treffen, und auch die Antimonopolbewegung sollte dieses Prinzip beachten

Im nächsten Beitrag wird dargestellt, was in Dallas tatsächlich passiert ist und welche Ursachen neben Oligopolstrukturen für stark steigende Immobilienpreise verantwortlich sind