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Preismanipulation durch Algorithmen bleibt Preismanipulation
- Vermieter und Immobilienverwalter dürfen sich nicht bei Mietpreisen absprechen, und an diesem grundlegenden kartellrechtlichen Prinzip ändert sich auch durch den Einsatz neuer Technologien nichts.
- Wenn Unternehmen Algorithmen zur Preisfestsetzung einsetzen, bietet eine kurze Leitlinie der FTC und des Justizministeriums nützliche Orientierung für die Einhaltung des Kartellrechts: „Ein Algorithmus darf nichts tun, was illegal sein könnte, wenn es ein echter Mensch täte.“
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Maßnahmen gegen algorithmische Absprachen auf dem Wohnungsmarkt
- Die FTC und das Justizministerium haben eine gemeinsame rechtliche Stellungnahme eingereicht, die erläutert, dass Preismanipulation mittels Algorithmen weiterhin Preismanipulation ist.
- Die Stellungnahme hebt zentrale Aspekte des Wettbewerbsrechts hervor, die für Unternehmen aller Branchen wichtig sind: (1) Algorithmen dürfen nicht genutzt werden, um Verbote gegen Preisabsprachen zu umgehen, und (2) Vereinbarungen über gemeinsame Preisfestsetzung, Listen, Berechnungen oder den Einsatz von Algorithmen können weiterhin rechtswidrig sein, selbst wenn die Beteiligten einen Teil ihrer Preisentscheidungshoheit behalten oder von der Vereinbarung abweichen.
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Die Bedeutung des Kampfs gegen steigende Wohnungsmieten
- Die Mieten für Wohnraum sind seit 2020 um fast 20 % gestiegen, wobei die stärksten Anstiege auf Wohnungen im unteren und mittleren Segment entfallen, die von einkommensschwachen Verbrauchern gemietet werden.
- Etwa die Hälfte aller Mieter zahlt mehr als 30 % ihres Einkommens für Miete und Nebenkosten, und die steigenden Wohnkosten machten mehr als zwei Drittel der Inflation im Januar aus.
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Der Einsatz algorithmischer Preisfestsetzung und seine Risiken
- Vermieter setzen zunehmend Algorithmen zur Preisfestsetzung ein und verwenden Software ähnlich wie
RENTMaximizer, um die Mieten für Millionen Wohnungen im ganzen Land festzulegen. - Die potenziellen Risiken algorithmischer Preisabsprachen werden durch Fusionen zwischen von Private Equity unterstützten Vermietern und Immobilienverwaltungsfirmen noch bedeutsamer.
- Vermieter setzen zunehmend Algorithmen zur Preisfestsetzung ein und verwenden Software ähnlich wie
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Die Botschaft an andere Unternehmen
- Der Zustimmung zur Nutzung eines Algorithmus liegt eine Vereinbarung zugrunde. Bei algorithmischen Preisabsprachen kombiniert ein Preisalgorithmus Daten von Wettbewerbern, um für bestimmte regionale Bedingungen maximal rentable Mieten vorzuschlagen.
- Sobald unabhängige Preisentscheidungen durch einen gemeinsamen Algorithmus ersetzt werden, ist Ärger vorprogrammiert. Einen gemeinsamen menschlichen Agenten zur Preisfestsetzung zu nutzen, ist rechtswidrig.
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Preisabweichungen entlasten die Beteiligten nicht
- Es kann rechtswidrig sein, Preise entsprechend den Empfehlungen der Software festzulegen oder zu empfehlen, auch wenn die Beteiligten von den empfohlenen Preisen abweichen.
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Nicht nur die Wohnungsbranche nutzt potenziell rechtswidrige Absprache-Algorithmen
- Das Justizministerium hat bereits Schuldeingeständnisse wegen Preisabsprachen beim Einsatz von Preisalgorithmen im Online-Wiederverkauf erreicht und führt laufende Verfahren wegen des Austauschs preisbezogener und anderer sensibler Informationen zwischen konkurrierenden Fleischverarbeitern.
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Das Versprechen der Technologie und ihre Risiken
- Richtig eingesetzt kann Technologie unser Leben gesünder, sicherer und effizienter machen. Sie kann aber auch von böswilligen Akteuren genutzt werden, um den Wettbewerb zu unterdrücken oder Verbraucher auf neue Weise zu täuschen.
1 Kommentare
Meinungen auf Hacker News
Die YieldStar-Software ist ein Tool, das bei der Festlegung von Wohnungsmieten in den gesamten USA hilft: https://www.propublica.org/article/yieldstar-rent-increase-r...
Um empfohlene Mieten zu berechnen, analysiert RealPage per Algorithmus riesige Datenmengen, die es von Kunden gesammelt hat, insbesondere nicht öffentliche Informationen wie die Mieten nahegelegener Wettbewerber.
Aus Sicht der Mieter wurde die bisherige Praxis, mit Mitarbeitern der Wohnanlagen zu verhandeln, auf den Kopf gestellt; RealPage hat das Feilschen mit Mietern unterbunden und Vermietern in manchen Fällen empfohlen, eine niedrigere Auslastung zu akzeptieren und dennoch die Mieten zu erhöhen, um mehr zu verdienen.
Einer der Algorithmus-Entwickler sagte gegenüber ProPublica, die Vermietungsmitarbeiter hätten im Vergleich zu den vom Computer erzeugten Preisen „zu viel Empathie“.
RealPage betrachtet es, nach eigener Wortwahl, als Fehlverhalten, wenn Vermieter von den empfohlenen Preisen abweichen.
Vermieter sind vertraglich daran gebunden, den Empfehlungen von RealPage zu mindestens 95 % zu folgen.
In Schulungsunterlagen zu RealPage LRO heißt es, „Ausnahmen sollten äußerst selten sein“, und interne Dokumente weisen darauf hin, bei Regionalmanagern von Kartellmitgliedern auf „Override Overload“ oder „rogue“ Vermietungsmitarbeiter zu achten, die LRO-generierte Preise zu häufig überschreiben.
Auch interne Präsentationsunterlagen von Greystar legen fest, dass Nutzer der RealPage RM Software die von RealPage erzeugten Preise zu mindestens 95 % akzeptieren müssen, und betonen: „Disziplin bei der Nutzung des Revenue Management steigert konsistentere Ergebnisse.“
Ehemalige Greystar-Mitarbeiter bestätigten ebenfalls, dass Verhandlungen über Beträge, die nicht den von der RealPage RM Software festgelegten Mieten entsprachen, nicht akzeptiert wurden.
Selbst teilnehmende Vermieter, die die automatische Annahme nicht aktiviert haben, können in den meisten Fällen keine Miete eigenständig verlangen, die nicht von der RealPage RM Software berechnet wurde, sondern lediglich „eine Ausnahme vorschlagen“. Dafür müssen sie eine schriftliche geschäftliche Begründung einreichen, warum sie von der von RealPage erzeugten Miete abweichen wollen.
RealPage ist schlicht Kartell-Software.
Das dürfte nicht illegal sein, weil man öffentliche Informationen nutzt und sich nicht mit Wettbewerbern über Preise abspricht.
Aber wenn man einen Algorithmusdienst abonniert, der im Grunde dasselbe tut, könnte das dann illegal sein? Überschreitet man die Grenze in dem Moment, in dem alle Wettbewerber ausdrücklich vereinbaren, denselben Algorithmus zu verwenden? Oder kann es schon illegal sein, wenn jeder unabhängig für sich einen beliebten Pricing-Dienst nutzt? Ist es illegal, wenn der Dienstvertrag verlangt, nicht unter dem vom Algorithmus ausgegebenen Preis zu vermieten?
Als wir in dem kleinen Unternehmen vor der Übernahme über Preisverhandlungen diskutierten, war eine große Sorge, dass eine einzelne unglückliche Verhandlung, ob real oder nur behauptet, zu einem Fall nach dem Fair Housing Act werden könnte.
Nehmen wir zum Beispiel an, Mieter 1 mit ethnischem Profil X kommt herein und verhandelt gut, während Mieter 2 mit ethnischem Profil Y kommt und nicht verhandelt. Wenn Mieter 2 von den Konditionen von Mieter 1 erfährt, könnte er einen Diskriminierungsfall nach dem FHA anstrengen.
Die Unternehmenskultur ging damals dahin, Mietimmobilien möglichst weit von potenziellen Fair-Housing-Fällen fernzuhalten. Beim Bau des YieldStar-Konkurrenzprodukts stellte sich jedoch heraus, dass schon die einfache Maßnahme, Verhandlungen abzuschaffen, einen großen Hebel für Umsatzsteigerungen hatte.
Das fühlte sich unangenehm an, weil der Umsatzanstieg weniger aus der Software selbst zu kommen schien als aus der Voraussetzung, nicht mehr zu verhandeln. Also begannen wir zu experimentieren, ob wir den Algorithmus so verbessern konnten, dass er mehr Gewinn und Produktwert schafft als der Effekt „nicht verhandeln“; danach wurden wir jedoch von RealPage übernommen.
Solche Algorithmen verursachen auch auf andere Weise indirekte Diskriminierung. Zum Beispiel neigen sie dazu, rund um Feiertage wie Weihnachten die Preise zu erhöhen. Menschen, die an Feiertagen einen Mietvertrag abschließen wollen, haben mit deutlich höherer Wahrscheinlichkeit irgendeine Form von Lebenskrise. Etwa wenn jemand wegen eines Familienstreits oder wegen Missbrauchs, der an Weihnachten stattgefunden hat, auszieht.
Aus geschäftlicher Sicht kann die Vermietungsseite argumentieren: „Menschen in schwierigen Situationen verursachen statistisch gesehen eher zusätzliche Kosten oder kündigen früher“, und deshalb erhöht der Algorithmus die Preise, um potenzielle Kosten auszugleichen.
Wenn das mit dem Ausmaß und der Reichweite der Branchenmacht skaliert, die RealPage über Jahre aufgebaut hat, entstehen allerlei weitere Probleme.
Eine weitere Perspektive dieser Produkte ist der Blick auf die Kurzzeitvermietungsbranche, etwa Hotels und AirBnB. Der Ansatz lautet: „Warum kann Langzeitvermietung nicht technisch so ausgefeilt sein wie Kurzzeitvermietung? Lasst uns ein Produkt bauen, das die Automatisierung der Langzeitvermietung auf das Niveau dieser Zeit hebt.“ Das Problem ist, dass Kurzzeitvermietung 30- bis 100-mal mehr Datenpunkte hat als Langzeitvermietung.
Damit das Produkt auch nur halbwegs attraktiv wird, entsteht daher eine starke Sogwirkung, jeden möglichen Datenpunkt heranzuziehen, einschließlich interner Daten.
Persönlich finde ich, dass so etwas gesetzlich kodifiziert werden sollte statt über Präzedenzfälle. Im US-„Justiz“-system scheinen Präzedenzfälle nämlich nicht mehr viel zu bedeuten.
Ich habe in einem Gebäude gewohnt, das einem Hedgefonds gehörte und algorithmische Preisgestaltung nutzte.
Es war frustrierend zu hören, die Miete steige wegen der lokalen Nachfrage jeden Monat um Hunderte Dollar, obwohl man die Leerstandsquote des Gebäudes kannte und wusste, wie verzweifelt die Vertriebsleute nach Mietern suchten.
Dazu kam, dass sie eine niedrigere Miete anboten, wenn man in eine leer stehende Einheit umzog. Statt die Miete in einem vernünftigen Maß zu erhöhen, „animierten“ sie einen dazu, jedes Jahr umzuziehen. Wenn man nicht in die identische Einheit direkt nebenan zog, stieg die Monatsmiete um 500 bis 1.000 Dollar. Die meisten im Gebäude zahlten die Erhöhung, aber wir waren jung und zogen um.
Im ersten Jahr wohnten wir in einem kleinen Studio-ähnlichen 1-Zimmer-Apartment; bei der Vertragsverlängerung verlangten sie 600 Dollar mehr pro Monat. Also zogen wir in ein großes 2-Zimmer-Apartment mit wenig Licht, das seit ein bis zwei Jahren leer stand. Als dieser Vertrag auslief, wollten sie die Miete mehr als verdoppeln, mit der Begründung, die Nachfrage nach dieser Einheit sei zu hoch.
Diese Nachfrage waren wir.
Meine Hypothese ist, dass viele Missstände der westlichen Wirtschaft in den letzten 20 bis 30 Jahren daher rühren, dass eine Menge parasitärer, hochentwickelter Wirtschaftsbetrügereien entstanden ist, mit denen die Regulierungsbehörden noch nicht Schritt gehalten haben.
Ich wollte noch ein Jahr in derselben Wohnung bleiben, aber die Firma erhöht die Miete um 10 % und bietet gleichzeitig eine Sonderaktion mit einem kostenlosen Monat an. Bei jeder Wohnung, die ich bisher gemietet habe, wurde die Miete um mindestens 5 bis 10 % erhöht.
Ich will einfach einen Ort, an dem ich bleiben und Geld für den Kauf eines Hauses ansparen kann.
Betreiber treiben die Mieten unter dem Vorwand der „Bequemlichkeit“ so weit wie möglich nach oben, unabhängig von der externen Nachfrage.
Die meisten Menschen hassen Umzüge wirklich, also akzeptieren sie lieber die Mieterhöhung als den Aufwand eines Umzugs. Deshalb kann man mehr als den Marktpreis verlangen.
Der einzige Grund, warum das überraschend sein sollte, ist meiner Ansicht nach, dass wir es viel zu lange als Status quo hingenommen haben, obwohl es ziemlich offensichtlich illegal ist.
Trotzdem ist es gut, dass die FTC ausdrücklich zugesagt hat, mit der Durchsetzung zu beginnen.
Wenn man alle anderen Überlegungen ausblendet, neigt die derzeit regierende Partei im US-Präsidentenamt im Durchschnitt dazu, wirksame und funktionierende Bundesbehörden zu schaffen, während die andere Partei im Durchschnitt eher korrupte und dysfunktionale Bundesbehörden hervorbringt.
Wähler neigen dazu, so etwas zu ignorieren, bis es sie direkt betrifft oder sie in den Nachrichten einen einzelnen Beschwerdefall sehen; deshalb versuche ich, oft darauf hinzuweisen. Es sollte aber als ein viel wichtigeres Thema behandelt werden.
Ich verstehe nicht, warum es nicht als illegale Absprache gilt, wenn alle großen Kanzleien exakt dasselbe Einstiegsgehalt anbieten, während es als illegale Absprache gelten soll, wenn Vermieter einen Marktschätzungsdienst als Ausgangspunkt für die Preisgestaltung jeder Einheit nutzen und manchmal unter oder über dem algorithmisch empfohlenen Preis liegen.
Dass alle dasselbe Einstiegsgehalt zahlen, kann auch auf eine nicht illegale Weise zustande kommen, etwa indem man sich an den Angeboten anderer Firmen orientiert. Um Preisabsprachen erfolgreich zu verfolgen, braucht man Beweise für tatsächliche Absprachen.
Die kommen meist durch Whistleblowing zustande, weil der erste Hinweisgeber oft Strafmilderung erhält. Beispiel: https://www.accc.gov.au/media-release/cartel-immunity-policy...
Preisabsprachen beim Einkauf oder bei Einstellungen sind kein Monopol (monopoly), sondern ein Nachfragemonopol (monopsony).
In diesem Fall gibt es Kommunikation über den Vermittler eines Unternehmens für Preisalgorithmen.
Mein Geschwister hat während der Promotion in Wirtschaftswissenschaften zu stillschweigender Kollusion geforscht, und der Markt für Berufsanfänger unter Anwälten war einer der untersuchten Märkte. Das lässt sich gesetzgeberisch aber schwer verhindern und ist auch nicht illegal. Man kann nicht einfach sagen: „Ihr dürft nicht denselben Betrag zahlen.“
Alle nutzten dieselben Vergütungsberater, was etwas verdächtig wirkte.
Wenn man ein „normales“ Leben führt, braucht man selten einen Pflichtverteidiger.
Wohnen dagegen betrifft alle, denn jeder muss irgendwo leben.
Ich hoffe, dass diese Maßnahme eine spürbare Veränderung in einem ungesunden Mietmarkt bewirkt.
Leider sind wir wohl schon an einem Point of no Return angekommen, und die FTC-Maßnahmen werden vermutlich darauf hinauslaufen, Verstöße wie beim Whac-a-Mole zu verfolgen, während sie weiter Preisabsprache-Algorithmen nutzen und sich plausible Ausreden zurechtlegen.
Deshalb bleiben wir in diesem Umfeld erhöhter Mieten gefangen.
Viele sagen, das sei dasselbe wie manuelle Arbeit mit öffentlichen Daten, aber ich glaube, das ist nicht der Kern.
Der Artikel konzentriert sich auf die gemeinsame Preisdatenbank.
Aus öffentlichen Informationen allein lässt sich nicht erkennen, ob ein Wettbewerber einen niedrigeren Preis ansetzen wird, um dich zu unterbieten, oder ob er wahrscheinlich eine geringere Auslastung in Kauf nimmt, um hohe Preise zu halten. Diese Software sagt dir und deinen Wettbewerbern, ob sie das tun sollen oder nicht, und diese Leitlinien beruhen auf internem Wissen über den eigenen Kundenstamm.
So wie ich den Artikel gelesen habe, bezeichnen FTC und Justizministerium genau das als Absprache.
In Norwegen und Dänemark gibt es meines Wissens als Einzige Gesetze, nach denen Wohnungen bewohnt sein müssen.
Das heißt, man darf sie nicht einfach auf dem Markt leer stehen lassen; wenn der Eigentümer nicht dort wohnt, muss er sie vermieten.
Es überrascht mich, dass das keine allgemeine Regel ist. Denn sie erzwingt faire Marktpreise bei einem unelastischen Angebot, bei dem der Bau neuer Wohnungen Zeit braucht und womöglich von vornherein gar nicht möglich ist.
In so einem Fall würde die Kommune, wenn ein Unternehmen meldet, dass es Wohneinheiten leer stehen lässt, Bußgelder verhängen, bis der Zustand behoben ist.
Ich bezweifle allerdings, dass es stark durchgesetzt wird, und vermutlich muss jemand eine leerstehende Wohnung erst melden, damit überhaupt etwas passiert.
Mancherorts liegt die Leerstandsquote bei nur 1–2 %, was weit unter einem angemessenen Niveau liegt.
Viele Tech-Unternehmen nutzen Ravio, Pave usw., um die Vergütung zu verfolgen, die Wettbewerber Mitarbeitern auf ähnlichen Ebenen anbieten.
Solche Tools sind direkt an die Gehaltssysteme angeschlossen und liefern allen Teilnehmern „Echtzeit“-Marktdaten.
Ist das nicht auch Preisabsprache?
Das Problem bei den Mieten ist, dass der Algorithmus die Preise festlegt und man die Absprache dadurch leicht auf den Algorithmus abschieben kann. Müsste bei Gehältern nicht Ähnliches passieren, damit es wirklich problematisch wird?
Man kann das Problem lösen, indem man die Daten öffentlich macht. Dann hätten auch Arbeitnehmer denselben Wettbewerbsvorteil bei der Verhandlung von Jobangeboten.
Der Kernpunkt ist Öffentlichkeit. Wenn sie die Informationen nur untereinander handeln, du diese Informationen nicht hast und sie bei der Verhandlung eines Beschäftigungsangebots für beide Seiten im Kern wertvoll sind, dann ist es Preisabsprache.
„Solche Software kann Algorithmen nutzen, um Vermieter dazu zu bringen, Preise abzusprechen. In der realen Welt erlaubt das Gesetz das nicht. Wenn einst unabhängige Preisentscheidungen durch einen gemeinsamen Algorithmus ersetzt werden, sollte man davon ausgehen, dass ein Problem entsteht.“
Es ist interessant zu beobachten, wie sich die sprachlichen Normen rund um Ausdrücke wie IRL verändern.
Ich musste noch einmal prüfen, ob der Text wirklich auf einer .gov-Website steht.
Trotzdem finde ich ihn erfrischend gut geschrieben und zugänglich. Kein 800-seitiger Block aus Juristensprache.
Die Autoren haben gute Arbeit geleistet.
Soll das heißen, dass das Gesetz Absprachen online erlaubt, aber in der Realität (IRL) nicht? Der Satz legt das nahe. Wenn nicht, ist „IRL“ überflüssig.
Die meisten verstehen aus Wissen und Erfahrung mit Zoomer-Schreibstil, dass der Autor das nicht wörtlich oder streng gemeint hat. Aber das ist eine Zusammenfassung eines Rechtsdokuments und könnte vor Gericht verwendet werden. In diesem Kontext ist es schlechter Schreibstil.
Das ist nicht das einzige Beispiel für einen schlechten Satz.
„Selbst wenn einige Verschwörer geschummelt haben, indem sie mit Preisen unter den algorithmischen Empfehlungen begonnen haben, ändert das die Lage nicht unbedingt. Schlecht darin zu sein, das Gesetz zu brechen, ist keine Verteidigung.“
Das Gesetz weniger oder gar nicht gebrochen zu haben kann tatsächlich eine Verteidigung sein, und sie kann erfolgreich sein. Außerdem bedeutet das nicht, dass man „schlecht“ darin ist, das Gesetz zu brechen.
Viele Menschen, die in Regierungsbehörden arbeiten, halten es für in Ordnung, die Öffentlichkeit im Dienst eines höheren Guts zu belügen, aber sie liegen falsch.
Wenn ich es richtig verstehe, heißt das: Es ist weiterhin zulässig, einen Algorithmus Preise empfehlen zu lassen, aber es ist nicht erlaubt, sich mit einem Wettbewerber darauf zu einigen, dass beide denselben Algorithmus verwenden?
Oder sind alle Algorithmen verboten, die Wettbewerbspreise berücksichtigen?
In einer Pressemitteilung schlug RealPage seinen Kunden aus der Immobilienverwaltung vor, die tägliche Mietpreisfestsetzung und die Ertragsüberwachung auszulagern. In einer Präsentation, die von Klägeranwälten in der Klage zitiert wurde, sagte das Unternehmen: „Wir glauben, dass wir Immobilien so überwachen, als würden wir sie selbst besitzen.“
Die Klage zitiert einen anonymen Zeugen, einen Preisberater von RealPage, wonach einige Preisberater Mitarbeitern der Immobilienverwaltung gesagt hätten, sie müssten den Softwareempfehlungen folgen. Ein Vermietungsmanager eines RealPage-Kunden sagte: „Als ich darum bat, von den vorgeschlagenen Mieten abzuweichen, wusste ich, dass [RealPages Preis] zu hoch war, aber [RealPage] gab fast nie nach.“
Software-Updates hätten laut Klage nicht nur die Annahmequoten der Kunden verfolgt, sondern auch die Identität der Vermieter-Mitarbeiter, die darum baten, von RealPage-Preisen abzuweichen. Die Vergütung einiger Mitarbeiter in der Immobilienverwaltung sei außerdem an die Einhaltung der Empfehlungen des Unternehmens gekoppelt gewesen.
Wenn das stimmt, hieße das auch, dass Verwalter dazu gedrängt wurden, die Empfehlungen über bloße Vorschläge hinaus zu übernehmen.
https://www.propublica.org/article/doj-backs-tenants-price-f...
Es geht eher um „wenn ihr im Ergebnis gemeinsam Preise festlegt, ist es illegal“, unabhängig von den Details des Mechanismus: ob man Algorithmus A oder B nutzt, Preise vorab teilt oder die Preisgestaltung anderer Unternehmen beobachtet.
Denselben Algorithmus zu verwenden ist nicht zwangsläufig illegal, aber wenn das Ergebnis Preisabsprache ist, ist es illegal. Wettbewerbspreise zu berücksichtigen ist nicht zwangsläufig illegal, aber wenn das Ergebnis Preisabsprache ist, ist es illegal.
Allerdings dürfte man auch im zweiten Fall leicht in eine Grauzone geraten. Denn Preisabsprachen scheinen illegal zu sein, selbst wenn ein Vermittler verschleiert, mit wem genau man sich einigt.
Algorithmen, die keine Preisabsprachen für einen übernehmen können, sind in Ordnung.