- Redfin wird die Unterstützung der National Association of Realtors (NAR) einstellen, weil das Unternehmen mit den Praktiken bei Immobilientransaktionen und der Organisationskultur unzufrieden ist, und will dort, wo es möglich ist, den Austritt seiner Broker und Agenten verlangen
- Die Kernstreitpunkte sind eine Richtlinie, die bei allen Angeboten eine Provision für Makler auf Käuferseite verlangt, sowie Vorwürfe von Sexismus und sexueller Belästigung rund um den NAR-Präsidenten und weitere beteiligte Personen
- Seit dem unternehmensweiten Beitritt zur NAR im Jahr 2017 hat Redfin mehr als 13 Millionen US-Dollar an Mitgliedsbeiträgen gezahlt, sieht aber den Versuch als gescheitert an, über politische Kompromisse einen offenen, technologiegetriebenen und verbraucherfreundlichen Markt zu schaffen
- Die NAR-Regeln koppeln die Mitgliedschaft von Brokern und den ihnen zugeordneten Agenten, was einen teilweisen Austritt erschwert; in etwa der Hälfte der Regionen der USA ist die Mitgliedschaft zudem mit dem Zugang zu MLS, Lockboxen und Standardverträgen verknüpft
- Redfin ist der Ansicht, dass der Zugang zu lokalen Werkzeugen wie dem MLS von der Unterstützung einer nationalen Lobbyorganisation getrennt werden sollte und Agenten keine verbraucherschädlichen Richtlinien mittragen müssen
Warum Redfin die Unterstützung der NAR beenden will
- Die Führung von Redfin nennt zwei Hauptgründe für die Trennung von der NAR
- Die NAR-Richtlinien verlangen bei allen Immobilienangeboten eine Provision für Makler auf Käuferseite
- Es gab fortlaufende Berichte über sexistisches Verhalten und Vorwürfe sexueller Belästigung gegen den NAR-Präsidenten und andere Personen
- Nach dem unternehmensweiten Beitritt zur NAR im Jahr 2017 hat Redfin mehr als 13 Millionen US-Dollar an Beiträgen gezahlt
- Diese Beiträge sollten Einfluss darauf nehmen, dass die NAR einen offenen, technologiegetriebenen Markt im Interesse der Verbraucher unterstützt
- Redfin erklärt, man habe in mehreren Gesprächen mit der NAR nach einem politischen Kompromiss gesucht, um die Unterstützung fortzusetzen, wolle nun aber andere Wege finden, dieselben Ziele weiterzuverfolgen
Vorwürfe sexueller Belästigung und Streit um die Organisationskultur
- Redfin hatte sich bereits an der Haltung der NAR zu Provisionen gestört und stieß später auf Berichte über sexistisches Verhalten und Vorwürfe sexueller Belästigung gegen den NAR-Präsidenten und weitere Personen
- Diese Berichte basieren auf Interviews mit 29 ehemaligen NAR-Mitarbeitern
- Redfin ist der Ansicht, dass die NAR von einigen Vorwürfen über Monate, in manchen Fällen sogar Jahre, wusste und erst nach der Veröffentlichung reagierte
- Kritisiert wird auch, dass Maßnahmen erst ergriffen wurden, nachdem der CEO erklärt hatte, es gebe kein Problem
- Mehrere Mitarbeiter beschrieben eine Kultur der Einschüchterung und Vergeltung, und es gibt weiterhin Beschäftigte, die mehr Rechenschaft fordern
Rückzug aus dem NAR-Vorstand und Unzufriedenheit mit Richtlinien
- Redfin trat bereits im Juni 2023 aus dem nationalen NAR-Vorstand zurück, noch bevor die Vorwürfe sexueller Belästigung öffentlich wurden
- Laut Redfin ist es in vielen Märkten, die die NAR über ihre Richtlinien beeinflusst, schwierig, Angebote einzustellen, bei denen Verkäufer keine Provision an Makler auf Käuferseite zahlen
- Das Unternehmen weist auch darauf hin, dass Websites wie Redfin.com darin eingeschränkt sind, vom Eigentümer direkt angebotene Immobilien zusammen mit von Maklern gelisteten Objekten anzuzeigen
- Nach Ansicht von Redfin könnte die Branche durch den Wegfall dieser Beschränkungen verbraucherfreundlicher und wettbewerbsintensiver werden
Redfin fordert den Austritt von Brokern und Agenten
- Redfin plant, nicht nur aus dem NAR-Vorstand auszuscheiden, sondern überall dort, wo es möglich ist, auch den Austritt der eigenen Broker und Agenten aus der NAR zu verlangen
- Die meisten Maklerfirmen seien eher lose Zusammenschlüsse unabhängiger Agenten, und auch Redfin wolle keine Politik aufzwingen, die die Menschen vor den Kopf stößt, die den Umsatz erwirtschaften
- Wegen der NAR-Regeln seien die Optionen allerdings fast ein Alles-oder-nichts
- Selbst wenn sich Redfins Kritik nur gegen den nationalen Verband richtet, zwingen die NAR-Regeln auch zum Austritt aus lokalen und bundesstaatlichen Verbänden
- Ist ein Broker Mitglied, muss er die Beiträge für alle ihm unterstellten Agenten zahlen
- Ist ein Broker kein Mitglied, kann auch keiner der ihm unterstellten Agenten Mitglied werden
- Redfin vergleicht das mit einem Restaurantbesuch, bei dem man allein essen will, aber das Essen für die ganze Familie bezahlen muss und bei einem eigenen Fernbleiben auch niemand aus der Familie mehr hingehen darf
Märkte, in denen ein Austritt schwierig ist, und Forderung nach Trennung vom MLS-Zugang
- In etwa der Hälfte der Regionen der USA kann Redfin weder einzeln noch gemeinsam die NAR verlassen
- Dazu gehören Städte wie Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix und Salt Lake City
- In diesen Regionen müssen Agenten NAR-Mitglieder sein, um Zugang zu Immobiliendatenbanken, Lockboxen und branchenüblichen Standardverträgen zu erhalten
- Wenn man nicht sehen kann, welche Immobilien angeboten werden, keine Haustüren öffnen und keine Angebote schreiben kann, ist es schwer, als Agent zu arbeiten
- Redfin fordert von der NAR, den Zugang zu lokalen Werkzeugen einschließlich der Multiple Listing Services (MLS) von der Unterstützung der nationalen Lobbyorganisation zu trennen
- Agenten, die in die Immobilienbranche gegangen sind, um Verbrauchern zu helfen, müssten keine Richtlinien und rechtlichen Bemühungen stützen, die Verbrauchern schaden
Redfins Haltung: Unterschied zwischen Branche und NAR
- Redfin betont, dass sich der Konflikt nicht gegen die gesamte Immobilienbranche richtet, sondern gegen die NAR
- Maklerfirmen könnten im Preis miteinander konkurrieren und dennoch kooperieren, um alle zum Verkauf stehenden Immobilien anzuzeigen
- Die Unterstützung für das MLS, das Maklerfirmen zum Austausch von Objektdaten nutzen, bleibe bestehen
- Mit den guten Leuten bei der NAR und ihren lokalen Partnerorganisationen wolle man in Fragen der Wirtschaft, Vielfalt und des Ausbaus des Wohnungsangebots weiter freundschaftlich verbunden bleiben
- Redfin fasst die eigene Mission so zusammen, Immobilien zum Vorteil der Verbraucher neu zu definieren
1 Kommentare
Meinungen auf Hacker News
Redfin ist lobenswert. Ich wünschte wirklich, Silicon Valley würde Immobilien durcheinanderwirbeln; in diesem Prozess gibt es viel zu viele Zwischenhändler.
Persönlich finde ich auch nicht, dass ein Haus ein Anlageobjekt sein sollte. Ich habe nie wirklich die Argumentation von Hedgefonds akzeptiert, sie würden „dem Markt nützliche Liquidität bereitstellen (für nur ein paar Dutzend Milliarden Dollar an Gebühren!)“, aber bei Immobilien könnte dieses Argument vielleicht bis zu einem gewissen Grad stimmen.
Die Transaktionskosten über Makler sind ein Relikt aus einer Zeit, in der Hausverkäufe selten waren und die realen Preise niedriger lagen. Ich stimme zu, dass Immobilienmakler im Allgemeinen ihr Geld heute nicht mehr wert sind, aber unter sonst gleichen Bedingungen erhöht allein die Abschaffung von Maklern die Rentabilität von Immobilieninvestitionen.
Jetzt ist es noch schlimmer geworden, und obwohl ich praktisch nichts getan habe, profitiere ich dadurch. Zumindest diese Art und Weise ist nicht gut. Früher wirkte das vielleicht attraktiver, weil es für lokale Gemeinschaften und die Gesellschaft insgesamt nicht so unverhohlen schädlich war.
Die Niederlande haben kürzlich die Grunderwerbsteuer für Käufe zu Vermietungs- oder Weiterverkaufszwecken von 6 % auf über 10 % erhöht, während Selbstnutzer nur 2 % zahlen. Zusammen mit den aktuellen Zinsen und anderen Faktoren ist der professionelle Wohnimmobilien-Investmentmarkt in den Niederlanden völlig ausgetrocknet. Ich bin voll dafür, die Immobilien-Zwischenhändler aufzurütteln.
Man füllt die Formulare aus, der Käufer zahlt die Anzahlung per Scheck, man übergibt alles an die Title Company, und den Rest erledigen sie dort. Es war unkompliziert und problemlos.
Stimmt. Es ist an der Zeit, dass Immobilienmakler aufgerüttelt werden.
Bei den meisten Wohnimmobilientransaktionen nehmen sie 6 % mit, ohne wirklich viel Wert beizusteuern. Durch Lobbying und Regulatory Capture haben sie sich als zwingende Zwischenstation etabliert und dafür gesorgt, dass man ohne Makler keinen Zugang zu Listings oder MLS-Open-Houses bekommt. Auch den Ablauf haben sie künstlich kompliziert gemacht.
In den meisten anderen Ländern scheint das direkt zwischen den Vertragsparteien zu laufen, wobei ein Notar nur bestätigt, dass der Vertrag bindend ist. Ich weiß nicht, warum das in den USA nicht gehen sollte.
Man hat das Gefühl, man dürfe sich nicht zu lange umsehen und verschwende die Zeit des Maklers. Solche Systeme scheinen dafür da zu sein, unsichere Menschen zu halbherzigen Entscheidungen zu drängen und sie dazu zu bringen, Details zu übergehen, die vielleicht gar nicht so unwichtig sind.
Als Käufer habe ich über einen empfohlenen Kreditgeber einen hervorragenden Zinssatz bekommen, wurde an einen ordentlichen Anwalt verwiesen und während des gesamten Prozesses erfahren begleitet. Es war teuer, aber in meinem Fall war es das völlig wert.
In den Niederlanden läuft der Hausverkauf meist exklusiv über Makler, und seit über zehn Jahren gibt es gut etablierte maklerfreie Alternativen mit Festgebühr. Trotzdem wollen Verbraucher Makler. Maklerverträge in den Niederlanden sind exklusiv, man kann also nicht mehrere Makler gleichzeitig nutzen, und dadurch sind die Provisionen mit etwa 1,5 % deutlich niedriger.
Allerdings weiß ich nicht, ob das tatsächlich die Arbeitsweise von Redfin ändern wird. Früher haben sie in einigen Märkten einen Teil der Maklerprovision zurückerstattet, aber zumindest in meinem Markt machen sie das nicht mehr. Jetzt kosten sie genauso viel wie andere, bieten aber etwas schlechteren Service.
Also habe ich meine Schwägerin, die Immobilienmaklerin ist, die Provision kassieren lassen. Es war keine Art Rabatt-Situation.
Es gibt eine Hintergrundseite, die die meisten übersehen. Die NAR und einige große Maklerfirmen standen dieses Jahr unter starkem Druck durch Kartellklagen, und mehreren Indikatoren zufolge scheinen diese Klagen Wirkung zu zeigen.
REMAX hat eine dieser Klagen für rund 50 Millionen Dollar beigelegt und zugesagt, seine Geschäftspraktiken zu ändern, einschließlich der möglichen Abschaffung der Voraussetzung, dass REMAX-Maklerfirmen NAR-Mitglieder sein müssen.
Um es klar zu sagen: Redfin kappt die Beziehung erst jetzt, weil die NAR tödlich getroffen wurde. Redfin scheint zu glauben, dass es in den Turbulenzen des nächsten Jahres erhebliche Marktanteile gewinnen kann. Das geschieht nicht aus altruistischen Gründen.
[1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br...
„In etwa der Hälfte der USA, in Städten wie Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix und Salt Lake City, kann man weder einzeln noch als Gruppe aus der NAR austreten. Denn Makler müssen NAR-Mitglied sein, um Zugang zur Listing-Datenbank, zu Lockboxes und zu branchenüblichen Standardverträgen zu bekommen.“
Das klingt, als würde man damit selbst Kartellverhalten eingestehen. In einer Situation, in der Wohnen insgesamt kaum noch bezahlbar ist, sind Immobilienmakler derzeit ein leichtes Ziel. Natürlich hat das mit den Zinsen zu tun und beeinflusst die Angebotspreise nicht wesentlich, aber die meisten werden nicht so tief darüber nachdenken.
Wenn Redfin den Zugang trotzdem besser öffnen kann, und das weiterhin sicher möglich ist, könnte es langfristig Wirkung zeigen.
Ich mag Immobilienmakler im Allgemeinen nicht besonders, hatte aber das Glück, mit einigen hervorragenden Leuten zu arbeiten. 2005 brachte die NAR über ihre Freunde im Parlament von Texas ein Gesetz durch, das einschränkte, was Discount-Broker tun durften; das war eines der unverblümtesten Beispiele für Regulatory Capture: https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379.... Soweit ich mich erinnere, klagte die Bundesregierung auf kartellrechtlicher Grundlage, um dieses Gesetz zu kippen, und war damit erfolgreich; aber alte Fälle per Google zu finden, ist so qualvoll, dass ich aufgegeben habe.
Teile des Systems wie die Eigentumsprüfung, die Wohngebäudeversicherung und der Käufermakler, der trotzdem 3 % kassierte, nahmen mein maklerloses Geld widerwillig an. Wenn möglich, ist es am besten, wenn Käufer und Verkäufer ohne Makler zusammenkommen und beide jeweils einen Anwalt für die rechtliche Unterstützung haben.
„Redfin wird über den Rücktritt aus dem NAR-Vorstand hinaus verlangen, dass unsere Broker und Agents die NAR in allen Regionen verlassen, in denen das möglich ist.“
Das ist wirklich ein großer Zug. Der Versuch, den MLS-Zugang von der NAR zu entkoppeln, verdient Applaus und wirkt wie das größte Hindernis für den Fortschritt der Branche.
Ich habe vor ein paar Monaten mein erstes Haus über Redfin gekauft, und manches haben sie wirklich gut gemacht. Der Datenaustausch war gut, und ich konnte die Ergebnisse als CSV herunterladen und Hunderte Häuser in einer Region in Diagrammen betrachten.
Außerdem bezahlen sie Leute pro Serviceeinheit, sodass immer jemand bereit war, wenn man sagte: „Zeig mir bitte noch ein Haus.“ Technisch ist das ein Markt, der sich gut aufmischen lässt, aber gesellschaftlich ebenfalls. Der verbliebene Boom im Markt reicht inzwischen nicht mehr aus, um eine Struktur zu tragen, in der 1,5 Millionen Menschen Vollzeit arbeiten.
Eigentlich hasse ich Immobilienmakler nicht. In meiner Jurisdiktion zahlt der Verkäufer die Kosten, daher fühlt es sich für mich gefühlt wie 3 % an.
Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, weiß ich nicht, aber als ich ein Haus verkauft habe, hatte ich das Gefühl, dass Marktkenntnis und Beratung ihr Geld wert waren. Vielleicht hatte ich einfach Glück, mit guten Leuten zu arbeiten.
Zynisch betrachtet könnte Redfins Endziel jedoch nicht darin bestehen, die Transaktionskosten zu senken, sondern sie selbst einzustreichen. Auch in Jurisdiktionen ohne Makler nimmt normalerweise irgendein Mittelsmann einen einstelligen Prozentsatz des Transaktionswerts, ob Notar, Staat, beide oder jemand anderes; interessant, wie sich dieses Muster wiederholt.
Selbst wenn der Verkäufer sie zahlt, spiegeln sich diese Kosten letztlich im Verkaufspreis wider.
Wichtig ist, ob es Wahlmöglichkeiten gab und ob es beim Preis bedeutenden Wettbewerb gab.
Das sind wirklich gute Nachrichten. Immobilienmakler hatten viel zu lange die Hand im Honigtopf.
Dank des Internets ist der Zugang zu Informationen heute viel besser, deshalb braucht man keine Makler mehr. Jeder kann ein Haus kaufen oder verkaufen.
Allerdings glaube ich nicht, dass es für die Gesellschaft insgesamt unbedingt ein Gewinn ist, wenn diese Provisionen bei einem einzigen Tech-Unternehmen landen.
Wenn das funktioniert, wäre es spannend, aber die NAR weiß, dass ihr gesamter Existenzwert im MLS-System liegt. Wenn Immobilienmakler diesen Zugang öffnen, würde der ganze Beruf über Nacht zusammenbrechen.
Ich hatte kurzzeitig einmal eine Lizenz, und die gesamte Branche wirkte wie eine riesige Pyramidenstruktur aus Gebühren auf Gebühren.
Da ich keine Immobilienbranchenkontakte zu verlieren habe, denke ich halb ernsthaft darüber nach, meine Lizenz wieder zu aktivieren, um mich bei Redfin zu engagieren.
Als Immobilienmakler kann ich sagen: Die NAR und die zugehörigen bundesstaatlichen und lokalen Verbände können aus mehreren Gründen verschwinden. Jedes Jahr wird man gezwungen, viel Geld zu zahlen, aber für mein Geschäft oder meine Kunden kommt kaum ein Nutzen zurück.
Der Ethikkodex war vielleicht ihr größter Beitrag für die Öffentlichkeit, aber er hat keine Wirkung, wenn die staatlichen und lokalen Stellen, die Fehlverhalten schlechter Makler sanktionieren müssten, dazu nicht willens sind. Viele der jüngsten Klagen zu Provisionen und Vertretungsverhältnissen, an denen die NAR beteiligt ist, haben der Allgemeinheit nicht geholfen, und die NAR war völlig unfähig, sowohl die Öffentlichkeit als auch die Makler zu verteidigen.
Das heißt aber nicht, dass Redfin besser wäre. Unternehmen wie Redfin nutzen die Informationsasymmetrie aus, dass die Öffentlichkeit Immobiliendienstleistungen nicht gut versteht, und lassen es so aussehen, als würden sie gegen die großen, bösen, ausbeuterischen Makler kämpfen. Der neue Boss ist derselbe wie der alte, und Unternehmen wie Redfin handeln nicht zu eurem Vorteil. Findet in eurem lokalen Markt einen vertrauenswürdigen guten Makler, oder macht es selbst, wenn ihr glaubt, es besser zu können.