- Im Vergleich zu anderen Ländern fällt bei Immobiliengeschäften in den USA die Belastung durch Maklerprovisionen besonders stark ins Gewicht, und auch die Art des Verkaufs selbst ist nicht gewöhnlich.
- Die Provision beim Verkauf eines Hauses liegt in den USA in der Regel bei etwa 5–6 % des Verkaufspreises und ist im internationalen Vergleich hoch.
- Diese Kosten werden meist zwischen dem Makler der Verkäuferseite und dem Makler der Käuferseite aufgeteilt, sodass die Provisionsstruktur beide Seiten der Transaktion umfasst.
- In den meisten anderen Ländern sind die Maklerprovisionen beim Immobilienkauf und -verkauf deutlich niedriger als in den USA, wodurch die US-Struktur als Ausnahme erscheint.
- Eine Provision von rund 6 % ist der erste Unterschied, den man verstehen sollte, wenn man die Transaktionskosten am US-Immobilienmarkt betrachtet.
Hohe Maklerprovisionen bei Immobiliengeschäften in den USA
- Die Art und Weise, wie in den USA Häuser gekauft und verkauft werden, ist im Vergleich zu anderen Ländern keine gewöhnliche Form.
- Beim Verkauf eines Hauses liegt die Maklerprovision üblicherweise bei 5–6 % des Verkaufspreises.
- Diese Provision wird in der Regel zwischen dem Makler der Verkäuferseite und dem Makler der Käuferseite aufgeteilt.
Die Kluft zu anderen Ländern
- In den meisten Ländern sind die Maklerprovisionen bei Immobiliengeschäften deutlich niedriger als in den USA.
- Die US-Struktur mit 5–6 % Provision ist im internationalen Vergleich eine Ausnahme.
1 Kommentare
Hacker-News-Kommentare
Ich weiß nicht, wie viel Wert Makler in den letzten Jahren bei Bieterwettbewerben oder beim Zugang zu Off-Market-Objekten wirklich geschaffen haben, aber ich konnte nie nachvollziehen, wie man so viel Geld für diese Provision rechtfertigt.
Das letzte Mal habe ich 2011 ein Haus verkauft, als die Folgen des Crashs von 2008/09 noch nachwirkten. Selbst nach Gesprächen mit mehreren Maklern hatte ich nie das Gefühl, dass sie aktiv versuchen würden, das Haus zu verkaufen — außer es ins MLS einzustellen und Besichtigungstermine zu koordinieren.
Der Verkäufermakler wollte bei Besichtigungen nicht einmal selbst anwesend sein; stattdessen wurde einfach eine Lockbox angebracht und dem Käufermakler der Code gegeben. Wenn der Verkäufermakler/Broker beim Verkauf eines Hauses zum Medianpreis 12.400 Dollar bekommt und Lockbox plus MLS-Eintrag keine 500 Dollar kosten, frage ich mich, wo der zusätzliche Gegenwert von 12.000 Dollar herkommt.
Auf Käuferseite ist der Anreiz zumindest nachvollziehbar. Käufer können einfach einen Makler anrufen und ihm die Haussuche und Koordination überlassen, und da es so wirkt, als würden sie die Kosten nicht direkt tragen, gibt es keinen Grund, diese Bequemlichkeit nicht zu nutzen.
2011 wurde mir ein Makler empfohlen, der angeblich schnell und gut arbeitet, aber er wollte den Angebotspreis 8 % unter meiner eigenen Einschätzung ansetzen und weigerte sich entschieden, die Gesamtprovision von 6 % auf 5 % zu senken.
Also habe ich den Makler weggelassen und für etwa 400 Dollar ein MLS-Self-Listing gemacht und die Käuferprovision auf 1,5 % gesetzt. Trotzdem kamen mehr als genug Interessenten zur Besichtigung, und ich habe zum ursprünglich geschätzten Wert verkauft. Im Ergebnis habe ich gegenüber dem Einsatz dieses „fähigen“ Maklers mehr als 10 % gespart — aus Preisverlust plus Provision.
Zurück zur Ausgangsfrage: Ich weiß nicht, wo der Wert für den Verkäufer herkommen soll. Es gibt auch nicht viele rechtliche Schritte, bei denen ein Makler hilft. Man braucht einen Kaufvertrag (meist ein Standardformular), ein paar standardisierte Offenlegungsformulare auf Bundesstaats- und Bundesebene, und den Rest erledigt die Title Company.
Nur bei der ersten Transaktion hatte der Verkäufer einen Makler; die anderen Gegenparteien hatten keinen. Einen Anwalt auf Stundenbasis zu bezahlen ist einfacher und günstiger, und ein zufälliger Anwalt ist weit kompetenter als ein zufälliger Makler. Selbst meine komplexeste Transaktion hat nur etwa 4.000 Dollar an Anwaltskosten verursacht; mit den üblichen 6 % wären es bei diesem Kauf/Verkauf 40.000 Dollar gewesen.
Wenn beide Seiten jeweils ihren eigenen Makler bezahlen müssten, würden viel weniger Leute Makler einsetzen. Im jetzigen System externalisiert der Käufer die Kosten, und viele Verkäufer trauen sich nicht zu, direkt mit dem Käufermakler zu verhandeln, also bewaffnen sie sich mit einem eigenen Makler.
Wenn das US-Portal (MLS?) für alle Inserate offen ist, klingt das gut. Als ich ein kleines Grundstück verkauft habe, hat mich die Provision für Nichtstun so geärgert, dass ich stattdessen einen offensichtlich unkonventionellen Broker für die Listung beauftragt habe. Er nahm nur die Hälfte der anderen Broker, war aber immer noch viel zu teuer und hat nichts getan außer die Dokumente hochzuladen, die ich ihm gegeben habe.
Sie spielen ein Mengen-Spiel und machen daher viel Marketing, sodass man sie leicht findet. Wenn man nicht klar fordert, was man will, oder gar nicht weiß, was man will, trifft man genau auf solche Leute. Wenn man dagegen klare Anforderungen stellt, bezahlt man jemanden aus der oberen Liga, und deren Visitenkarten hängen eher nicht am Schwarzen Brett im Café oder im Gemeindebrief der Kirche.
Als wir unser erstes Haus verkauft haben, habe ich zusätzlich zur vollen Standardprovision vereinbart, dass der Verkäufermakler 50 % des Mehrerlöses bekommt, wenn innerhalb von 45 Tagen nach Unterzeichnung abgeschlossen wird.
Diese Maklerin war ein Monster. Sie hatte eine Liste frisch geschiedener Frauen mit Barabfindung und klapperte Gruppen für Geschiedene ab. Es kam ein Vollcash-Angebot, deutlich über dem Angebotspreis, ohne Bedingungen; angenommen wurde es am Tag vor der offiziellen Listung, und zehn Tage später war Closing.
Fühlte ich mich dabei wie ein schrecklicher Mensch? Ja. Wurde das Haus nach meinen Bedürfnissen verkauft? Ebenfalls ja.
In Küstenregionen Kaliforniens ist die Provisionsstruktur für Top-Makler absurd profitabel.
Diese Woche wurde in unserer Community ein Haus für 25 Millionen Dollar verkauft. Ein Freund vertrat die Käuferseite, ein anderer die Verkäuferseite. Der Käufermakler hat dieses Jahr ein Transaktionsvolumen von rund 200 Millionen Dollar, obwohl es sogar ein schwaches Jahr ist. In dieser Gegend gibt es viele Deals über 20 Millionen Dollar, und gerade erst hat er bei einem 50-Millionen-Dollar-Deal sogar beide Seiten vertreten.
Auf diesem Niveau liegt die Provision typischerweise bei 2,5 % / 2,5 %, und 5 % von 25 Millionen Dollar sind 1,25 Millionen Dollar.
Ironischerweise ist der Verkauf hochpreisiger Immobilien viel weniger Arbeit als der von günstigen Häusern. Es gibt viel weniger Besichtigungen, und Open Houses macht man nie.
Ich habe früher bei einem großen Immobilienunternehmen gearbeitet und weiß daher gut, wie entschlossen diese Leute sind, ihr Monopol auf Listing-Services zu verteidigen. Redfin, Zillow und andere haben darauf gesetzt, dass Listing-Services geöffnet werden, aber sie haben die regulatorische Vereinnahmung durch nationale, bundesstaatliche und lokale Realtor-Verbände falsch eingeschätzt. Am Ende verkaufen sie Werbung an Realtors, statt neue Wege dafür zu eröffnen, dass Eigentümer ihre Häuser selbst verkaufen können.
Sie kontrollieren nur den Zugang zum MLS, und dazu kommt soziale Trägheit.
Software Engineering ist viel weniger anstrengend als ein Mindestlohnjob. Je weiter man nach oben kommt, desto leichter wird es.
Ich habe mehrfach gesehen, wie Plattformen für „automatisiertes Recruiting“ gestartet sind und ein Jahr später darauf umgeschwenkt sind, Recruitern Zugang und Werbung zu verkaufen.
Dort, wo es wenig zu tun und viel zu holen gibt, scheint der Markt für Mittelsmänner immer gut zu funktionieren.
Die Maklerprovision in Deutschland beträgt also 7 %.
Normalerweise zahlt der Verkäufer die Hälfte, manchmal aber auch der Käufer alles. Dazu kommen Notarkosten und staatliche Steuern, sodass die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs über 12 % liegen.
Außerdem sollte man die Immobilie besser nicht innerhalb von etwa 10 Jahren wieder verkaufen. Andernfalls fällt Kapitalertragsteuer an.
Der gute Teil ist, dass man keine Steuern zahlt, wenn man sie mehr als 10 Jahre hält und dann verkauft. Die Grundsteuer ist auch recht niedrig, sodass es insgesamt meist gut aussieht, wenn man diese Phase hinter sich hat. Wenn man dazu noch die öffentliche Krankenversicherung, den ordentlichen öffentlichen Nahverkehr und ausreichend günstige Lebensmitteleinkäufe berücksichtigt, lohnt es sich.
Ich war schockiert, dass im Staat New York (ohne New York City) mehr als 50 % der gesamten Kosten des Hausbesitzes auf Steuern entfallen. Ich habe 2021 mein erstes Haus gekauft, und meine Hypothekenzahlungen sind pro Jahr niedriger als die Schul- und Grundsteuern. Das ist wirklich absurd.
Das große Problem ist, dass die Bewertung von Immobilien in unserer Gemeinde nicht fair ist. Leute, die in den letzten 10 Jahren kein Haus gekauft oder verkauft haben, profitieren von sehr niedrigen Schätzwerten. Ein Haus in der Nähe wurde zum Beispiel für 800.000 Dollar verkauft, hatte aber einen Schätzwert von 270.000 Dollar. Es wirkt, als würde die steuerliche Bewertung mit einer Anpassung warten, bis ein bestimmtes Haus verkauft wird.
Mit anderen Worten: Das 2-Millionen-Dollar-Haus der Großmutter wird immer noch auf Basis eines Werts von vor 30 Jahren besteuert.
Auch Wohnungsvermietungen laufen fast alle über Makler; früher zahlte der Mieter diese Gebühr direkt, aber das Gesetz wurde geändert, sodass nun der Eigentümer dafür aufkommen muss.
Wenn man nur den Makler des Verkäufers nutzt, sind es 3,57 %, aber wenn man auch einen eigenen Makler hat, kommt man insgesamt auf etwa 7 %.
Der Mittelsmann in Nordamerika ist eine der erfolgreichsten Lebensformen auf dem Planeten. Das sieht man schon am Gesundheitssystem.
Teilweise ist wohl das weit verbreitete Lizenzsystem schuld. Diese Lizenzen sind zu einem Mittel geworden, monopolistische Vorteile zu schützen und auszuweiten.
Für viele Berufe braucht man eine Lizenz, und die Organisationen, die sie vergeben, haben ein Interesse daran, ihre eigene Macht zu schützen und auszubauen, Konkurrenz zu verhindern und Preise zu erhöhen.
Die Lizenzanforderungen führen zu dauerhaftem Lobbyismus, und ich denke, das ist ein Teil der Ursache für das Problem mit den Maklerprovisionen.
Muss man wirklich jede Marktnische jedes Berufs gesetzlich festschreiben? Ein Zertifizierungsgesetz allein könnte ausreichen. Dann hätte es nicht den Effekt, Konkurrenz zu verhindern, Marktverwerfungen zu vermeiden oder Menschen, die einen bestimmten Beruf ausüben wollen, dazu zu zwingen, fortlaufend Geld an einen privaten Verband zu zahlen, um ihre Lizenzrechte zu behalten.
Aber damit die eigene Brokerage Zugang zum MLS-System bekommt, muss man der Realtor-Organisation beitreten. Dort sickert das monopolistische Verhalten ein.
Gibt es nur eine, achtet sie nur auf den eigenen Vorteil und nicht auf die Kosten der Markteintrittsbarrieren.
Bei zweien würden die Kosten der Eintrittsbarrieren gegen den eigenen Vorteil abgewogen, aber es könnte ein ruinöser Wettbewerb entstehen.
Bei dreien werden Kosten und Nutzen gegeneinander abgewogen, und wenn der Wettbewerb nach unten zu stark wird, kann man eine Zertifizierung aufheben und den Wettbewerb aufrechterhalten, bis eine Ersatzinstitution aufgebaut ist.
Gab es da nicht kürzlich diese Klage? Das dürfte Auswirkungen haben. Ich habe kein WSJ-Abo.
Laut dem Anwalt, der gegen die National Association of Realtors ein großes Urteil über 1,8 Milliarden Dollar erstritten hat, zahlen Amerikaner gewissermaßen 60 Milliarden Dollar Steuer in Form von Immobilienprovisionen.
https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...
Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
https://news.ycombinator.com/item?id=38089356 (276 comments)
Und es gab das auch schon vor 5 Jahren. Könnte dieselbe Klage sein und scheint 2019 begonnen zu haben.
https://news.ycombinator.com/item?id=19431927 (336 comments)
Ich hatte hier vor allem Beiträge nach dem Motto „Was macht ein Immobilienmakler eigentlich überhaupt?“ gesehen, daher hier einmal eine positive Erfahrung.
Dieses Jahr habe ich in DC ein Haus gekauft, in einem teuren und hart umkämpften Markt. Unser Makler fand das Objekt per Flurfunk, bevor es im MLS auftauchte, und organisierte einen frühen Besichtigungstermin noch vor dem Open House. Uns gefiel das Haus, also machten wir auf seinen Rat hin eine Vorabinspektion. Der Markt hier ist so heiß, dass es schwer ist, ein Angebot mit Inspektionsvorbehalt abzugeben, was bei einem 100 Jahre alten Haus eigentlich absurd ist.
Als das Open House vorbei war, hatten wir es bereits zweimal gesehen und waren mit dem Gutachter durchgegangen, also waren wir sicher, bieten zu wollen.
Der Makler sprach ausführlich mit dem Makler der Verkäuferseite und fand heraus, worauf es den Verkäufern am meisten ankam. Sie hatten zwei Hypotheken laufen und legten deshalb mehr Wert auf den Closing-Termin als auf den reinen Barpreis. Außerdem kannte der Makler der Verkäuferseite unseren Hypothekenbroker und vertraute darauf, wie schnell er arbeitet. Diesen Broker hatte uns ursprünglich ebenfalls unser Makler vermittelt.
Am Ende setzten wir uns gegen mehr als 12 andere Angebote durch, darunter auch deutlich höhere. Wenn man nicht bereits in der Branche ist und ein dichtes Netzwerk hat oder bereit ist, 100.000 Dollar und mehr über dem Listenpreis zu zahlen, hätte man ohne einen guten Makler keine Chance gehabt, dieses Haus oder überhaupt ein konkurrenzfähiges Haus in DC zu bekommen.
Wir haben viele Häuser besichtigt und auch auf zwei Häuser geboten, bei denen wir nicht zum Zug kamen, daher hat er auf Stundenbasis gerechnet keine absurd hohe Vergütung erhalten; es dürfte eher dem Niveau eines guten Vertrieblers oder Managers entsprochen haben.
Beim Verkauf unseres vorherigen Hauses half er uns ebenfalls mit Preisberatung, der Vermittlung brauchbarer Home-Staging-Optionen sowie der Organisation eines Grundrisserstellers und eines Fotografen. Für 3% des Verkaufspreises hätte ich das vielleicht auch selbst machen können, aber ich kenne Leute, die das neben einem Umzug niemals alles auf die Reihe bekommen hätten. Selbst mit Hilfe haben wir es gerade so geschafft.
Wenn natürlich der durchschnittliche Realtor in den USA nur MLS-Inserate und den Code für die Schlüsselbox weitergibt, hat er seinen Anteil wohl kaum verdient, aber in einem hart umkämpften Markt kann ein Makler durchaus viel wert sein.
Bei jedem Kauf muss man unter einem Broker aktiv gemeldet sein, und das kostet wohl 50–100 Dollar pro Monat, aber beim Closing (oder danach, je nachdem, wie die Broker die Auszahlung aushandeln) kann man die 3% für den „Käufermakler“ erhalten.
Beim jüngsten Verkauf/Kauf gab es jedoch ein großes ungelöstes Problem mit dem zu verkaufenden Haus, beim zu kaufenden Haus ein Wegerechtsproblem, und die Verkäufer bzw. deren Makler waren zudem schwierig. Seine Erfahrung war entscheidend dafür, alles zum Abschluss zu bringen, und wir hätten das allein nicht erfolgreich hinbekommen. Da war das Geld aus meiner Sicht gut angelegt.
Die Closing-Kosten in Deutschland sind ziemlich hoch, ungefähr 12%.
Darin enthalten sind 3,57% Maklerprovision, 2,00% Notarkosten und 6% Grunderwerbsteuer.
Der Verkäufer zahlt ebenfalls 3,57% Maklerprovision, also sind es insgesamt am Ende mehr als 6%.
Die Rechtskosten beim Kauf oder Verkauf liegen bei etwa 1.000 Pfund.
Die große Kostenposition ist die Stamp Duty, also eine staatliche Steuer, die zwischen 0 und 12% des Kaufpreises liegt. Meist eher am unteren Ende dieser Spanne. (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
Sind da alle Rechtskosten enthalten? Selbst dann wirkt das wie eine deutlich größere Abzocke als der Käufermakler in den USA.
Die tatsächlichen Gesamtkosten liegen also weit über den reinen Maklerkosten, aber der Makler ist der teuerste Posten und sein Wert ist am fragwürdigsten.
Die „Grundsteuer“, also das Gegenstück zur amerikanischen property tax, liegt meist nur bei ein paar hundert Euro im Jahr. Verglichen mit den USA ist das Kleingeld. Wenn die Hypothek abbezahlt ist, fühlt sich ein Haus in Deutschland wirklich wie echtes Eigentum an.
Version ohne Paywall: https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...
Hier im Vereinigten Königreich beschweren sich die Leute zwar oft über das System, hauptsächlich weil bis zum eigentlichen Vertragsaustausch beide Seiten ohne Kosten abspringen können, aber insgesamt ist es einfach und günstig.
Technisch gesehen sind weder Immobilienmakler noch Anwälte zwingend erforderlich. Wenn keine Hypothek im Spiel ist, könnten Verkäufer oder Käufer theoretisch alles selbst machen, wenn sie wollen. Klug wäre das nicht, aber möglich ist es. Auf Anwälten besteht der Kreditgeber.
Anwälte sind günstig, und die Maklerprovision ist ebenfalls niedrig. Der Makler arbeitet für den Verkäufer, daher trägt der Verkäufer die gesamten Kosten, und mehr als 3%+VAT sind es höchstens.
Ich persönlich bevorzuge das gegenüber der Abzocke in vielen anderen Ländern, wo beide Seiten ausgenommen werden.
Nach dem Vertragsaustausch kann der Käufer nicht mehr aussteigen, aber der Hypothekengeber kann jederzeit ohne jede Verantwortung abspringen und einen damit ruinieren.
Beim Verkauf des ersten Eigenheims fällt zwar keine Kapitalertragsteuer an, aber die vom Käufer zu zahlende Stamp Duty kann erheblich sein.
Der Käufer, genauer gesagt der Anwalt des Käufers, muss alle Unterlagen beschaffen, was ziemlich viel Zeit kosten kann.
Von den Kopfschmerzen beim Verkauf oder Kauf eines Leasehold-Objekts ganz zu schweigen.
Ich stimme aber zu, dass die Kosten für Anwälte und Makler vergleichsweise niedrig sind.
Insgesamt waren das weniger als 0,5%.
Ich habe gehört, dass das schottische System Vorteile hat. Dort übernimmt der Verkäufer die Recherchen und die Bewertung, statt dass der Käufer sie machen muss. Dadurch gehen Angebote viel schneller. Statt „Ich zahle x Pfund, aber zuerst muss ich noch mehrere hundert Pfund für die Due Diligence ausgeben“ heißt es dann eher: „Ich habe bereits alle Unterlagen gesehen, für die ich zahlen müsste, die Prüfung ist also erledigt, lass uns weitermachen.“
Meiner Meinung nach braucht das gesamte System eine Reform, und das könnte womöglich auch ein Stück weit helfen, die Wohnungskrise in diesem Land zu lindern.