- Das US-Justizministerium und die Generalstaatsanwälte von acht Bundesstaaten haben eine zivilrechtliche Kartellklage gegen RealPage eingereicht. Der Vorwurf: Das Unternehmen habe den Wettbewerb bei Wohnungsmieten zwischen Vermietern geschwächt und den Markt für kommerzielle Revenue-Management-Software monopolisiert.
- Im Zentrum steht der Vorwurf, dass nicht öffentliche Daten zu Mieten und Vertragsbedingungen von konkurrierenden Vermietern zum Training und Betrieb der algorithmischen Pricing-Software von RealPage genutzt wurden.
- Das DOJ sieht darin eine Struktur, die unabhängigen Preiswettbewerb ersetzt und so Mieterhöhungen begünstigt, während Preissenkungen, Rabatte und Zugeständnisse zurückgehen.
- Die Klage betrifft Verstöße gegen Section 1 und Section 2 des Sherman Act, wurde beim US-Bezirksgericht für den Middle District of North Carolina eingereicht und wird von acht Bundesstaaten mitgetragen.
- Der Marktanteil von RealPage in diesem Markt wird mit rund 80 % angegeben. Teil des Vorwurfs ist zudem, dass die Zusammenführung sensibler Daten konkurrierender Vermieter einen Feedback-Loop geschaffen habe, der die Marktmacht weiter stärke.
Kartellklage gegen RealPage
- Das US-Justizministerium hat eine zivilrechtliche Kartellklage gegen RealPage Inc. eingereicht.
- Beteiligt sind außerdem die Generalstaatsanwälte der Bundesstaaten North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee und Washington.
- Die Klage wurde beim US-Bezirksgericht für den Middle District of North Carolina eingereicht.
- Vorgeworfen werden Verstöße gegen Section 1 und Section 2 des Sherman Act.
- Im Fokus steht der Markt für kommerzielle Revenue-Management-Software, die Vermieter zur Festlegung von Apartmentpreisen nutzen.
- RealPage ist ein Unternehmen für Immobilienverwaltungssoftware mit Sitz in Richardson, Texas.
- Nach Auffassung des DOJ haben die Handlungen von RealPage Mietern die Vorteile des Wettbewerbs bei Mietbedingungen genommen und Millionen Amerikanern geschadet.
Preisstruktur auf Basis von Daten konkurrierender Vermieter
- Laut Klage schloss RealPage Verträge mit konkurrierenden Vermietern, um nicht öffentliche, wettbewerblich sensible Informationen zu erhalten.
- Dazu gehörten Apartmentmieten und weitere Mietbedingungen.
- RealPage wird vorgeworfen, diese Daten zum Training und Betrieb seiner algorithmischen Pricing-Software verwendet zu haben.
- Die Software erzeugte auf Basis sensibler Informationen von teilnehmenden und konkurrierenden Vermietern Empfehlungen für Mieten und Vertragsbedingungen.
- Die Klage geht davon aus, dass Vermieter in einem freien Markt Preise, Rabatte, Zugeständnisse und Mietbedingungen unabhängig festlegen und im Wettbewerb bestimmen müssen.
- Das DOJ ist der Ansicht, dass die Software nicht allein deshalb von einer Haftung nach dem Sherman Act ausgenommen sein kann, weil sie ein Instrument zum Informationsaustausch ist.
Beispiele für Mieterhöhungen aus internen Dokumenten und Aussagen
- Die Klage stützt sich auf interne Dokumente von RealPage und gewerblichen Vermietern sowie auf eidesstattliche Aussagen und kommt zu dem Schluss, dass das Ziel beider Seiten darin lag, Mietpreise und Profitabilität auf Kosten der Mieter zu maximieren.
- In Formulierungen von RealPage finden sich Aussagen, die gezielt auf Preiserhöhungen abzielten.
- RealPage beschrieb sein Produkt damit, „jede mögliche Gelegenheit für Preiserhöhungen zu verfolgen“, in einem Abschwung ein „race to the bottom“ zu vermeiden und dass „a rising tide raises all ships“.
- Ein RealPage-Manager sagte sinngemäß, es sei profitabler, gemeinsam erfolgreich zu sein, als sich gegenseitig zu unterbieten und damit die gesamte Branche nach unten zu ziehen.
- Ein anderer Manager erklärte Vermietern, dass sich mit Daten der Konkurrenz Situationen finden ließen, in denen die Miete nicht um 10 Dollar pro Tag, sondern um 50 Dollar erhöht werden könne.
- Ein Vermieter bezeichnete das Produkt von RealPage als „classic price fixing“, weil es exklusive Daten anderer Abonnenten nutze, um Mieten und Laufzeiten vorzuschlagen.
Auswirkungen auf Mieten, Rabatte und Zugeständnisse
- Die Klage sieht in den Vereinbarungen und Handlungen von RealPage eine Schädigung des Wettbewerbsprozesses in lokalen Mietmärkten für Mehrfamilienhäuser in den gesamten USA.
- RealPage wird vorgeworfen, nach dem Erhalt von Daten konkurrierender Vermieter darauf hingewirkt zu haben, dass Vermieter den algorithmischen Empfehlungen folgen.
- Dazu gehörte eine „auto accept“-Funktion.
- Preisberatungsteams überwachten, ob Vermieter die Empfehlungen einhielten.
- Nach Auffassung des DOJ tendierte die Software von RealPage dazu, Preiserhöhungen zu maximieren, Preissenkungen zu minimieren und die Preissetzungsmacht der Vermieter zu erhöhen.
- RealPage wird außerdem vorgeworfen, Vermieter darin geschult zu haben, Zugeständnisse wie mietfreie Monate und andere Mieterrabatte einzuschränken.
- Die Klage zitiert auch interne Dokumente, in denen Vermieter damit warben, Zugeständnisse an Mieter tatsächlich reduziert zu haben.
Marktmacht und selbstverstärkender Feedback-Loop
- Ein separater Vorwurf lautet, dass RealPage seine Monopolstellung im US-Markt für kommerzielle Revenue-Management-Software für Mehrfamilienhäuser rechtswidrig aufrechterhalten habe.
- Der Marktanteil von RealPage wird mit rund 80 % angegeben.
- Marktanteil: {p:80}
- Das Modell sieht vor, dass Vermieter RealPage wettbewerblich sensible Daten liefern und im Gegenzug Preisempfehlungen und Entscheidungen erhalten, die auf der Zusammenführung und Analyse sensibler Daten von Wettbewerbern beruhen.
- Das DOJ sieht darin einen selbstverstärkenden Feedback-Loop, der die Marktdominanz von RealPage ausbaut und es rechtmäßig konkurrierenden Unternehmen erschwert, dagegen anzutreten.
1 Kommentare
Meinungen auf Hacker News
Da RealPage im Besitz von Daten konkurrierender Vermieter war und über die Funktion „automatisch akzeptieren“ sowie Preisberatungsmitarbeiter die Einhaltung der algorithmischen Empfehlungen überwachte, scheinen nicht öffentliche Preisinformationen + automatische Akzeptanz + Compliance-Überwachung der Kern des rechtlichen Problems zu sein.
Wenn Wettbewerber ihre Preise legal angleichen wollen, müsste das über Preissignale durch öffentlich ausgehängte Preise geschehen. Wenn Tankstellen gegenseitig die Preise auf den Schildern beobachten und sich daran anpassen, Ebay/Reverb Spannen früherer Verkaufspreise anzeigen, Kelly „Blue Book“ Marktwerte für Gebrauchtwagen zeigt oder Zillow Mieten öffentlich macht, wird das nicht als Preisabsprache geahndet. Wenn eine Plattform dagegen nicht öffentliche Preise teilt und sogar deren Einhaltung überwacht, wird daraus ein koordiniertes Verhalten, das einer rechtlichen Prüfung kaum entgehen kann.
Die FTC betrachtet solche öffentlichen Signale nicht als Preisabsprache: „Die Preise von Wettbewerbern mitzugehen, kann eine gute geschäftliche Entscheidung sein und kommt in wettbewerbsintensiven Märkten häufig vor. Jedes Unternehmen ist frei, seine Preise selbst festzulegen, und darf denselben Preis wie ein Wettbewerber verlangen, sofern die Entscheidung nicht auf einer Vereinbarung oder Abstimmung mit einem Wettbewerber beruht.“
Quelle: https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
Beim Tankstellenbeispiel würde eine Tankstelle, die sieht, dass ein Wettbewerber für 4,15 $ pro Gallone verkauft, ihren Preis nicht auf 4,45 $ erhöhen. Dann würde sie Verkäufe verlieren und weniger verdienen, also würde sie den Preis senken, um mitzuhalten. Absprache wäre, wenn zwei Tankstellen gleichzeitig auf 4,45 $ erhöhen und den Kunden keine Wahl lassen.
Wenn es keine prozentuale Gebühr auf die Miete ist, ist schwer zu verstehen, warum das Unternehmen generell höhere Mieten wollen sollte.
Deshalb könnte man auch argumentieren, dass es nicht „nicht öffentliche Preise + automatische Akzeptanz + Compliance-Überwachung“ ist, sondern „öffentliche Preise + automatische Akzeptanz + Compliance-Überwachung“. Problematisch ist das trotzdem, und dazu könnten noch „nicht öffentliche Bestandsprognoseinformationen“ kommen; aber das Preissignal für verfügbaren Bestand selbst sehe ich nicht als Kernproblem.
Unternehmen betreiben auch mit Algorithmen Absprachen zur Lohndrückung. Man muss nur die Firma Aon und ihr Produkt Radford Data & Analytics nachschlagen.
Weil die Titel aber etwa „security researcher“ lauteten, wurden sie mit der nächstliegenden Radford-Laufbahn verglichen, und diese Laufbahn entsprach eher Compliance-Verantwortlichen. In der Folge wurden die Fachleute in ein Vergütungssystem eingeordnet, das unter dem allgemeiner Software Engineers lag, und die Bürokratie ließ sich nicht ändern. Die Leute gingen aus verschiedenen Gründen, aber ein wichtiger Grund war, dass sie bei anderen Unternehmen eine 2- bis 4-mal so hohe Gesamtvergütung bekommen konnten.
Diese Informationen sind für andere Arbeitgeber sichtbar, die für die Teilnahme an diesem System bezahlen, und verschaffen Arbeitgebern bei Gehaltsverhandlungen mit Kandidaten natürlich einen Vorteil.
Ich frage mich, wo hier die Grenze zu RealPage verläuft. Ab wann wird es auch bei detaillierten Vergütungsumfragen und deren Verbreitung zu wettbewerbswidrigem Verhalten? Es scheint, als würde diese Entwicklung bei der Art, wie Unternehmen Vergütungsniveaus festlegen, schnell zum Standard werden.
Ich bin sehr gespannt, wie dieser Fall ausgehen wird.
Aus eigener Beobachtung in Orlando nutzen alle Apartmentanlagen dieselbe Software, und die Mieten sind in zehn Jahren um 300 % gestiegen, also um etwa 10 % pro Jahr. Dem Artikel zufolge teilten alle Preis- und Bestandsdaten mit RealPage, und der Kernpunkt sei, dass RealPage die Preise per Algorithmus festlegte und Mietobjekte dadurch nicht mehr miteinander konkurrierten. Aus meiner Sicht gab es aber kaum leerstehende Wohnungen, und Ende Juli hatten manche Anlagen nur noch ein oder zwei Einheiten übrig. Es gibt viele Systeme, die Preise anhand von Wettbewerbsdaten und Algorithmen festlegen; ich weiß daher nicht, ob das Problem nur darin besteht, dass zu viele Leute RealPage nutzen, oder was wäre, wenn die Mieten auch dann gestiegen wären, wenn nahegelegene Immobilien RealPage nicht verwendet hätten. Die Wohnungen, die ich gemietet habe, gehörten alle Privatpersonen, die ein oder zwei zusätzliche Objekte besaßen und nur Zillow oder Craigslist nutzten, daher bin ich nicht sicher, ob das Preisabsprache ist. Allerdings setze auch ich die Preise für meine Mietobjekte nach den Mieten nahegelegener Apartments mit ähnlicher Fläche fest. Wenn diese steigen, steigt auch meine Miete, und ich vermute, die meisten Vermieter machen das so. Ist das dann eine zufällige Marktabsprache? Letztlich scheint es auf die interne Kommunikation und darauf anzukommen, was den Vermietern verkauft wurde.
Dass es keinen Leerstand gibt, rechtfertigt die Preise nicht vollständig. Für viele Menschen hat Wohnen eine höhere Priorität als Lebensmittel.
Der Besitz von Mietimmobilien folgt, ähnlich wie Vermögen, einer Potenzgesetz-Verteilung: Sehr wenige Menschen besitzen sehr viele Immobilien. Das heißt: Auch wenn der durchschnittliche Vermieter die Software nicht nutzt, kann die durchschnittliche Immobilie einem Vermieter gehören, der sie nutzt. Normalerweise ist ein Kartell schwer aufrechtzuerhalten, weil es Vorteile bringt, es zu unterlaufen; diese Software scheint jedoch Menschen benachteiligen zu können, die von den empfohlenen Preisen abweichen. Dann werden die Kosten für die Aufrechterhaltung des Kartells auf die Teilnehmer abgewälzt, die längeren Leerstand hinnehmen müssen, als sie es sonst getan hätten. Auch ohne ausdrückliche Absprache und selbst wenn die Mehrheit nicht teilnimmt, kann faktisch stillschweigende Kollusion oder eine Kartellwirkung entstehen. Ich halte das für eine der wichtigsten Fragen unserer Zeit. Eine Wirtschaft, die einem Ponzi-System nahekommt, muss monopolistische Renten abschöpfen, und das erdrückt die Mittelschicht und die jüngeren Generationen. Als ich früher die Innenstadt von SF besuchte, wirkte sie wie eine Geisterstadt, und viele Geschäfte, die Covid überstanden hatten, schienen durch hohe Mieten verdrängt zu werden. Mietkartelle scheinen bereits größeren Schaden angerichtet zu haben als eine globale Pandemie.
Aus Sicht von RealPage ist es Preisabsprache. Das ist ihre erklärte Absicht. Ich bin nicht sicher, ob man auch die Vermieter verklagen sollte, die es genutzt haben, aber dass RealPage hier gegen das Gesetz verstoßen hat, ist klar. Die eigentliche Frage lautet: „Berechnet RealPage den Vermietern Gebühren für den Service?“
Die Miete anhand der Preise nahegelegener Apartments mit ähnlicher Fläche festzulegen, ist im Grunde dasselbe, was RealPage tut. Es automatisiert nur die Berechnung, „wie viel nahegelegene Wohnungen ähnlicher Größe verlangen“, und vermutlich werden auch Faktoren wie Eckwohnungen oder Südfenster mit einem Aufpreis versehen.
Ganz anders wäre es, wenn ein Kartell, an dem ein erheblicher Teil der Vermieter deiner Stadt beteiligt ist, 1) nicht öffentliche Informationen wie aktuelle Auslastung, bestehende Mietbedingungen und Laufzeiten teilt, 2) als einheitliche Gruppe Preise festlegt und 3) die Einhaltung von Preiszielen erzwingt. Das unterscheidet sich qualitativ von der Situation, die du beschrieben hast.
Algorithmische Preisgestaltung, die stillschweigende Kollusion lernt, ist ein heißes Forschungsthema in Informatik und Ökonomie.
Wenn man zum Beispiel einfache Online-Learning-Algorithmen darauf trainiert, Preise anzupassen, lernen sie manchmal, die Preise hoch zu halten oder sich beim Gewinnen von Kunden abzuwechseln, statt einfach zu konkurrieren. Auch auf Plattformen wie Amazon, auf denen viele kleine Verkäufer Preis-Bots einsetzen, wurden einige empirische Hinweise darauf gefunden. Dieser Fall scheint allerdings eher ein Hybrid zu sein. Abgesehen von der Software machen belastende E-Mails und Dokumente, denen zufolge RealPage Vermieter offenbar darin coachte, Mietsenkungen oder Zugeständnisse zu vermeiden, einen großen Teil der Klageschrift aus. Gleichzeitig gab es auch eine algorithmische Komponente, und die Kunden mochten sie: „Ich mochte dieses Produkt immer, weil es ein Algorithmus ist, der proprietäre Daten anderer Abonnenten nutzt, um Mieten und Laufzeiten vorzuschlagen. Das ist klassische Preisabsprache ...“
Ohne kartellartige Durchsetzungsmechanismen müsste das langfristig also von selbst zusammenbrechen. In der Klageschrift ist jedoch von „Einhaltung“ die Rede, und genau das könnte dieser Mechanismus sein.
Das Justizministerium reagiert hier viel zu schwach auf Unternehmenskriminalität. Das ist ein vorsätzlicher Verstoß gegen den Sherman Act.
Der Sherman Act sieht strafrechtliche Sanktionen vor, aber das Justizministerium hat nur eine Zivilklage eingereicht. Die Klageschrift verlangt lediglich Unterlassungsverfügungen und Kosten. Keine Abschöpfung unrechtmäßiger Gewinne, keine Aufspaltung großer Vermieter, keine Schließung von RealPage. Das ist ein Thema, das im Wahlkampf breit bekannt gemacht werden sollte. Die Mieten steigen wegen Kartellen.
Gut. Bei RealPage gibt es aus wettbewerbsrechtlicher Sicht zwei neue Elemente.
Erstens werden Informationen eines Kunden genutzt, um die Preise eines anderen Kunden festzulegen. Sobald ein bestimmter Marktanteil erreicht ist, kann man damit faktisch Preise bestimmen. Zweitens: Wenn alle dieselbe Software nutzen, die dieselben Ergebnisse liefert, ist es in der Wirkung ein Kartell, selbst wenn sich die Leute nicht tatsächlich in einem verrauchten Hinterzimmer abgesprochen haben. Jeder Aspekt des Lebens wird finanzialisiert, während Unternehmen versuchen, uns den letzten Dollar abzunehmen. Dass Private Equity massenhaft Tierarztpraxen aufkauft, ist ein Beispiel dafür. Wenn du dich gefragt hast, warum Tierarztkosten so teuer geworden sind, ist das wahrscheinlich ein Grund. Jedenfalls ist es staatliche Gewalt, Menschen mit Mieten unter stillschweigender Billigung des Staates bis zum Äußersten auszupressen und so die Mieten aller zu erhöhen. Denn dabei wird die Notwendigkeit von Wohnraum genutzt, um Geld zu erzwingen. Viele Menschen sehen so etwas nicht als Gewalt, aber so wie die Niederschlagung von Protesten staatliche Gewalt ist, ist auch das Gewalt.
Es gibt Zitate aus der Klageschrift
„Ich mochte dieses Produkt schon immer, weil es ein Algorithmus ist, der anhand der proprietären Daten anderer Abonnenten Mieten und Laufzeiten vorschlägt. Das ist klassische Preisabsprache ...“
Der Vice President für Revenue Management Advisory Services von RealPage sagte, „es gebe ein höheres Wohl darin, dass alle erfolgreich sind, statt gegeneinander zu konkurrieren und die gesamte Branche nach unten zu ziehen“. Auch die Führungsebene ist unverblümt. Sie räumt ein, dass Vermieter „in einem fallenden Markt einen Wettlauf nach unten vermeiden“ wollen und dass die Software mitunter darauf abzielt, „jede Gelegenheit zur Preiserhöhung durchzudrücken“
Wohnen ist für ein anständiges Leben unverzichtbar. Es sollte kein Motor sein, um die Taschen der ohnehin Reichen noch weiter zu füllen
Effizienter zu sein bedeutet, ein Produkt günstiger als die Konkurrenz anzubieten, und das ist gut für den Markt. Solche Absprachen zerstören das vollständig und unterdrücken Marktinnovation. Wie würden sich Immobilienentwickler fühlen, wenn Bauunternehmen oder Subunternehmer ein ähnliches Produkt hätten, das den Preis ihrer Arbeit festlegt? Oder welches Unternehmen fände es gut, wenn Mitarbeiter gemeinsam den Preis ihrer Arbeit festlegen würden? Das klingt irgendwie vertraut, aber die meisten Unternehmen würden das wohl nicht begrüßen
Aktuelle Diskussionen dazu:
San Francisco to ban software that "enables price collusion" by landlords
https://news.ycombinator.com/item?id=41133143
San Francisco to Ban Rent-Setting Software Amid Gouging Worry
https://news.ycombinator.com/item?id=41163936
Algorithmic price-fixing of rents is here
https://news.ycombinator.com/item?id=41212616
Als kleiner Vermieter gibt es so etwas wie Grenzkosten für die Festlegung der Miete nicht. Was man für die Preisfestsetzung nutzt, ist nur der aktuelle Marktpreis
Man öffnet Zillow oder Craigslist und sucht nach vergleichbaren Immobilien mit ähnlichen Merkmalen. Etwa fünf Minuten reichen aus, um einen wettbewerbsfähigen Marktpreis zu ermitteln. RealPage mag 80 % dieses Softwaremarkts halten, hat aber nur 12.000 Kunden, und in den USA gibt es mehr als 5,2 Millionen Mehrfamilienhäuser. Es ist nur in dem Sinne nahezu ein Monopol, dass es ein sehr nischenhaftes Produkt anbietet. Deshalb ist die vom Justizministerium implizierte Behauptung zweifelhaft, RealPage beeinflusse durch breit angelegte Absprachen die Marktpreise erheblich. Außerdem ist Wohnen ein Markt, und niemand „konkurriert durch Leistung“. Das Angebot ist begrenzt und wird nach dem Prinzip „wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ vergeben. Dass RealPage damit wirbt, für seine Kunden den Höchstpreis zu erzielen, unterscheidet sich nicht wesentlich davon, dass ein Schwab-Konto darauf hinweist, MSFT-Aktien nicht für 50 Dollar zu verkaufen. Für das Justizministerium könnte es schwierig werden, tatsächlich nachzuweisen, dass Vermieter empfohlene Preise befolgten und dabei eigene Verluste in Kauf nahmen, um die Preise hochzuhalten. Es ist erfreulich, ein potenzielles Kartell aufzubrechen, und ich würde diese Software nie verwenden, aber ich würde nicht darauf wetten, dass sich der Mietmarkt dadurch plötzlich verändert. Das Angebot ist weiterhin grundsätzlich begrenzt, und solange das Justizministerium nicht jede Marktforschung verbietet, bleibt der Marktpreis weiterhin der Marktpreis
In einem fairen Markt wollen Vermieter mit Leerstand diesen füllen. Denn sie haben hohe Fixkosten und können es sich nicht leisten, Geld auf dem Tisch liegen zu lassen. Wenn es schwierig ist, Mieter zu finden, würden sie auf den Markt schauen und den Preis senken, bessere Annehmlichkeiten anbieten oder tun, was nötig ist, um Kunden anzuziehen. Das Spannungsfeld von Angebot und Nachfrage schafft ein Marktgleichgewicht. RealPage sagt seinen Kunden, dass sie alle gemeinsam Preise oberhalb des Marktgleichgewichts festlegen und viel länger durchhalten sollen, als sie es in einem freien Markt wollen würden; wegen der einfachen Inelastizität der Wohnnachfrage – alle brauchen ein Zuhause – müssten Kunden schließlich höhere Preise akzeptieren, um ihr Leben aufrechterhalten zu können, und Vermieter strichen langfristig Gewinne ein. Dabei werden die Daten und das Verhalten der Kunden gemeinsam genutzt, um einen fairen Markt zu einem sehr unfairen Markt zu manipulieren, der sich nicht angemessen an Marktkräfte anpasst
„Greystar ist der größte Apartmentverwalter in den USA und verwaltete mehr als 726.826 Einheiten/Betten ...“ - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
Das ist ein einzelner Kunde. Und tatsächlich ist es ein Kunde: https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
Im Extremfall könnte man sich vorstellen, dass alle Preisfindungssoftware nutzen, RealPages 80 % also 80 % des gesamten Wohnungsbestands entsprechen und diese 12.000 Kunden 4,2 Millionen Mehrfamilienhäuser besitzen. Außerdem zählt nicht die Zahl der Mehrfamilienhäuser, sondern die Zahl der Einheiten. Ein Duplex zu besitzen und beispielsweise als einziger Eigentümer einen großen Apartmentkomplex mit 500 Einheiten zu besitzen, hat nicht die gleiche Machtwirkung auf den lokalen Mietmarkt
Man sollte von der FBI-Methode lernen. Die Software als Honeypot weiter offenlassen, die Nutzer bis zum Ende verklagen und mit den Erlösen weitere Kartellrechtsaktionen finanzieren
Andernfalls wird dieselbe Software wieder auferstehen, diesmal ohne ein Unternehmen, das man verklagen kann