- Boston plant, im Herbst 2023 das „Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program“ zu starten, um die seit der Pandemie stärker unterausgelasteten Bürogebäude in Downtown in Wohnraum umzuwandeln
- Betrieben wird es gemeinsam von der BPDA, dem Mayor’s Office of Housing und dem Finance Cabinet der City of Boston; Ziel sind zugleich mehr Wohnraum in Downtown und ein stärkerer Fußgängerstrom unter der Woche
- Der zentrale Anreiz ist eine PILOT-Struktur, die Eigentümern gewerblicher Bürogebäude bei sofortiger Umwandlung für bis zu 29 Jahre einen Nachlass von bis zu 75 % des regulären Wohnimmobilien-Grundsteuersatzes gewährt
- Anträge werden nur bis Juni 2024 angenommen; das befristete Programm verlangt von genehmigten Projekten die Einhaltung von Inclusionary Zoning und der Energiestandards des Stretch Code, außerdem muss der Baubeginn bis Oktober 2025 erfolgen
- Laut dem Downtown Revitalization Report vom Oktober 2022 liegt die Leerstandsquote bei gewerblichen Büros seit der Pandemie bei rund 20 %; die Partnerschaft mit der Stadt ist entscheidend für die finanzielle Umsetzbarkeit privater Wohnumwandlungen
Pilotprojekt zur Umwandlung von Downtown-Büros in Wohnraum
- Die Bostoner Bürgermeisterin Michelle Wu hat ein öffentlich-privates Partnerschaftsprogramm angekündigt, das die Umwandlung unterausgelasteter Bürogebäude in Downtown in Wohnnutzung fördern soll
- Der Name des Programms lautet „Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program“; die Antragsphase soll im Herbst 2023 beginnen
- Es wird gemeinsam von der Boston Planning & Development Agency (BPDA), dem Mayor’s Office of Housing (MOH) und dem Finance Cabinet der City of Boston betrieben
- Ziel ist es, mehr Wohnraum in Downtown zu schaffen und auch unter der Woche für eine stabile Besucherfrequenz zu sorgen, um die Unternehmen in Downtown zu unterstützen
- Das Programm kann je nach Veränderung der Marktlage angepasst werden
Steuererleichterungen und PILOT-Struktur
- Eigentümer gewerblicher Bürogebäude in Downtown können bei einer sofortigen Umwandlung in Wohnnutzung eine Senkung des Grundsteuersatzes erhalten
- Auf Basis von Untersuchungen zu PLAN: Downtown wurde ein Nachlass von bis zu 75 % des regulären Wohnsteuersatzes für bis zu 29 Jahre als starker Anreiz für Umwandlungen geprüft
- Die Umsetzung erfolgt über eine Vereinbarung zwischen BPDA, der Stadt und dem Antragsteller im Rahmen eines PILOT (payment in lieu of taxes)
- Angesichts der hohen Umwandlungskosten wurden mit Unterstützung externer Experten Bedingungen ausgearbeitet, damit Wohnungsbau kurzfristig wirtschaftlich möglich wird
- Nach Genehmigung durch den BPDA Board unterstützt das neue Ombudsperson-Büro der BPDA dabei, die Genehmigungsverfahren in anderen städtischen Abteilungen zu vereinfachen
- Die endgültigen Detailbedingungen werden mit der Veröffentlichung der Antragsunterlagen im Herbst 2023 festgelegt
Fristen und Projektbedingungen
- Das Programm ist zeitlich befristet; Anträge werden nur bis Juni 2024 angenommen
- Genehmigte Projekte müssen die vorgeschlagenen Standards des Inclusionary Zoning einhalten
- Auch die Energieeffizienzstandards des neuen Stretch Code müssen erfüllt werden
- Antragsteller werden ermutigt, Einzelhandel im Erdgeschoss oder andere öffentliche Nutzungen beizubehalten
- Der Baubeginn muss bis Oktober 2025 erfolgen
- Werden die Zusagen nicht eingehalten, müssen die erlassenen Steuern nachgezahlt werden
- Um entgangene Steuereinnahmen im Zeitverlauf zurückzuholen, verlangt die Stadt bei einem späteren Immobilienverkauf zusätzlich eine Abgabe von 2 %
Leerstand und Prüfung der Umwandlungsmöglichkeiten
- Laut dem im Oktober 2022 veröffentlichten Downtown Revitalization Report liegt die Leerstandsquote bei gewerblichen Büros seit der Pandemie bei etwa 20 %
- Die für die Downtown-Planung zuständigen Teams haben mehrfach mit Entwicklern gesprochen, um das Interesse an Wohnumwandlungen und Wege zur Ausweitung des Wohnungsangebots in Downtown zu ermitteln
- Die BPDA beauftragte HR&A Advisors Inc. mit einem Bericht zur Machbarkeit von Büroumwandlungen in Downtown Boston und im Financial District
- Das Ergebnis zeigte, dass eine Partnerschaft mit der Stadt für private Entwickler der einzige finanziell tragfähige Weg ist, um Wohnumwandlungen abzuschließen
- Die Studie wurde zusammen mit der Downtown-Planungsinitiative PLAN: Downtown durchgeführt; der Entwurf soll im August 2023 veröffentlicht werden
Bostons Wachstumsagenda und Reform der Entwicklungsverfahren
- Das Programm unterstützt die Ziele von PLAN: Downtown, mehr Wohnwachstum in Downtown zu ermöglichen, das Gebiet mit einer vielfältigeren Nutzungsmischung zu beleben und die historische städtebauliche Struktur von Downtown Boston zu erhalten
- Die Wachstumsagenda der Bürgermeisterin konzentriert sich auf die Ziele Bostons in den Bereichen Resilienz, Entlastung bei den Wohnkosten und Gerechtigkeit
- Zur Agenda gehört die Einrichtung eines City Planning and Design Department unter der Leitung von Chief of Planning Arthur Jemison
- Ebenfalls dazu gehört die Ernennung von Katharine Lusk zur Leitung des neuen Planning Advisory Council, der zur Koordinierung der Planungsverfahren über die städtischen Abteilungen hinweg geschaffen wird
- Die Bürgermeisterin hat zugesagt, den zoning code von Boston zu aktualisieren, um in squares und corridors Tausende zusätzliche Wohnungen zu schaffen, und das Verfahren nach Article 80 zu reformieren, um Entwicklung schneller und besser planbar zu machen
1 Kommentare
Hacker-News-Kommentare
Kürzlich gab es bei OddLots eine interessante Episode mit jemandem, der Büro-zu-Wohnraum-Umwandlungen macht, und über deren Komplexität sprach
Ein Aspekt, den ich nicht kannte: Manchmal werden Decken/Bodenplatten eines Gebäudes tatsächlich durchbrochen und in der Mitte freigeräumt, sodass im Grunde eine donutförmige Struktur entsteht
Moderne Bürogrundrisse mit Heizungs-, Klima- und Lüftungstechnik sind so groß, dass sie bei einer Umwandlung in Wohnraum leicht zu unattraktiven oder illegalen Wohnungen werden, weil Fenster, Fluchtwege usw. fehlen
Natürlich ist das nur bei manchen Gebäuden möglich, wenn man Tragstruktur, Leitungsführung usw. berücksichtigt, und es soll bereits einige reale Beispiele geben
Darin geht es um die Umwandlung von 180 Water St durch das Hinzufügen eines inneren Atriums; das Gebäude wird auch in einem jüngeren NYT-Artikel über die Schwierigkeiten solcher Büro-zu-Wohnraum-Umwandlungen als Beispiel genannt: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Ich kann mir nur schwer vorstellen, dass innerstädtische Bürohochhäuser so breit sind, dass man ein Geschoss nicht in vier Teile aufteilen, vier Einheiten pro Etage unterbringen und jeder Einheit Fenster an 50 % des äußeren Umfangs geben könnte
Es werden schließlich auch McMansions mit mehr als 10.000 Quadratfuß gebaut; damit die Größe allein Käufer abschreckt, müsste es wohl ein Hochhaus mit etwa 40.000 Quadratfuß pro Etage sein
Ein Standard-Blocks in Manhattan hat offenbar 237.000 Quadratfuß; bei einem Gebäude, das einen ganzen Block einnimmt, wäre das ein großes Problem, aber ich frage mich, wie viele Bürogebäude in einen typischen Stadtblock passen
Die Grundflächen in SF waren wegen der historischen Haltung der Planning Commission meist klein; damals hieß es beschönigend sinngemäß, man wolle keine „Skyline wie Müslischachteln“
In den tatsächlichen Daten [0] sieht man, dass die meisten Grundflächen von Wohnhochhäusern in SF größer sind als die von SF-Bürogebäuden
[0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
Ich sehe nicht, warum ein Areal zwingend nur für einen einzigen Zweck genutzt werden müsste
Es gibt einen NYT-Artikel mit großartigen Visualisierungen, der den Prozess und die Hürden bei der Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum zeigt: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Ich frage mich, ob das nicht zu einem erheblichen Teil Angst-, Unsicherheits- und Zweifelstreuung ist, um Entwicklungszuschüsse abzugreifen
Ein befreundeter Architekturprofessor, der unter Gehry gelernt hat und auf Hochhäuser sowie Wohn- und Gewerbebauten spezialisiert ist, hält es technisch nicht für schwierig
Solche Gebäude würden mit abgehängten Decken und Modularität im Blick gebaut, daher sei es keine große Herausforderung, sie in kleinere Einheiten mit Sanitäranschlüssen und Ausstattung aufzuteilen
Meist gebe es rund um den zentralen Aufzugskern bodentiefe Fenster, daher wirkt die Behauptung „es gibt keine Fenster“ oberflächlich betrachtet absurd
Etwa 5 m für Schreibtische, etwa 3 m Verkehrsfläche um den Kern mit Aufzügen, Fluchttreppen und Besprechungsräumen
Allerdings könnte die Deckenhöhe ein Hindernis sein. Normale Wohnungen haben 2,7 m, 3 m gilt schon als luxuriös, während dieses Büro mindestens 3,5 m Deckenhöhe hatte, um den Lärm offener Flächen zu absorbieren
Ich bezweifle stark, dass es langfristig die beste Politik für Stadtbewohner wäre, Grünflächen und Tageslicht weiter zu reduzieren
So etwas erfordert eine feine Balance
Wohnen bringt Leben in monotone Geschäftsviertel und hilft, das Wohnungsangebot zu erhöhen, aber wenn man Büroflächen verliert, sind sie in der Regel für immer weg
Wenn Eigentum auf viele Parteien verteilt ist, ist es fast unmöglich, Wohnraum wieder in Büros zurückzuverwandeln, und auch wenn Homeoffice und Remote-Arbeit dem Büromarkt stark zugesetzt haben, ging der große Trend der letzten 100 Jahre dahin, dass sich immer mehr Arbeitsplätze auf immer weniger große Büroviertel konzentrieren
Sydney in Australien ist ein gutes Beispiel. Dort wurde vor 10–20 Jahren ein Wohnflächenbonus eingeführt, und die Stadt ist dadurch besser geworden
Vor Corona wollte man diesen Mechanismus fast abschalten, weil es an Büroflächen zur Deckung der Nachfrage zu mangeln drohte, und jetzt pausiert man erst einmal, um zu sehen, wie man auf die neue Lage reagiert
Jetzt gibt es sogar Homeoffice, also wirkt es viel sinnvoller, Büros über lokale Coworking-Spaces zu verteilen und Wohnen und Arbeiten letztlich stärker zu vermischen
So wie ich es verstehe, ist das amerikanische Zoning wirklich seltsam
Wenn eine Wohnungseinheit die baulichen Standards für Büros erfüllt, kann sie für die Gewerbeanmeldung zertifiziert werden
Manchmal werden auch 2–3 Wohnungen zusammengelegt und zu einem größeren Büro umgebaut
Deshalb müssen Büroflächen vielleicht nicht für immer verschwinden und könnten, wenn das Recht in Chicago es zulässt, in Flächen für kleine Unternehmen umgewandelt werden
Die Frage ist, ob Remote-Arbeit nur das Wachstum der Nachfrage nach Büroflächen abschwächt, sodass es weiterhin Raum für neue Büroflächen gibt, oder ob sie den Trend selbst in gewissem Maß umkehrt
Warum nicht Mischnutzung?
Kein Grund zur Sorge. Sie bauen sie wieder. Sie bauen sie immer wieder
Ironischerweise kann man jetzt in seinem früheren Firmenbüro Homeoffice machen
Man wollte uns zurück ins Büro holen, also ist es am Ende genau dazu gekommen
Ich bin schweißgebadet aufgewacht, aus Angst, zu spät zum Stand-up zu kommen
Das ist ein schlechter Einsatz von Zeit und Ressourcen
Die langfristig deutlich bessere und wahrscheinlich billigere Lösung wäre, Bostons überzogene Zoning-Regeln zu lockern und die Barrieren abzubauen, die den Bau der meisten neuen Wohnungen verhindern
Reichlich neue Wohnungen in und nahe der Innenstadt zu bauen hätte auch den positiven Nebeneffekt, die Nachfrage nach bestehenden Büroflächen in der Innenstadt zu erhöhen
Es würde auch die städtischen Steuereinnahmen erhöhen, und kurze Pendelwege sind gut für Umwelt und Lebensqualität
Wenn man in einem unterversorgten und teuren Markt mehrere hundert Wohneinheiten schaffen kann, wirkt das nicht wie Zeitverschwendung
Der letzte Satz des Artikels sagt ebenfalls: „Der Markt versprach außerdem, Bostons Zoning-Verordnung zu aktualisieren, um auf Plätzen und entlang wichtiger Korridore in Boston Tausende zusätzliche Wohneinheiten zu schaffen, und das Article-80-Verfahren zu reformieren, um Entwicklung schneller und planbarer zu machen“
Ich halte das für eine wirklich großartige Richtung. Boston braucht dringend mehr Wohnraum
Wenn man bei der Gelegenheit auch noch das Budget für die T erhöhen würde, wäre das schön
Zum Beispiel baut man oberirdische Bahnstrecken zu U-Bahn-Preisen
Auf einem ähnlichen Niveau wie in SF oder Manhattan, in manchen Gegenden sogar noch teurer
Meine Freundin kommt aus NYC, wir mögen die Stadt beide und fahren oft hin, und es überrascht uns sehr, dass Boston trotz seiner viel kleineren Größe oft teurer ist als NYC
Amerikanische Großstädte sind wirklich rätselhaft
[0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
Mein erster Job nach dem College war bei einer Dotcom-Firma namens ZEFER, die zwei Etagen eines Loftgebäudes in Bostons altem Lederwerkstattviertel an der Beach St ziemlich cool nutzte
Ich war ein paar Jahre nicht mehr in Boston und habe letzten Oktober in einem Hotel in der Nähe übernachtet; eines Abends bin ich an meinem alten Büro vorbeigelaufen, und jetzt sind dort Luxus-Eigentumswohnungen
Das war bestimmt extrem teuer. Ich mochte die Gegend wirklich sehr, und beim Herumlaufen habe ich viele leerstehende Gewerbeflächen gesehen
Es wäre großartig, wenn es dort von Menschen wimmeln würde. Dieser Teil der Stadt ist wunderschön, und ich hoffe, dass viele Menschen dort zu vernünftigen Preisen leben können
Verwirrend. Warum braucht man so ein Programm? Die Nachfrage nach Büros sinkt, die Wohnungsnachfrage steigt weiter, und wenn Gebäudeeigentümer leerstehende Flächen halten, gibt es dann nicht schon allein durch die Marktbedingungen einen Anreiz zur Umwandlung in Wohnraum?
Ich verstehe nicht, warum die Stadt Immobilieneigentümern Zuschüsse geben sollte.
Tatsächlich ist bei vielen oder sogar den meisten Gebäuden eine Umwandlung wegen der Zonierungsregeln gar nicht möglich.
Würdest du in einer 15 Fuß breiten und 50 Fuß tiefen Wohnung leben wollen? Wohl kaum. Deshalb passen die meisten Bürogebäude nicht.
Gebäudetechnik, Sanitär und Elektrik müssen komplett neu gemacht werden, und das gesamte Gebäude muss neu ausgebaut werden.
Statt den Albtraum eines Büroumbaus auf sich zu nehmen, ist es buchstäblich billiger, neu zu bauen.
Ich arbeite im Gewerbeimmobilienbereich, und bei jedem Büro→Mehrfamilienhaus-Deal, den ich gesehen habe, hatte der Entwickler Kriegsgeschichten zu erzählen, und die Kosten pro Einheit lagen 40–100% höher als bei anderen Apartments.
Bürogebäude sind wie eine ansteckende Krankheit. Man kann sie sterben lassen, aber wenn in einer auf die Innenstadt verdichteten Stadtlandschaft Geistergebäude zunehmen, breitet sich diese Krankheit aus.
Restaurants und Geschäfte in der Umgebung, die auf den Pendlerstrom angewiesen sind, gehen zugrunde, und man sieht mehr Verwahrlosung, Obdachlosigkeit und Kriminalität.
Damit der private Markt das Risiko solcher Umwandlungen übernimmt, müssten viele Büroimmobilienwerte auf 0 fallen.
Man muss auch bedenken, dass die Zinsen für Baukredite bei fast 10% liegen und die Eigenkapitalrendite noch darüber.
Ich bin kein Experte, aber meines Wissens muss man nicht nur den Grundriss neu planen, sondern auch Sanitär und Elektrik fast vollständig neu machen, und in vielen Regionen gelten Notausgangsvorschriften je nach Gebäudetyp unterschiedlich.
In manchen Fällen kann es billiger sein, das ganze Gebäude abzureißen und von Grund auf neu zu bauen.
Wenn man ohnehin Geld verliert, halten viele Eigentümer vermutlich lieber am vertrauten Übel fest und warten auf eine wunderartige Erholung.
Dieses Programm scheint steuerliche Anreize zu geben, die die Umbaukosten ausgleichen, damit Eigentümer nach der Umwandlung viel leichter den Break-even erreichen.
Vermieter sind ökonomische Parasiten, die für die Gesamtwirtschaft kaum Wert schaffen.
Ich wünschte, Städte würden einfach Enteignungsrechte nutzen und anfangen, sich diese Immobilien zu nehmen. Einen besseren Zeitpunkt als jetzt wird es kaum geben.
Nicht nur Boston, sondern jede Stadt mit einem Überangebot an Büroflächen braucht mehr von dieser kreativen Denkweise.
In Nordamerika gehören dazu NYC, San Francisco, Toronto und Winnipeg.
Natürlich steckt der Teufel im Detail, aber solche Anreize können wirklich helfen, die Dinge in die richtige Richtung zu bewegen.
Wenn es bei dieser Sache Gewinner gibt, dann gibt es sicher auch Verlierer, wenn man sich nicht bewegt.
In einer Stadt wie Boston könnte das tatsächlich funktionieren. Es ist selbst innerhalb der USA fast ein Sonderfall.
Viele der alten niedrigen und mittelhohen Gebäude in der Innenstadt waren wahrscheinlich ursprünglich Wohngebäude.
Städte an der Ostküste haben es zwangsläufig leichter. Denn bei der Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum ist ein zentraler Faktor die Entfernung zwischen Gebäudekern und Außenwand, damit jede Einheit ausreichend Fenster haben kann.
Wenn ein Bürogebäude vor der Erfindung des elektrischen Lichts gebaut wurde, ist es in der Regel geeignet, daher gibt es auch an Orten wie Philadelphia viele Chancen.