Apples geheime Silizium-Fertigungsanlage neben Tausenden Haushalten
(ashleygjovik.com)- Rund um die Nutzungsänderungsgenehmigung für 3003 Scott Boulevard in Santa Clara stritten LSI Logic und die City of Santa Clara über die CEQA-Prüfung und das Verfahren für eine bedingte Nutzungsgenehmigung
- Das Berufungsgericht sah in den Akten substantial evidence, die eine Möglichkeit erheblicher Umweltauswirkungen stützte, und hielt das Vorgehen der City, die Genehmigung ohne EIR zu erteilen, für unzureichend
- Das Santa Clara Fire Department wies darauf hin, dass das Grundstück in einem Industriegebiet mit gefährlichen Stoffen liegt und es im Umkreis von 1.000 Fuß seit 1984 36 Vorfälle mit Gefahrstoffen gegeben hatte
- Die bestehenden Auflagen ähnelten eher allgemeinen Anforderungen an Einrichtungen wie Zufahrten, Hydranten und Sprinkleranlagen und verringerten weder das Expositionsrisiko für Kinder noch die Belastung der Notfallkräfte direkt
- Das Berufungsgericht hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und ordnete an, die Genehmigung bis zur Zertifizierung eines EIR aufzuheben; anschließend folgten weitere Vollstreckungsanträge wegen Verzögerungen der City bei der Umsetzung
Streit um die Nutzungsgenehmigung für 3003 Scott Boulevard
- Die Muslim Community Association (MCA) beantragte bei der City, ein bestehendes Gebäude an der 3003 Scott Boulevard in Santa Clara als Kirche, Grundschule, Kindergarten und Kindertagesstätte zu nutzen
- Das Gebäude lag in einer Leichtindustriezone (light industrial zone)
- Das Project Clearance Committee der City empfahl eine bedingte Genehmigung; eine initial study ging davon aus, dass bei Minderungsmaßnahmen keine erheblichen Umweltauswirkungen entstünden, und legte die Erstellung einer negative declaration zugrunde
- Mitarbeiter der Planning Commission empfahlen, die Nutzung als Schule, Kindergarten und Kindertagesstätte abzulehnen und nur die Nutzung als Kirche bedingt zu genehmigen
- Die Planning Commission lehnte den gesamten Antrag der MCA ab; nach einer Berufung der MCA hob der City Council am 16. November 1993 die Entscheidung der Commission jedoch mit 4 zu 3 Stimmen auf und genehmigte den Antrag
LSI Logics Einwände
- LSI Logic betrieb in der Nähe der Alfred Street, gegenüber von 3003 Scott Boulevard, eine Halbleiterfertigungsanlage
- Sobrato Development Companies besaß das von LSI gemietete Gebäude, und Brambles California handhabte und entsorgte gefährliche und toxische Stoffe in einer Entfernung von weniger als 2.000 Fuß zum geplanten Standort
- LSI, Sobrato und Brambles beantragten einen writ of mandate, der die Genehmigung der bedingten Nutzung durch den City Council aufheben sollte
- Brambles schied später aus dem Verfahren aus, und Sobrato zog seine Berufung ebenfalls zurück
- LSI führte die Berufung weiter
- LSI machte geltend, die City habe bei der Erteilung der bedingten Nutzungsgenehmigung gegen CEQA und die städtische Zoning Ordinance verstoßen
Der Fair-Argument-Standard unter CEQA
- Das Berufungsgericht legte in CEQA-Fällen zur Frage, ob ein EIR erforderlich ist, den Maßstab an, ob in den Akten substantial evidence vorliegt, die ein fair argument für die Möglichkeit erheblicher Umweltauswirkungen stützt
- Liegt substantial evidence vor, kann sie nicht allein durch andere substantial evidence in die Gegenrichtung überdeckt werden
- Das Gericht prüft die gesamten Akten eigenständig und verlässt sich nicht einfach auf die Einschätzung der Verwaltungsbehörde
- Substantial evidence bedeutet hier vernünftige, glaubwürdige und rechtlich relevante Beweise
- Unbestätigte Meinungen oder Gerüchte sind keine substantial evidence
Gefahrstoffrisiken aus Sicht des Fire Department
- Am 4. Oktober 1993 übermittelte Dr. Dave Parker, hazardous materials administrator des Santa Clara Fire Department, dem Planning Department Umweltbedenken zum MCA-Projekt
- Parkers zentrale Sorge war, dass eine sensible Bevölkerungsgruppe durch Schul- und Versammlungsnutzung in ein Industriegebiet mit Gefahrstoffumgang gebracht würde
- In der Nähe gab es mehr als 12 Einrichtungen mit einer Historie von Gefahrstofffreisetzungen
- Im Umkreis von 1.000 Fuß waren seit 1984 36 Gefahrstoffvorfälle aufgetreten
- In der Umgebung gab es auch unbebaute Grundstücke und Gebäude, die für Gefahrstoffnutzungen geeignet waren
- Wenn Schule und Kindertagesstätte entstünden, könnten nahegelegene Betriebe mit Gefahrstoffumgang verpflichtet sein, einen Risk Management and Prevention Plan (RMPP) zu erstellen und umzusetzen
- Ein RMPP umfasst Risikobewertung, Planung und Umsetzung des Plans
- Die Nähe zu Schulen, Wohngebieten, Krankenhäusern, medizinischen Einrichtungen und Kindertagesstätten muss besonders berücksichtigt werden
- Die Vorbereitungskosten wurden mit mehreren Tausend bis mehreren Zehntausend Dollar angegeben
- Eine Aktualisierung ist alle 3 bis 5 Jahre erforderlich; die Umsetzungskosten können ein Mehrfaches der Erstellungskosten betragen
Unterschiedliche Bewertungen von Planning Commission und City Council
- Die Planning Commission hielt Bedenken fest, weil Kinder in einem Industriegebiet aktiv wären und sich in der Umgebung Einrichtungen zur Lagerung und Handhabung von Gefahrstoffen befänden
- Mitarbeiter der Commission empfahlen, die Nutzungen als Schule, Kindergarten und Kindertagesstätte abzulehnen, da sie umliegende Industrieaktivitäten und Betriebe beeinträchtigen könnten
- Parker ging davon aus, dass Expositionsmengen, die Erwachsene bei einem Gefahrstoffvorfall tolerieren könnten, auf Kinder anders wirken können
- Die Planning Commission befand mit 4 zu 1 Stimmen, dass das MCA-Projekt adverse environmental impact auf umliegende Grundstücke haben könne, und forderte die Suche nach einem geeigneteren Standort
- Bei der öffentlichen Anhörung des City Council sagte Fire Chief Gerald Simon, der Standort sei wegen der Menge und Lage von Gefahrstoffen besonders schwierig und zudem eine wichtige Route für Gefahrstofftransporte
- Er erklärte, ein schwerer Unfall mit einem propane tank auf Highway 101 habe sich in unmittelbarer Nähe dieses Standorts ereignet
- Er gab an, dass es innerhalb von 6 bis 8 Jahren drei sehr große Unfälle im Umkreis von 1.000 Fuß um die Einrichtung gegeben habe
- Bei einem Gefahrstofffreisetzungsunfall müssten zusätzliche Einsatzkräfte für nicht mobile Bevölkerungsgruppen wie Schulen und Kindergärten bereitgestellt werden, wodurch die für die gesamte City verfügbaren Einsatzeinheiten verringert würden
Warum die Minderungsmaßnahmen unzureichend waren
- Die City wollte durch die initial study und das bedingte Genehmigungsverfahren annehmen, dass erhebliche Umweltauswirkungen gemindert worden seien
- Das Berufungsgericht befand, dass nach dem Maßstab von section 21080 des Public Resources Code im Jahr 1993 eine negative declaration allein nicht ausreichte, wenn substantial evidence fortbestand
- Die initial study hielt fest, dass das Projekt die derzeitige Landnutzung erheblich verändern und Kinder potenziellen Gesundheitsrisiken aussetzen könnte
- Die Auflagen des staff report vom 13. Oktober 1993, auf den sich die City stützte, betrafen vor allem Anforderungen an Anlagen, Bau und Erschließung
- Installation von Zufahrten und Gehwegen
- Beschränkung von Sichtbehinderungen
- Hydranten und Wasserversorgung vor Ort
- Landschaftsgestaltung, Bewässerung und Abwasseranlagen
- Baugenehmigungen und Einhaltung des building code
- Zufahrtswege für Feuerwehrfahrzeuge, Sprinkleranlagen und Brandmeldesysteme
- Das Gericht sah darin keine direkte und ausreichende Behandlung der Kernbedenken des Fire Department: Gefahrstoffexposition, Belastung der Notfalldienste der City und zusätzliche Lasten für umliegende Industrieanlagen
Entscheidung des Berufungsgerichts und anschließende Vollstreckung
- Das Berufungsgericht kam zu dem Schluss, dass die Akten substantial evidence enthielten, die ein fair argument für erhebliche Umweltauswirkungen stützt
- Da diese Schlussfolgerung zur Entscheidung des Falls ausreichte, prüfte es nicht, ob die City auch gegen die Zoning Ordinance verstoßen hatte
- Das Berufungsgericht hob das Urteil der Vorinstanz auf, das LSIs Antrag auf einen writ of mandate abgewiesen hatte
- Der Fall ging an die Vorinstanz zurück, und die City erhielt die Anordnung, die bedingte Nutzungsgenehmigung aufzuheben, bis ein rechtlich ausreichender EIR zertifiziert ist
- Der amended peremptory writ of mandate vom Januar 1996 ordnete an, dass die City die Genehmigung des challenged conditional use permit bis zur Zertifizierung eines EIR aufheben müsse
- Im Juli 1996 beantragte LSI, wegen der Nichtbefolgung des writ eine order to show cause und Sanktionen zu verhängen, weil die City die Aufhebung der Genehmigung nicht unverzüglich umgesetzt und die Nutzung des Standorts durch die MCA verlängert habe
- Die City verwies auf das Ende des Schuljahres, Ramadan, das EIR-Verfahren und Vorbereitungen für einen Umzug als Gründe für zusätzliche Zeit
- LSI argumentierte, die gerichtliche Anordnung verlange die Aufhebung der Genehmigung, nicht die fortgesetzte Belegung während des EIR-Verfahrens
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