Barcelona schafft Ferienwohnungen bis 2028 vollständig ab

 (theolivepress.es)
1 Punkte von GN⁺ 2024-06-23 | 1 Kommentare | Auf WhatsApp teilen
  • Angesichts stark steigender Wohnkosten und Konflikten durch Overtourism will Barcelona bis 2028 alle Lizenzen für Ferienwohnungen auslaufen lassen
  • Laut Bürgermeister Jaume Collboni laufen die 10.101 Lizenzen in der Stadt im November 2028 automatisch aus
  • Plattformen und Betreiber von Touristenunterkünften wie Airbnb und Booking.com werden stark getroffen; für Anwohner und Anti-Tourismus-Aktivisten gilt die Entscheidung als Sieg
  • Der zentrale Hintergrund der Maßnahme ist, dass die Mieten in den vergangenen zehn Jahren um 70 % und die Kaufpreise für Wohnungen um 40 % gestiegen sind, sodass junge Menschen die Stadt verlassen
  • Neben dem Entzug der Lizenzen treibt die Stadt auch ein Gesetz voran, das mindestens 30 % der Neubauten als Sozialwohnungen vorschreibt, um den Druck auf den Wohnungsmarkt zu senken

Vollständiges Auslaufen der Lizenzen für Ferienwohnungen 2028

  • Der Stadtrat von Barcelona hat angekündigt, bis 2028 alle Lizenzen für Ferienwohnungen im Stadtgebiet einzuziehen
  • Barcelonas Bürgermeister Jaume Collboni erklärte, dass die 10.101 Lizenzen für Ferienwohnungen in der Stadt im November 2028 automatisch auslaufen
  • Die Entscheidung ist ein schwerer Schlag für Plattformen und Betreiber von Touristenunterkünften wie Airbnb und Booking.com
  • Für Anwohner und Anti-Tourismus-Aktivisten, die seit Jahren gegen Overtourism und steigende Wohnpreise protestieren, gilt sie als großer Sieg

70 % höhere Mieten und Abwanderung junger Menschen

  • Collboni hält wegen der steigenden Immobilienkosten in Barcelona harte Maßnahmen für notwendig
    • In den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten um 70 % gestiegen
    • Im selben Zeitraum stiegen die Kaufpreise für Wohnungen um 40 %
  • Er vertritt die Auffassung, dass man nicht länger hinnehmen könne, dass viele junge Menschen bei der Gründung eines eigenen Haushalts gezwungen sind, Barcelona zu verlassen
  • Die Maßnahme werde die Lage nicht über Nacht verändern, könne aber ein „Wendepunkt“ in der Wohnungsfrage sein

Entzug ohne Entschädigung und vierjährige Übergangsfrist

  • Die lokalen Behörden erklärten, dass Eigentümer von Ferienwohnungen keine Entschädigungszahlungen erhalten werden
  • Die rund vierjährige Übergangsfrist bis zum Auslaufen der Lizenzen gelte faktisch als Ausgleich
  • Die Maßnahme muss noch das Verfahren durchlaufen und mit politischer Unterstützung verabschiedet werden

Pflicht zu 30 % Sozialwohnungen bei Neubauten

  • Parallel zum Entzug der Lizenzen für Ferienwohnungen kündigte Collboni ein Gesetz an, das Bauträger verpflichtet, mindestens 30 % neuer Wohnungen als Sozialwohnungen auszuweisen
  • Laia Bonet, stellvertretende Bürgermeisterin für Stadtplanung, bewertete den Entzug der Lizenzen für Ferienwohnungen so, als würden 10.000 neue Wohnungen für die Wohnnutzung durch Einwohner geschaffen
  • Beide Maßnahmen sollen den Druck auf den Wohnungsmarkt verringern, der zuletzt starke Preisanstiege erlebt hat

Anti-Tourismus-Stimmung und Druck durch Lebenshaltungskosten

  • In Barcelona gibt es seit Langem Proteste gegen Overtourism; am Dienstag gab es zudem einen Versuch, eine F1-Roadshow in der Innenstadt zu stören
  • Bei einer Anti-Tourismus-Kundgebung am Dienstag sagte ein Barceloner Einwohner namens Alex, die Anwohner seien wütend über die Massifizierung des Tourismus
  • Außerdem wird darauf hingewiesen, dass viele junge Menschen wegen der Lebenshaltungs- und Wohnkosten aus der Innenstadt in Vororte und nahegelegene Städte ziehen
  • Alex sagte, auch die Bürger Barcelonas hätten wie die Bürger anderer Städte das Recht, friedlich in ihrer eigenen Stadt zu leben; sie bräuchten eine bessere Lebensqualität, angemessene Löhne und eine bezahlbare Stadt

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1 Kommentare

 
GN⁺ 2024-06-23
Hacker-News-Kommentare

  • Barcelona hat rund 1,7 Millionen Einwohner, der umliegende Großraum etwa 5,7 Millionen, und in den vergangenen vier Jahren ist die Bevölkerung des Großraums um rund 100.000 Menschen gewachsen.
    Durch dieses Gesetz werden in den nächsten vier Jahren rund 10.000 Wohnungen frei, aber Barcelona hat zwischen 2011 und 2020 etwa 15.000 neue Wohnungen gebaut.
    Die Rechnung scheint nicht aufzugehen. Selbst der gesamte Effekt von Airbnb plus die in den letzten zehn Jahren gebauten Wohnungen reichen nicht aus, um das Bevölkerungswachstum der letzten fünf Jahre auszugleichen.
    Wenn man die Immobilienpreise senken will, muss man schneller Wohnungen bauen, als die Bevölkerung wächst; andernfalls muss man die Realität akzeptieren, in einer guten Gegend zu leben, in der wohlhabendere Menschen wohnen wollen, samt der daraus folgenden Gentrifizierung.
    Ergänzend: Nachdem ich die Antworten gelesen habe, finde ich die Formulierung „ein Tropfen auf den heißen Stein“ etwas übertrieben. Es kommt mehr Angebot auf den Markt als im selben Zeitraum gebaut wurde, und die Wirtschaft ist komplex, sodass der Preiseffekt größer sein könnte, als es einfache Zahlen nahelegen.

    • Wer sagt, „die Rechnung geht nicht auf“, sollte etwas genauer sein. Man muss sich ansehen, wie viele Menschen in 15.000[1] + 10.000 Wohnungen leben können und wie klein der Tropfen bzw. wie groß der Eimer ist.
      Nimmt man den in einer anderen Antwort genannten Durchschnitt von 2,51 Personen pro Haushalt, können 25.000 Wohnungen 62.750 Menschen aufnehmen; verglichen mit einem Bevölkerungszuwachs von 100.000 ist das keineswegs wenig. Selbst wenn man nur die Airbnb-Wohnungen betrachtet, sind das 40% davon, also etwas mehr als 25.000 Menschen – ein ziemlich großer Tropfen in einem Eimer für 100.000 Menschen.
      [1] Wie sich später herausstellte, vermischte der ursprüngliche Kommentar Zahlen aus unterschiedlichen Zeiträumen. „15.000“ kann man als die Zahl der in den letzten vier Jahren gebauten oder hinzugekommenen Wohnungen lesen.
    • Das Problem besteht darin, dass Airbnb-Konzentrationen normale Bewohner verdrängen, in der Nebensaison weniger Laufkundschaft in die Viertel kommt, lokale Geschäfte schließen und ein Teufelskreis entsteht.
      Die meisten Touristen halten sich nicht im Viertel auf, sondern bewegen sich zu den Sehenswürdigkeiten der Stadt.
      Airbnb und Wohnviertel passen nicht gut zusammen, weil sie unterschiedliche Bedürfnisse und Infrastrukturen haben. Hotels werden unter der Annahme touristischer Infrastruktur gebaut und sind daher für eine Stadt eine deutlich gesündere Form.
    • Preise bewegen sich eher durch Grenzangebot und Grenznachfrage als durch die Gesamtmenge. Die unmittelbare Angebots- und Nachfragesituation zu einem bestimmten Zeitpunkt bestimmt den Preis, daher können schon kleine Veränderungen beim verfügbaren Angebot große Auswirkungen haben.
      Das lässt sich leicht verstehen, wenn man sich die Basisdaten von Auktionen ansieht; bei granularen Transaktionsdaten zu Angebot und Nachfrage zeigt sich meist ein ähnliches Muster. Aus diesem Grund können einige Händler in Schwellenmärkten lokal schon durch das Horten kleiner Warenmengen große Gewinne erzielen.
      Wohnungen sind komplexer. Eigentümer mögen niedrigere Mieten als zuvor nicht und lassen Wohnungen teils leer stehen, wodurch Preise beim Fallen klebriger sind als beim Steigen; auch „sofort“ bedeutet hier meist eher Wochen, aber das Grundprinzip ist ähnlich.
      In Singapore wurde bei einer Überhitzung des Wohnungsmarkts auf Wohnungskäufe durch Ausländer eine Grunderwerbsteuer von 65% erhoben. Wohlhabende ausländische Käufer waren absolut gesehen nur eine kleine Gruppe, nahmen aber rasch zu, als Geld wohlhabender Hong-Kong-Bürger und Arbeitskräfte aus dem Bankensektor nach Singapore kamen. Danach sanken nicht nur die Preise für Luxuswohnungen, sondern Kaufpreise und Mieten in allen Segmenten, sodass auch Menschen, die in weniger bevorzugte Wohnformen abgedrängt worden waren, wieder aufsteigen konnten.
    • Rein zahlenmäßig liegt es etwas näher beieinander als in der ursprünglichen Rechnung. Der Durchschnitt in Barcelona beträgt 2,51 Personen pro Haushalt, damit werden nun etwa 75.000 Wohnungen benötigt.
      https://www.barcelona.cat/infobarcelona/en/tema/city-council...
    • 5,8 Millionen Menschen sind tatsächlich nicht der Großraum Barcelona, sondern die Bevölkerung der gesamten Provinz Barcelona. Der Großraum hat 3,3 Millionen Einwohner, die Stadt selbst 1,6 Millionen.
      https://www.amb.cat/en/web/area-metropolitana/coneixer-l-are...
      https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=2861

  • Ehrliche Frage: Wird das wirklich funktionieren?
    Es sieht so aus, als würden unbeabsichtigte Nebenwirkungen entstehen und das gewünschte Ergebnis ausbleiben.
    Soweit ich weiß, sind auch in New York City die Mieten nicht gesunken, nachdem die Regeln für Kurzzeitvermietungen geändert wurden.
    Vielleicht ist das naiv gedacht, aber wäre die Lösung nicht, mehr zu bauen, um das Wohnungsangebot zu erhöhen, statt die Nachfrage zu unterdrücken?

    • Wo in Barcelona ließe sich die Dichte noch weiter erhöhen?
      https://worldpopulationreview.com/world-cities/barcelona-pop...
      Laut https://news.ycombinator.com/item?id=40752920 hat „Barcelona mit 16.000 Menschen pro km² bereits eine der höchsten Bevölkerungsdichten in Europa“.
      Kapital bewegt sich schneller als physischer Raum. Um die menschliche Seite, also bezahlbaren Wohnraum, zu schützen, braucht es Regulierung. Angesichts der physischen Beschränkungen ist das Argument „baut doch einfach mehr, aber lasst mein AirBnB in Ruhe“ schwer nachvollziehbar. AirBnB zu verbieten ist einfacher.
    • Das Problem ist, dass Bewohner bestimmte Stadtteile verlassen und diese dann leer werden. Die Laufkundschaft nimmt ab, die Läden im Viertel schließen, und es entsteht ein endloser Kreislauf des Niedergangs.
    • In Melbourne/Victoria in Australien soll ab 2025 eine staatliche Abgabe auf Ferienvermietungen erhoben werden; die Einnahmen sollen öffentliche und bezahlbare Wohnungsbauprojekte unterstützen.
      Für Zweitwohnungen wurde außerdem eine zusätzliche Grundsteuer eingeführt, um das Horten von Immobilien einzudämmen, doch es gab auch einige Gegenwirkungen, etwa weniger langfristige Mietangebote und eine Verlagerung hin zu Käufen zur Eigennutzung.
      Es ist noch zu früh, die Ergebnisse zu bewerten, aber dieser Ansatz wirkt vernünftiger als ein komplettes Verbot. Die Aktivität wird besteuert und damit etwas reduziert, während zugleich Programme finanziert werden, die negative Effekte abmildern.
      [1] https://amp.abc.net.au/article/102878180
    • Man sollte nicht nur darauf schauen, ob die Preise im Jahresvergleich gesunken sind, sondern sie mit einem Alternativszenario vergleichen.
      Diese Politik kann objektiv dazu beitragen, ihr nominelles Ziel zu erreichen: die Wohnkosten für dauerhaft ansässige Bewohner zu senken. Sie wirkt auf das Angebot, weil 10.000 Wohnungen nicht unproduktiv leer stehen bleiben oder in den Miet- bzw. Kaufmarkt zurückkehren; und sie wirkt auch auf die Nachfrage, weil die Kaufnachfrage mit dem Ziel einer Umwandlung in Kurzzeitvermietung sinkt.
      Allerdings wird sie in der Praxis vermutlich keinen großen Unterschied machen. In einer Stadt mit 1,6 Millionen Einwohnern und hoher Nachfrage können maximal nur 10.000 Wohnungen in den Markt zurückkehren.
    • Die Nachfrage nach touristischen Unterkünften dürfte etwas elastischer sein als die Wohnraumnachfrage, daher könnte es in gewissem Maß helfen.
      Trotzdem stimme ich im Großen und Ganzen zu, dass es besser ist, den gesamten Kuchen zu vergrößern, als darüber zu streiten, wie er aufgeteilt wird.

  • Ich lebe schon lange in Barcelona. Der Bürgermeister steht der Hotelbranche sehr nahe, und die Hotelbranche ist stark von touristischen Apartments und Airbnb betroffen.
    Außerdem ist es sehr wahrscheinlich, dass er in drei Jahren nicht mehr Bürgermeister ist, sodass er das nicht wirklich bis zum Ende durchsetzen muss. Ich sehe das eher als Aktion, um bei vielen Bürgern gut dazustehen, die glauben, dass es zu viele Touristen gibt.

  • Es scheint, als würde man wirklich alles tun, außer genügend Wohnungen zu bauen, um alle zufriedenzustellen.

    • Helsinki ist derzeit ein interessanter Fall. Technisch gesehen gibt es ein Überangebot an Wohnungen, aber weil die Budgets der Käufer durch steigende Zinsen eingebrochen sind, fallen die Preise nur leicht und stürzen nicht ab.
      Bauunternehmen sitzen nach Fertigstellung auf vielen unverkauften Wohnungen und wollen die Preise trotzdem kein bisschen senken.
      Der Neubau ist vollständig zum Stillstand gekommen. Die Baubranche scheint den fertigen Bestand zu halten und darauf zu warten, dass sich die Nachfrage zwangsläufig erholt, weil weiterhin Menschen in die Stadt ziehen, oder dass die Zinsen irgendwann wieder sinken.
    • Die Leute wollen alles zugleich.
      Sie wollen günstige Wohnungen in beliebten, lebenswerten Gegenden, aber sie wollen nicht, dass sich der Charakter ihres Viertels verändert, um so viele Wohnungen zu schaffen, dass die Preise tatsächlich sinken.
      Realistisch betrachtet ist das Beste, was man erreichen kann, die Stadt einzufrieren, die bestehenden Bewohner faktisch zu Lottogewinnern zu machen und Außenstehenden den Zuzug zu verwehren.
    • Wenn mehr gebaut wird, sinken Vermögenswerte. Indem man ein menschliches Grundbedürfnis in ein Finanzanlageinstrument verwandelt, schafft man künstliche Knappheit.
    • Das kann ein Paradox sein. Nicht nur Menschen, die Wohnungen als Investment betrachten, mögen es nicht, wenn immer dichter gebaut wird und die Bevölkerung wächst. Übermäßige Bebauung kann Häuser und Viertel manchmal ruinieren.
      Der Grund, warum die Entwicklung beliebter Gegenden schwierig ist, liegt nicht nur darin, dass eine reiche Minderheit ihre Investments schützen will.
    • Spanien ist nicht die USA. Barcelona hat viele Wohnungen gebaut, aber das reicht nicht, weil sie in Airbnb-Unterkünfte umgewandelt oder von wohlhabenden Ausländern und ausländischen Investmentfonds aufgekauft wurden.

  • Menschen aus kaufkräftigen „kalten“ Ländern, besonders Europäer, wollen weiterhin nach Barcelona ziehen, seit Remote Work möglich ist.
    Ich frage mich, wie stark dieser Faktor im Vergleich zu touristischen Apartments die Preise beeinflusst.

    • Das stimmt immer weniger. Einige der Menschen, die tatsächlich nach Barcelona gezogen waren, sind bereits wieder gegangen, nachdem Unabhängigkeitsbefürworter offen feindselig gegenüber Nicht-Katalanen wurden; auch Unternehmen sind abgewandert.
      Ich verstehe überhaupt nicht, warum jemand, der sogenannte geografische Arbitrage betreiben kann, Barcelona wählen sollte.
    • Das klingt ziemlich ähnlich wie Hausbesitzer in Kalifornien, die ein deutlich überbewertetes Haus für einen siebenstelligen Betrag verkaufen und in einen Bundesstaat mit viel niedrigeren Immobilienpreisen ziehen.
      Im Allgemeinen gelten solche Umzüge als Faktor für steigende Wohnimmobilienpreise in den günstigeren Regionen.
    • Da Spanien deutlich schlimmere extreme Hitzewellen erlebt als die „kalten“ Länder, habe ich Zweifel, ob das so ist.

  • Zu einem Touristenziel zu werden, wirkt fast wie ein Ressourcenfluch, so wie Ölreichtum in manchen Ländern.
    Tourismus ist so profitabel, dass es sich tatsächlich lohnen kann, normale Einwohner zu verdrängen und die Wirtschaft vollständig von anderen produktiven Tätigkeiten wegzulenken.
    Am Ende werden große Teile der Stadt völlig stagnieren, aber das heißt nicht, dass die Touristen ausbleiben. Häufig entstehen Gruppen, die stark vom Tourismus profitieren, etwa Immobilieneigentümer, Reiseveranstalter und Restaurants, und diese bilden einen starken Block gegen Beschränkungen oder Steuern.
    Das ist wirklich sehr ähnlich zu einer Wirtschaft, in der Einnahmen aus natürlichen Ressourcen alles bestimmen. Es wird unmöglich, genug Geld zu verdienen, um andere Branchen aufzubauen oder sich auf andere Weise den Lebensunterhalt zu sichern.

    • Ich bin in einer Stadt aufgewachsen und lebe immer noch dort, die häufig ganz oben auf Listen von Touristenzielen und bevorzugten Zuzugsorten steht. Es ist eine großartige Stadt, aber dass dort schon zu viele Menschen sind und es jeden Tag mehr werden, ist auch ein Fluch.
      Viele Dinge, die früher zum Spaß möglich waren, sind heute fast unmöglich oder nicht mehr einfach. Allerdings sind auch mehr Jobs entstanden und die Immobilienwerte stark gestiegen; beides war oder ist für mich gut.
    • Das große Geld mit Tourismus verdienen nur einige große Tourismusunternehmen und Agenturen, einige lokale Betriebe, die Touristen bedienen können, sowie einige Einwohner, die Immobilien auf eine Art wie Airbnb nutzen können.
      Nur 6 % der Menschen in Spanien besitzen zwei oder mehr Wohnungen, daher ist die Zahl derer, die tatsächlich profitieren können, selbst wenn Airbnb gut ist, auf etwa diesen Anteil begrenzt.
      Was in Barcelona passiert, ist durch die Kombination von Tourismus mit Golden Visa, Wohnungskäufen durch wohlhabende Ausländer und Investmentfonds sowie der jüngsten Digital-Nomad-Welle eher zu einer Kolonisierung geworden. In der Innenstadt gibt es inzwischen mehr Ausländer als Einheimische, und Spanisch oder Katalanisch hört man kaum noch.
      „Ich bin in Barcelona geboren und aufgewachsen, lebe dort aber nicht mehr. Letzten Sommer war ich dort, um meine Familie zu besuchen, und mir wurde wieder bewusst, wie sehr sich die Lage verschlechtert hat. Ich ging mit Freunden durchs Zentrum und wir gingen zu Pans&Company; der Mitarbeiter, der unsere Bestellung aufnahm, konnte überhaupt kein Spanisch oder Katalanisch, nur Englisch. Ehrlich gesagt war das ziemlich deprimierend. Er war überrascht, als wir das Gespräch nicht auf Englisch begannen.“
      https://www.reddit.com/r/askspain/comments/1833ub1/comment/k...

  • Ich mag AirBNB, weil man in normalen Apartments mit mehr lokalem Gefühl wohnen kann. Hotels fühlen sich zu unpersönlich an, daher werde ich wohl nicht wieder nach Barcelona fahren; ich kann einfach andere Orte besuchen, die Besucher nicht fernhalten.
    Ich respektiere ihre Entscheidung. Auch ich möchte Tourismus nur zu meinen eigenen Bedingungen akzeptieren.
    Kurzzeitvermietungen zu besteuern, um bezahlbaren Wohnraum zu bauen, klingt nach einer guten Idee.

  • Das ist eine kurzfristige autoritäre Notlösung, die nicht vielen Menschen wirklich hilft, aber Ressentiments schürt und künftig noch autoritärere Maßnahmen ermöglichen kann.
    Man sollte wie in Asien in Richtung höherer Dichte und größerer Dimensionen gehen. Barcelona ist doch nicht von Grenze zu Grenze vollständig bebaut, oder?

    • Barcelonas Bevölkerungsdichte liegt bei 16.000 Menschen pro km² und gehört damit bereits zu den höchsten in Europa.
      https://worldpopulationreview.com/world-cities/barcelona-pop...
    • Das ist schlicht grundlegende Stadtplanung und Flächennutzungsplanung. So wie man in einer Wohnung keine Fabrik betreiben kann, kann man dort auch kein Hotel betreiben.
      Viele Städte beschränken die Gebiete, in denen Hotels betrieben werden dürfen. Das ist nichts Besonderes und keineswegs autoritär. Solche Maßnahmen sind ziemlich beliebt, weil Menschen in Wohngebieten echte Nachbarn wollen, keine Hotelgäste.
    • Es gibt einen demokratischen Prozess, an dem Touristen nicht teilnehmen.
      So sieht es aus, wenn das System wie vorgesehen funktioniert.
    • Du sagst, „Barcelona ist nicht von Grenze zu Grenze vollständig bebaut“, aber die Stadt Barcelona ist buchstäblich von Grenze zu Grenze bebaut. Ich weiß nicht, wo dort neue Entwicklung stattfinden soll.
    • Warst du schon einmal in Barcelona? Man kann dort nicht mehr hineinpacken, als bereits drin ist.

  • Ich sehe AirBnB als etwas günstigere Alternative zu Hotels. Natürlich versuchen Kurzzeitvermieter, ihren Kunden möglichst viel Geld abzunehmen, wie bei der berüchtigten „$300 Reinigungsgebühr“.
    Deshalb glaube ich nicht, dass die Stadt durch einen Rückgang des Billigtourismus stark getroffen wird. Barcelona ist bereits überfüllt, daher könnte es netto positiv sein, die Dichte der Menschenmassen zu senken und gleichzeitig stärker auf wohlhabendere Touristen umzuschwenken. Außerdem braucht es dort langfristigen Wohnraum für Menschen, die dort arbeiten und studieren.
    Barcelona hat viele schöne Hotels. Ich war etwa zehnmal dort und habe nie zweimal im selben Hotel übernachtet, so riesig ist die Auswahl.

  • Barcelona wirkt in Sachen Governance wie eine ziemlich experimentierfreudige Stadt. Soweit ich mich erinnere, hat man auch mit der Entkriminalisierung von Cannabis experimentiert und daraus neue Lehren gezogen.
    Ich bin gespannt, was man aus diesem Experiment zur Kontrolle des Immobilienmarkts lernen wird.
    https://www.reuters.com/world/europe/catalonia-cracks-down-b...