Absprache bei Maklerprovisionen anerkannt, Urteil über 1,8 Milliarden US-Dollar Schadenersatz
(wsj.com)- Eine Bundesjury in Kansas City, Missouri, befand, dass die National Association of Realtors und große Wohnimmobilien-Maklerfirmen sich abgesprochen haben, um Maklerprovisionen hoch zu halten
- Die Beklagten wurden für rund 1,8 Milliarden US-Dollar Schadenersatz haftbar gemacht; das Urteil könnte die seit Langem bestehende Provisionsstruktur der Wohnimmobilienbranche erschüttern
- Jahrzehntealte Regeln bewirkten, dass Provisionssätze festgeschrieben blieben, selbst während die Immobilienpreise stark stiegen, sodass Makler höhere Beträge erhalten konnten
- Der Fall ist der erste von zwei Kartellprozessen, in denen rechtswidrige Branchenpraktiken angefochten werden, die es Verbrauchern erschwerten, Kosten zu senken
- Ein zentraler Streitpunkt bleibt, dass Käufer heute zwar im Internet selbst nach Häusern suchen können, die Transaktionskosten beim Immobilienkauf jedoch nicht entsprechend gesunken sind
Urteil über 1,8 Milliarden US-Dollar Schadenersatz
- Eine Bundesjury in Kansas City, Missouri, entschied am Dienstag, dass die National Association of Realtors und große Wohnimmobilien-Maklerfirmen für rund 1,8 Milliarden US-Dollar Schadenersatz haften
- Die Jury befand, dass sie sich abgesprochen hatten, um die Provisionen beim Hausverkauf künstlich hoch zu halten
- Sollte das Urteil rechtskräftig werden, könnten sich Regeln und Provisionspraktiken ändern, die in der Wohnimmobilienbranche seit Jahrzehnten bestehen
Provisionsstruktur im Fokus der Klage
- Die beanstandeten Regeln trugen dazu bei, Provisionssätze festzuschreiben, obwohl die Immobilienpreise stark gestiegen waren
- In der Folge konnten Immobilienmakler mit steigenden Hauspreisen höhere Provisionsbeträge erhalten
- Dieses Urteil erging im ersten von zwei Kartellprozessen, in denen Branchenpraktiken angefochten werden, die es Verbrauchern erschwerten, Kosten zu senken
- Kern der Klage ist, dass viele Käufer im Internetzeitalter zwar selbst online nach Häusern suchen können, Verbraucher ihre Transaktionskosten aber nicht entsprechend senken konnten
1 Kommentare
Meinungen auf Hacker News
Das Problem sind nicht nur Immobilienmakler, sondern das gesamte System, das darauf ausgelegt ist, Transaktionskosten zu maximieren.
Was machen da 1–2 % für Anwälte und Darlehensunterlagen noch aus? Man zahlt ja bereits 5–6 % an Makler, etwa 0,5–1 % für Reparaturen und oft sogar einen Teil der Closing Costs auf Käuferseite.
Insgesamt zahlt ein Verkäufer bei jedem Hausverkauf 8–10 % des Hauswerts an Kosten. Man sollte meinen, jemand könnte diese Kosten halbieren und eine deutlich attraktivere Plattform bauen, aber Opendoor verfolgt zwar einen ähnlichen Ansatz, übernimmt dabei jedoch viel Transaktionsrisiko und bietet am Ende eher niedrige Preise.
Dinge wie Open Houses, die Zeit des Maklers erfordern, sollten nach diesem Zeitaufwand abgerechnet werden. Ob es ein Haus für 100.000, 500.000 oder 1 Million Dollar ist, der Aufwand ist im Kern ähnlich. Bei Häusern ab etwa 5 Millionen Dollar kann der Aufwand steigen, weil der Käuferkreis viel kleiner ist und es eine andere Art von Immobilie ist, aber selbst dann sollte es ein fester Betrag sein, kein Prozentsatz.
In meiner Gegend haben sich die Hauspreise seit dem Kauf meines ersten Hauses vor zehn Jahren vervierfacht. Die Löhne der meisten Berufe haben sich nicht vervierfacht, und wegen der Wohnungsnachfrage ist der Verkauf sogar einfacher geworden. Warum also sollte ein Makler viermal so viel verdienen?
Wenn man keinem lokalen Verband beitritt, verliert man den Zugang zum MLS, bekommt dadurch schwerer Sichtbarkeit bei anderen Maklern und hat möglicherweise auch keinen Zugriff auf die gesetzlichen Formulare des jeweiligen Bundesstaats.
Wenn man dann noch Closing-Anwälte und Hausinspektoren intern abbilden will, um Kosten zu senken, werden die Anfangskosten sehr hoch und man braucht viel Kapital. Zillow und Opendoor waren wirklich nah dran, aber Zillow hat aufgehört, und Opendoor macht, wie gesagt, niedrige Angebote, weil sie die nachgelagerten Kosten selbst tragen, die früher auf vier oder fünf Dienste verteilt waren.
Ich frage mich, warum niemand „DIY-MLS-Listing ohne Makler als Service“ wirklich richtig aufgebaut hat. Vielleicht holen sich alle, die so etwas versuchen, am Ende doch eine Maklerlizenz.
Schon die Tatsache, dass die Provision auf zwei Broker aufgeteilt werden oder vollständig an einen gehen kann, zeigt, dass hier Rent Seeking für einen unklaren Wert betrieben wird.
Eine Provision auf Basis des Hauspreises ist eine lächerliche Konstruktion. Immobilienmakler sollten eine Pauschalvergütung bekommen.
Das Haus verkaufte sich praktisch von selbst, sobald es auf Zillow oder im MLS stand; meiner Meinung nach hat kein Makler 6 % Provision verdient.
Bei einem Haus für 1 Million Dollar sollte der Makler zum Beispiel nicht 3 % bekommen; besser wäre es, einen Basisbetrag von 700.000 Dollar anzusetzen und nur auf die darüberliegenden 300.000 Dollar 10 % zu berechnen. Für den Makler auf Käuferseite sollte man dasselbe Prinzip umgekehrt anwenden oder mit einer Pauschale arbeiten. Die heutige Anreizstruktur ist völlig kaputt.
Beim Hauskauf habe ich einen Anwalt genutzt, und der war äußerst gründlich.
In den meisten Märkten ist das MLS fast ausschließlich auf Realtors beschränkt, sodass der Weg dorthin faktisch versperrt ist. Es gibt Umgehungen und Pauschal-Broker, aber die Verkaufskraft sinkt. In einem Verkäufermarkt ist das vielleicht kein großes Problem, in einem Käufermarkt kann es ziemlich schwierig werden.
Soweit ich weiß, beginnt man normalerweise als Makler auf Käuferseite, baut Netzwerk und Ruf auf und bekommt erst danach Verkaufsmandate. In einem Verkäufermarkt ist es schwieriger, Gebote durchzubringen, daher sieht es eher so aus, als sollten Makler auf Käuferseite stärker vergütet werden.
Der US-Immobilienmarkt wirkt wie kleine MLS-Lehensgüter, die immer noch wütend darüber sind, dass das Internet Zugang bekommen hat.
Am Ende wird sich der Immobilienmarkt wie die Musikindustrie und andere Branchen anpassen. Willkommen im 21. Jahrhundert.
Broker und Makler sind im Großen und Ganzen Vertriebsleute, die herumfahren und Häuser zeigen. Die eigentliche oder rechtliche Arbeit machen Anwälte, Inspektoren, Underwriter, Kreditsachbearbeiter und Title Companies.
Jetzt müssen Broker und Makler in eine passendere Rolle zurücktreten, statt Handyfotos ins lokale MLS hochzuladen und 6 % zu kassieren.
Im Wohnimmobilienmarkt gibt es keinen Grund, warum Broker und Immobilienmakler provisionsbasiert bezahlt werden sollten. Im Gewerbeimmobilienmarkt könnte es dafür ein Argument geben.
Sonst hätte es längst nennenswerte neue Anbieter gegeben. Es ist ja offensichtlich ein riesiger Markt.
Manchmal gibt es Objekte ohne Open House und mit Schloss, bei denen ein Makler die Tür öffnen muss. Aber ehrlich gesagt war das Begleiten im Hausinneren genau das, was ich am wenigsten wollte. Der Makler war nur dort, weil er die Tür öffnen konnte, obwohl es nicht einmal sein eigenes Listing war.
Gut so. In der Liste nutzloser Zwischenhändler stehen Immobilienmakler ganz sicher ganz oben.
Einer der dümmsten Teile des Immobilienprovisions-Betrugs ist die Lüge, dass „der Verkäufer die Provision zahlt“. Wenn man nur kurz darüber nachdenkt, ist klar: Wenn bei einer Transaktion Geld abfließt, sind das letztlich Transaktionskosten, die auf den Käufer überwälzt werden.
Meiner Ansicht nach ist der stärkste Faktor für den Immobilienpreis der Betrag, den der Käufer zu zahlen bereit ist. In manchen Fällen spielt es eine Rolle, wie viel dem Käufer nach dem Verkauf seiner bisherigen Immobilie bleibt, aber ich glaube nicht, dass das der wichtigste Faktor ist.
Ein weiterer Faktor ist die Psychologie rund um den Verkaufspreis vor Gebühren. Viele Verkäufer versteifen sich auf einen bestimmten Verkaufspreis. Eine gängige Strategie, den effektiven Verkaufspreis zu senken, besteht darin, den Verkäufer dazu zu bringen, mehr Posten in den Kaufpreis einzuschließen. Ein besonders auffälliges Beispiel ist Verkäuferfinanzierung.
Nicht direkt mit dem Artikel verbunden, aber ich habe mich etwas gefragt.
Weil der Wohnungsmarkt in den letzten Jahren so umkämpft war, enthalten Angebote häufig eine Eskalationsklausel. Üblicherweise umfasst sie ein Basisangebot von X Dollar sowie die Vereinbarung, bis zu einer bestimmten Obergrenze in Schritten von 1.000 bis 5.000 Dollar zu erhöhen. Bis zu einem bestimmten Datum werden alle Angebote gesammelt, und dann führen die beteiligten Makler hinter den Kulissen eine Art Auktion durch.
Gibt es eine Möglichkeit zu verhindern, dass ein Verkäufer einen Freund dazu bringt, ein solches Eskalationsangebot abzugeben? Also ein nicht ernst gemeintes hohes Eskalationsangebot mit minimaler Anzahlung einzureichen, die Anzahlung zu verlieren, falls das Fake-Angebot gewinnt, ansonsten aber als Zweitplatzierter die Eskalationen der anderen nach oben zu treiben.
Der Auktionator wurde oft dabei erwischt, Gebote anzunehmen, die angeblich von einem Baum oder einem Auto kamen, um den Preis hochzutreiben. Wenn das Schein-Gebot das Höchstgebot wurde, flog es auf. Das wurde so häufig, dass man es fast erwarten konnte, und Verfahrensreformen eingeführt werden mussten.
Makler können jede Menge Spielchen treiben. Vor ein paar Jahren boten wir 2,6 Mio. auf ein Haus, und der Makler sagte, das Konkurrenzangebot liege bei 2,8 Mio., darunter gehe es nicht. Wir lehnten ab, und das Haus wurde für 2,4 Mio. verkauft. Ich vermutete, dass der Makler versuchte, auf beiden Seiten Provision zu kassieren, oder einfach bluffte, sicher bin ich aber nicht. Ich weiß nur, dass er unser Angebot dem Verkäufer nicht weitergeleitet hat.
Die Zahlen sind nicht exakt, aber Richtung und ungefähre Größenordnung stimmen.
Erstens bist du, wenn du die Ausschreibung gewinnst, verpflichtet, das Haus zu kaufen. Das Angebot enthält eine Erfüllungskaution in der Höhe der genannten Anzahlung; wenn du tatsächlich nicht kaufst, verfällt sie. Da der Verkäufer alle Angebote sieht, wirkt es verdächtig, wenn du bei einem 300.000-Dollar-Haus nur 500 Dollar als Kaution hinterlegst, und es wird wahrscheinlich ignoriert.
Zweitens ist das größere Problem, dass es sich um eine verdeckte Auktion handelt. Du gibst ein Angebot ab, andere ebenfalls, aber niemand kennt die Angebote der anderen. Man weiß nicht einmal, wie viele Leute mitbieten. Du kannst deinen Makler bitten, beim Makler des Verkäufers grob nachzufragen, wie heiß die Immobilie ist, aber das spielt eher dem Makler in die Hände: Je heißer die Immobilie ist, desto eher erwartest du, höher bieten zu müssen. Darüber hinaus kannst du die anderen Gebote nicht kennen, und natürlich kennt auch niemand die konkreten Details eines Fake-Gebots, von dem alle nichts wissen.
Ich kann mich irren, aber ich glaube nicht, dass das im Allgemeinen eine funktionierende Strategie ist. Der rechtliche Kontext sind die USA.
Vergleichbare Angebote habe ich als Angebote mit derselben Darlehensart definiert, die Mindestanforderungen an Eigenkapital und Kaution erfüllen. Ich wollte vermeiden, dass der Verkäufer ein höheres Angebot annimmt, das er aus anderen Gründen wahrscheinlich ablehnen würde, und dieses Angebot dann nutzt, um mich mehr zahlen zu lassen.
Der Nachteil war, dass ich gegen einen anderen legitimen Käufer mit einer Eskalationsklausel verlieren konnte, die die Qualität des Angebots nicht berücksichtigt. Trotzdem war es mir wichtiger, nicht das Gefühl zu haben, betrogen zu werden. Am Ende kaufte ich das Haus nach einer Erhöhung um etwa 10.000 Dollar, und der Makler des Verkäufers zeigte mir das Konkurrenzangebot, sodass ich prüfen konnte, ob es meine Eskalationsbedingungen erfüllte.
Wenn man ein Haus kauft oder verkauft, muss man zahllosen Zwischenhändlern Tausende Dollar zahlen, ohne dass klar wäre, welchen Wert sie im Prozess liefern.
Wenn man sie nicht bezahlt, kann man allerdings auch die nächste Person in der Schlange nicht bezahlen. Persönlich finde ich, man könnte die gesamte Branche niederbrennen.
Mein Problem mit Maklern auf Provisionsbasis ist, dass sie nicht tatsächlich in meinem Interesse arbeiten, nur weil ich ihnen Provision zahle. Am Ende arbeiten sie für ihren eigenen Vorteil.
Wenn man zum Beispiel ein Angebot ablehnt und das Haus länger am Markt lässt, besteht die Chance, am Ende einen höheren Preis zu erzielen. Es gibt sogar Studien, dass Immobilienmakler ihre eigenen Häuser im Durchschnitt länger am Markt lassen.
Für den Makler bedeutet eine längere Vermarktung aber mehr Arbeit, während der kleine prozentuale Zuwachs durch einen höheren Preis seine Provision nicht stark erhöht. Besonders weil auf Häusern oft noch hohe Hypotheken lasten und der Eigentümer dadurch auch den „Bankanteil“ des zusätzlichen Verkaufspreises einstreicht, ist der Effekt für den Eigentümer viel größer.
Was wird der Makler also empfehlen? Wahrscheinlich: „Wir setzen den Preis niedrig an, um Interesse zu wecken und einen Bieterkrieg auszulösen“ – und das ist so ziemlich das Gegenteil dessen, was man tun sollte.
Im Großen und Ganzen ist die Idee nicht völlig absurd, eine Provision dafür zu zahlen, dass jemand einen komplexen Verkaufsprozess reibungslos abwickelt. Aber wenn mein Makler dabei hilft, mich zu rupfen, ist das ziemlich ärgerlich.
Es stimmt, dass Makler stärker auf den Dealflow als auf ein bestimmtes Ergebnis fokussiert sind, aber das ist eher ein Grundproblem von Vertreterstrukturen insgesamt. Auch Softwareberater konzentrieren sich stärker auf die Abnahme ihrer Arbeit als auf den Gewinn des Kunden. Es ist schwer, Menschen dazu zu bringen, gegen ihr eigenes Interesse zu handeln, und für den Durchschnittsmenschen kann der Prozess des Kaufens oder Verkaufens eines Hauses zu komplex sein, um ihn ohne eine gewisse Anleitung zu bewältigen.
Die größte Reform, die verabschiedet werden könnte, wäre meiner Meinung nach die Trennung von NAR und MLS.
Auch bekannt als Fall Sitzer/Burnett. Die Verfahrensakten stehen unter https://www.courtlistener.com/docket/15018641/sitzer-v-natio....
Als ich heute zuvor gefragt wurde, was dieses Urteil tatsächlich ändert, habe ich kurz so geantwortet:
Ich erwarte keine großen Veränderungen. Der Markt ist heute ausgeglichener als zu dem Zeitpunkt, als diese Klagen erstmals eingereicht wurden. Viele Verkäufer werden es als vorteilhaft ansehen, eine Vergütung für den Käufermakler anzubieten. Wenn wir wieder in einen Verkäufermarkt zurückkehren, müssen manche Käufer ihren Makler möglicherweise direkt bezahlen, und es könnte nötig werden, diese Kosten in den Kredit einzubeziehen.
Die Probleme in diesem Prozess kennen Kreditgeber vermutlich besser als ich, aber in anderen Bundesstaaten scheint das bereits so gehandhabt zu werden. Eines der Probleme dieser Klagen ist, dass sie Vertretungsverhältnisse und Zahlungspflichtige vermischen. Bundesstaaten wie WA und OR versuchen, Vertretungsprobleme zu beheben, die für Käufer nach der Subagency-Ära nicht klar erkennbar waren. Allerdings ist schwer zu bestreiten, dass es für Käufer höhere Kosten bedeuten würde, wenn sie die Vergütung des Käufermaklers direkt zahlen müssten.
Wenn man online schaute, konnte man nicht erkennen, ob ein Haus dem Käufermakler 3 % oder 1,5 % zahlt, aber dein Makler wusste es und konnte dich zu Häusern lenken, die mehr zahlen.
Ich verstehe nicht, warum das für Käufer höhere Kosten bedeuten soll. Makroökonomisch betrachtet sind Transaktionskosten doch bereits in den Preisen eingepreist, oder? Ist die Vorstellung, dass ein Haus einen absoluten Wert hat, der unabhängig von der Kostenstruktur des Marktes existiert, und dass Käufer, wenn sie die Provision direkt zahlen, diese „zusätzlich“ zu dem Betrag zahlen, mit dem es im aktuellen System bewertet wird?
Geht es im Kern darum, ob man die Provision als „Kosten“ einordnet oder als „Teil des Hauswerts“, weil sie im Angebotspreis des Verkäufers versteckt ist?
Wenn nicht: Warum sollte ein Käufer, der bisher sagte „Ich habe 100.000 Dollar, also kaufe ich ein Haus für 100.000 Dollar“, jetzt nicht sagen: „Ich habe 100.000 Dollar, und mein Makler wird etwa 3.000 Dollar verlangen, also muss ich ein Haus für 97.000 Dollar kaufen“? Wenn das zum neuen Standard wird, wissen alle Verkäufer, dass Leute, die früher für 100.000 Dollar kaufen konnten, jetzt nur noch für 97.000 Dollar kaufen können, und müssten ihre Preise entsprechend senken — würde sich das nicht ausgleichen?
Ich würde, wenn möglich, einen Makler zum Festpreis beauftragen wollen. Denn ich möchte ihn dafür belohnen, bessere Deals zu finden, statt ihn mehr verdienen zu lassen, je teurer das Haus ist, das er verkauft. Allerdings könnte das auch Teil des erwähnten Kostenanstiegs für Käufer sein. Vielleicht heißt es, dass Käufermakler den Käufern direkt mehr Provision abknöpfen können, als sie derzeit vom Verkäufer bekommen.
Wenn ich Makler wäre, wäre das Problem, dass dieses Urteil meine fetten Provisionen gefährden könnte. Was die Jury gesagt hat, war: Die National Association of Realtors hat sich abgesprochen, um Maklerprovisionen hoch zu halten, und damit gegen Kartellrecht verstoßen.
Immobilienmakler sind Betrug.
Man sollte einen Broker nutzen. Besser wäre eine Struktur, bei der beide Seiten derselben Person jeweils feste 1,5 % zahlen.